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Cómo afectará el covid-19 en el universo socimi

Nadie pone en duda que el sector inmobiliario se verá gravemente afectado por esta pandemia. Sin embargo, y como suele ocurrir en cualquier crisis, la incidencia será diferente en función de la ubicación y uso de los activos, así como del tipo de empresa y su nivel de endeudamiento. Mónica Sentieri, directora de la proptech elworking.com, hace zoom en el universo de las socimis y explica cómo impactará en este tipo de sociedades la crisis del coronavirus.

Las previsiones de ingresos y gastos que las sociedades dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles habían realizado para el ejercicio 2020 y siguientes, no contemplaban este virus, y tampoco las moratorias que por Ley se van a tener que aplicar en muchos de los contratos suscritos, que derivarán de forma inevitable en una disminución de la entrada de caja estimada.

Pero en este contexto global del sector, las SOCIMI lo tienen más complicado, ya que el régimen especial de estas entidades tiene una peculiaridad diferente al resto de sociedades o fondos inmobiliarios, consistente en la obligación de repartir el 80% de los beneficios obtenidos en cada ejercicio en forma de dividendos.

Este reparto forzoso, que puede resultar muy atractivo para los accionistas, dificulta que estas sociedades se puedan ir capitalizando a lo largo del tiempo para afrontar inesperados escenarios como el actual, teniendo además una mayor incidencia conforme el endeudamiento de la socimi es superior.

Como cualquier otra empresa, las socimi han planificado las cuantías y plazos de sus niveles de apalancamiento, con su correspondiente pago de intereses y amortización de capital de sus préstamos, en función de unas estimaciones de flujos de caja que hoy ya no son válidas, por cuanto sus ingresos, o más concretamente sus entradas de caja, se ven mermados por los efectos de esta pandemia, y lo establecido legislativamente.

Si la empresa dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles no fuese socimi, es decir, no estuviese sujeta a un reparto de dividendos forzoso, podría en esta situación compleja optar por destinar el 100% del beneficio, o remanente de caja, a cubrir la devolución anual de su deuda.

Sin embargo las socimis no tienen esa opción, ya que solamente pueden destinar el 20% para atender la amortización de préstamos. Si este porcentaje es inferior al esperado, puede que no alcance a cubrir la amortización de su deuda por una inesperada disminución de sus cobros.

Veamos un sencillo ejemplo real de este efecto, utilizando las cifras de una socimi que durante el año 2020 no realiza ninguna inversión en activos inmobiliarios.

Esta socimi tendrá suficiente caja durante el año 2020 para atender el obligado pago de dividendos del 80% del beneficio a sus accionistas, así como la amortización de su deuda financiera, a pesar del efecto de las moratorias introducidas por del COVID-19. Sin embargo no será así en muchas de estas sociedades que se verán forzadas a:

  • Buscar refinanciación a corto plazo para aquella deuda que vence
  • Utilizar la prima de emisión (capital en muchos casos) para el reparto de dividendos
  • Captar mas fondos a través de emisión de bonos o ampliaciones de capital

Es por tanto muy lógico que ya se estén escuchando peticiones al Gobierno orientadas a legislar una moratoria en el pago forzoso de estos dividendos en las SOCIMI para poder paliar los efectos del Covid-19.

Asimismo, tampoco sorprende escuchar que alguna de estas sociedades vea como salida  la fusión con alguna otra socimi de similares características, porque como ya se ha dicho en alguna ocasión, el tamaño si importa en la socimi, aunque no sea ésta la tabla de salvación de un negocio que debe basarse en un bajo apalancamiento.

Mónica es actualmente la directora de la proptech www.elworking.com, portal de búsqueda de Espacios de Trabajo. Licenciada en Económicas y con un máster en el IE, ha desarrollado su trayectoria profesional en empresas como PwC, Broseta Abogados o CBRE.