El Consejo de Garantías de Cataluña avala el nuevo decreto sobre pisos turísticos

El Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya (CGE) ha dictaminado que el Decreto ley 3/2023 de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, no vulnera la autonomía municipal. Un texto que impulsa más restricciones y exigencias para este mercado. 

El dictamen, que fue solicitado por diputados del PSC y Junts, y los grupos parlamentarios de Vox, Cs y el Grupo Mixto, apunta también que la norma no vulnera los artículos de presupuesto habilitante y de límites materiales del decreto ley que contemplan la Constitución y el Estatut d'Autonomia. Y tampoco vulnera el artículo 149 de la Constitución sobre que el Estado tienen la competencia exclusiva sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, y que encuentra empara en las competencias de la Generalitat en urbanismo y vivienda.

Por último, el Consejo de Garantías Estatutarias catalán ha dictaminado que la disposición transitoria segunda y al final primera del decreto ley "no vulneran el principio de seguridad jurídica" de la Constitución.

El sector, en contra

El dictamen ha levantado una oleada de críticas entre las principales patronales, que afirman que el texto "va en contra del sector" y que afecta a una actividad que solo en 2022 tuvo un impacto económico de 21.000 millones de euros en la autonomía, del que solo un 26% fue a parar al pago de los alojamientos (el resto del gasto fue destinado a comercio, restauración, visitas culturales, atracciones turísticas...) Además, han dejado claro que tomarán más medidas para defender el mercado de pisos turísticos.

La Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (Federatur) insiste en que el principal problema de la regulación no es jurídico, sino su contenido, ya que supondrá la práctica extinción de su actividad y, por tanto, del 46,43% del alojamiento reglado en Cataluña. Según la patronal, el decreto "se sigue centrando en el fondo y no en la forma".

Más allá de que muchos expertos jurídicos siguen poniendo en duda el uso indebido e injustificado de la figura del Decreto-ley, la invasión de la autonomía municipal y de competencias estatales y europeas y el hecho de que suponga una expropiación forzosa encubierta y sin obligación de indemnizar, para David Riba, presidente de Federatur, "nuestra preocupación principal no es jurídica, son los miles de pequeñas y medianas empresas catalanas que en un periodo de 5 años se verán obligadas a cerrar por culpa de la nueva regulación".

Cataluña cuenta con un total de 95.688 viviendas de uso turístico, lo que representa apenas un 2,56% del parque total de viviendas de la región, "una proporción tan baja que en ningún caso puede tener incidencia en la falta de vivienda", insiste el presidente de Federatur. Y pone como ejemplo el caso de Barcelona, donde las licencias para nuevas viviendas turísticas están congeladas desde 2014, mientras que el precio de la vivienda ha seguido subiendo. 

Por ello, la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (Federatur) ha vuelto a insistir en la necesidad de no convalidar el Decreto-ley y poder iniciar un proceso parlamentario transparente con la participación de expertos independientes de los diferentes sectores afectados. Además, está valorando posibles acciones legales a emprender en el caso de que el Decreto-ley se acabe aprobando durante las próximas semanas en el Parlamento. "Hay muchos aspectos que el Consejo de Garantías Estatutarias no ha analizado o lo ha hecho de forma poco rigurosa. Si esta norma se acaba convalidando así, la aparición de nuevos litigios en los municipios afectados está garantizada", alerta Federatur.

De momento, la patronal ya ha impulsado un manifiesto en defensa del sector turístico catalán y del modelo de viviendas de uso turístico y contra una "regulación irresponsable y de nula efectividad", que ha contado con el respaldo de más de 50 entidades y asociaciones que reúnen a más de 8.000 empresas. Entre ellas están la Mesa del Turismo de España, Barcelona Oberta, la Asociación Catalana de Agencias de Viajes, la Asociación de Hostelería, Turismo y Restauración de Girona o la Federación de Asociaciones Empresarios de Hostelería Provincia de Tarragon.

Las claves de la nueva normativa de viviendas turísticas

El Gobierno catalán aprobó el pasado 7 de noviembre la nueva regulación de los pisos turísticos. Una normativa que se llevaba gestando desde el pasado verano y que, a grandes rasgos, trae más restricciones y exigencias al mercado. El Decreto Ley busca "regular las viviendas de uso turístico mediante la obtención de una licencia urbanística previa y de una autorización turística en un total de 262 municipios" de Cataluña, según el comunicado oficial. 

Esas localidades, según la Generalitat, presentan problemas de acceso a una vivienda permanente o que ya tienen más de 5 pisos turísticos por cada 100 habitantes, o que cumplen ambos requisitos". En todos ellos, los ayuntamientos "no podrán otorgar licencias de apertura de pisos turísticos hasta que adapten su planeamiento urbanístico al nuevo Decreto-ley." 

En estos casos, añade el Ejecutivo autonómico, "los ayuntamientos tendrán que modificar su planeamiento urbanístico para permitir expresamente la compatibilidad del uso turístico con el de vivienda. Esto sólo será posible si, al mismo tiempo, también pueden justificar que cuentan con suelo suficiente para viviendas destinadas al domicilio habitual y permanente de la población residente. Y, en cualquier caso, podrán otorgarse como máximo 10 licencias de pisos turísticos por cada 100 habitantes en estos 262 municipios".

