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El coste del coronavirus en las viviendas generará cambios

El covid-19 generará un sobrecoste en el precio de la vivienda al comprador

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El Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, que entró en vigor el pasado miércoles 10 de junio, establece una serie de medidas y cautelas que se mantendrán por tiempo indefinido, dado que se vinculan a “la finalización de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Cocid-19.” (art. 2.3).

Se ha apuntado en algunas declaraciones a la necesidad de una vacuna válida, como horizonte previsible para el término de las medidas en vigor pero, sin perjuicio de las sorpresas que pueda dar la pandemia, incluida la de su desaparición repentina, la mera aparición de una vacuna eficaz no sería el hito real para la normalización de la vida social y económica, dado que se tendría que proceder a la aprobación de un Plan Nacional de Vacunación, con su correspondiente puesta en práctica hasta alcanzar la inmunidad social. Estos condicionantes prolongan la excepcionalidad de las limitaciones impuestas, como muy pronto, hasta el 31 de diciembre de 2021, más probablemente hasta entrado el 2022.

Además del uso obligatorio de mascarillas en la actividad social y laboral (art.6.1), el art. 7 establece una larga serie de condicionantes para los puestos de trabajo, sin perjuicio de los ya existentes por  normativa de prevención de riesgos laborales, que van desde la adopción de medidas de ventilación, limpieza y desinfección adecuadas a las características e intensidad de uso de los centros de trabajo, a poner a disposición de los trabajadores agua y jabón, o geles hidroalcohólicos o desinfectantes, pasando por adaptar las condiciones de trabajo, incluida la ordenación de los puestos de trabajo y la organización de los turnos, así como el uso de los lugares comunes de forma que se garantice el mantenimiento de una distancia de seguridad interpersonal mínima de 1,5 metros entre los trabajadores. Cuando ello no sea posible, deberá proporcionarse a los trabajadores equipos de protección adecuados al nivel de riesgo.

Así mismo se responsabiliza a las empresas de controlar en los trabajadores posibles síntomas compatibles con covid-19 (por ejemplo, controlando la temperatura corporal), notificándolos de inmediato a los responsables sanitarios, aplicando las cautelas que las mismas estimen convenientes, como podría ser la del aislamiento del contagiado y la cuarentena de los compañeros con contactos más habituales con el mismo.

Obviamente estas medidas tendrán repercusión en los costes de todas las empresas, industriales o de servicios, con distinta incidencia en función de las distintas tipologías de trabajo.

En el sector inmobiliario afecta directamente al personal de construcción, de mantenimiento y conservación, de conserjería, de comercialización, etc. Quiero centrar la reflexión de hoy en el coste asociado a la construcción de viviendas.

Las medidas exigen una serie de distanciamientos e higiene personal, así como la desinfección personalizada en uso de herramientas y maquinarias, vestuarios más amplios, etc., que supondrán mayores inversiones y gastos para las constructoras, así como el hacer frente a las posibles cuarentenas de personal cualificado contagiado o en riesgo de ello, obligando a la introducción de nuevos procesos que reducirán la productividad. Los sobrecostes no son baladíes, según mi estimación más conservadora supondrán un incremento de entre el 7% y el 14% del coste de mano de obra (en Alemania, con procesos constructivos más industrializados, la estimación oscila entre el 10% y 15%).

La incidencia en el precio final de la obra dependerá de si es obra nueva o reforma, así como de la tipología y dimensiones de los inmuebles y, en el caso de las reformas, del tipo de obra prevista.

La incidencia de los costes de mano de obra directa oscila en reformas entre el 50% y el 70% del coste total, mientras que en obra nueva varia entre el 40% y el 60% del coste total. En definitiva, las medidas exigidas en el Real Decreto pueden incrementar los costes finales de obra entre el 2,5%, en la mayoría de las obras nuevas, y el 7%, en algunas reformas complejas, que recaerá necesariamente en el comprador, o en el propietario de la vivienda.

Un incremento que muy probablemente también repercutirá en los contratos de obra ya firmados, incluso en ejecución, en virtud de la cláusula “rebus sic stantibus”. Un incremento que podría compensarse fiscalmente, pero que no parece que la Administración española, sumida en la mayor deuda de la democracia, vaya a plantearse.

Un incremento que perjudica a todas las actividades del sector, pero especialmente a la autopromoción, principalmente a los cooperativistas, que suelen contar con menos recursos técnicos y financieros que los promotores profesionales.

Con este horizonte no podemos descartar que, a semejanza de lo vivido con el trabajo on line, asistamos a un despegue de la fabricación industrial de espacios como baños, aseos, cocinas…, incluso de viviendas enteras, para ser montadas in situ.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.