Nuevas licencias para los pisos turísticos existentes

Otra de las claves de la nueva normativa es que los pisos turísticos existentes y debidamente habilitados en los 262 municipios en los que se aplicará el cambio regulatorio deberán renovar sus licencias para poder operar de forma legal. Los titulares dispondrán de un margen de cinco años para pedir la nueva licencia urbanística, a contar desde la entrada en vigor del Decreto ley, o tendrán que cesar la actividad. 

Por tanto, se cumple la premisa de que se podrían revocar las licencias de miles de pisos turísticos, como contemplaba la proposición de ley que registró En Comú Podem registró en mayo, bautizada como Proposició de llei de regulació de l’ús turístic dels habitatges, que fue admitida por el Parlament y debía someterse a votación.

Los cálculos oficiales apuntan a que esta obligación de obtener la nueva licencia afectará a un total de 95.094 pisos existentes en los 262 municipios afectados.

Es precipitada, irresponsable y contraria a derecho, según el sector 

La Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (FEDERATUR) y la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (APARTUR) califican de irresponsable la normativa para regular los pisos turísticos, a la que consideran "precipitada, contraria a derecho y de nula efectividad" y para la que no se ha tenido en cuenta la opinión del sector.

La nueva regulación puede suponer la eliminación del 40% de la oferta de alojamiento reglado catalán en un periodo de 5 años. Según el sector, es una expropiación encubierta y "la Generalitat debería afrontar las reclamaciones de indemnización que podrían exigir hasta 80.000 familias catalanas propietarias de viviendas turísticas, las licencias de las cuales ahora se pretende expropiar y que los expertos consultados cifran en centenares de millones de euros".

Las patronales catalanas de pisos turísticos también critican la falta de fundamento y análisis previa a esta propuesta. "No se han aportado estudios, ni datos, ni informes sobre el impacto de la actividad de las viviendas turísticas en Cataluña", afirman. E insisten en que únicamente responde al objetivo de hacer ver a la opinión pública que se están tomando medidas para resolver el creciente problema del acceso a la vivienda "Objetivo que de ninguna manera se solucionará prohibiendo nuestra actividad debido al reducido porcentaje que suponen las viviendas de uso turístico respecto al total del parque de viviendas catalán".

En Cataluña las viviendas turísticas están ubicadas principalmente en las provincias de Barcelona, Girona y Tarragona, lo que representa apenas el 2,5% del parque residencial de toda la comunidad autónoma. En el caso de Barcelona, el peso es todavía más bajo (un 1,14% del parque, con 9.470 viviendas de uso turístico sobre las 827.000 viviendas totales). A pesar de ello, desde Apartur aseguran que los apartamentos turísticos generan el 6% del PIB de Cataluña. “Es mucho empleo, mucha actividad y muchos servicios sociales que se pagan con los impuestos que se recaudan”, según Enrique Alcántara-García, presidente de APARTUR.

Desde la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (FEDERATUR) lamentan que, a pesar de todo ello, este sector esté en el foco de las propuestas políticas. “Nos están usando para algo que no sirve. Hay una crisis de vivienda, pero atribuirnos el problema no va a salir bien. Hay que tener en cuenta las preferencias de los usuarios. Somos una opción real que tiene que existir en el mercado”, concluye el presidente de FEDERATUR.

Un decreto ideológico y sin cabida jurídica

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña han advertido de que los principios del decreto anunciado por la Generalitat para regular los pisos turísticos tienen "un carácter ideológico y no tienen cabida en la realidad económica y jurídica del país". También avisan de que "no hay ninguna garantía de que las viviendas que dejen de destinarse a uso turístico pasen al alquiler de larga duración".

El texto que ha anunciado la Generalitat establece que en 262 municipios no podrá haber más de 10 apartamentos turísticos por cada 100 habitantes: según los API, eso obligará a cerrar 28.000 en 47 municipios en un máximo de cinco años.

"Hay municipios del listado de la Generalitat como Alp, Begur, Cadaqués, Espot, Palafrugell, Pals o Salou, entre otros, en los que es absurdo pensar que el problema se resolverá con este decreto", explican.

"Dada la inestabilidad jurídica en la que estamos inmersos", lo más probable es que la mayoría de los propietarios opten por poner sus viviendas a la venta, dejando fuera del mercado esa parte de la demanda que hoy no cuenta con capital suficiente para comprar y sólo puede acceder al mercado mediante el alquiler.

Subrayan que Cataluña y toda España son lugares cuyo principal motor económico es el sector de servicios y cuya economía está enfocada al turismo, "razón por la que Barcelona y Madrid están entre las ciudades más visitadas del mundo en la gran mayoría de rankings del sector turístico".

Según el despacho de abogados Círculo Legal, se trata de una media intervencionista. “Este decreto ley, como casi toda la normativa actual, busca regular el mercado inmobiliario y evitar los efectos negativos que ha provocado La Ley por el derecho a la vivienda, sobreregulando los otros destinos que pueden tener los inmuebles; por todo esto nos encontramos nuevamente que los poderes públicos buscan intervenir en vez de facilitar soluciones para que haya un mejor acceso a la vivienda para todo el mundo”, afirma Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona.

Según esta nueva normativa, los Ayuntamientos podrán ampliar los requisitos que se establecen para poder tener esta actividad, añadiendo la condición de que se tiene que obtener una licencia urbanística. En este sentido, la letrada recalca que “obligan a estos pisos a cumplir nuevos requisitos en vez de destinar fondos públicos a mejorar el parque inmobiliario, una legislación intervencionista en vez de favorecedora de políticas sociales”.