Ya está aquí el anuario de RR. De Acuña & Asociados, asesoría y consultoría económica y financiera especializada en el sector inmobiliario. El estudio anual se caracteriza por ser un análisis exhaustivo del sector inmobiliario español y en recientes ediciones ha sido uno de los más adversos en sus perspectivas tanto para el mundo inmobiliario como para la economía en general. Ya fueron acusados de ello en su anuario de 2008, pese a que después la negativa realidad superó incluso algunas de sus previsiones
Tras los acontecimientos de los últimos meses, en el anuario de 2009 vuelven a dibujar un panorama sombrío para el sector. Así, la firma destaca que actualmente hay una oferta de 1.629.509 viviendas en stock (nueva y usada) y una demanda de sólo 218.428 viviendas/año. Por lo tanto, resalta que "para poder disolver dichos stocks con los niveles de demanda del año 2008 harían falta siete años"
Por lo tanto, la lectura literal de los datos dice que "para que el sector inmobiliario pueda reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos sobre la economía se necesitarán, como mínimo, del orden de 6/7 años". Sin embargo, la consultora destaca que de dependiendo de que posición se adopte -más optimista o más pesimista- "estaríamos entre el año 2013 y 2016, todo ello condicionado siempre a las condiciones del mercado, en particular de la fluidez y disponibilidad, que se produzcan a partir de ahora en el crédito"´. Más negativa si cabe se muestra con el stock de suelo de las promotoras, que dice que le puede durar alrededor de 15 años, pero cuyo valor se deteriora con el paso del tiempo
Oferta actual
En opinión de RR. De Acuña & Asociados, el desfase entre la oferta y demanda "no es igual en todas las áreas ni en todos los productos". Así, los excesos de oferta más grandes están en las áreas de costa, en las áreas no metropolitanas y en los productos marginales de precios altos de las áreas metropolitanas y áreas en expansión"
De acuerdo con los precios, las viviendas más caras en venta son las que tardarán más de seis años en venderse, pero en los tramos de precios bajos, "el tiempo de disolución estaría entorno a 3 años o menos". Por ello, la asesoría resalta que "el hecho de que a corto/medio plazo los tipos de interés hipotecarios continúen bajando permitirá dotar de una mayor fluidez a las viviendas de estos tramos bajos, y ello haría necesaria la edificación de nuevas viviendas de estos precios"
Sus perspectivas son que oferta total de viviendas vaya disminuyendo lentamente en el transcurso del tiempo como consecuencia de la contracción de la edificación (hasta 50.000/75.000 viviendas al año), de su elevado volumen y de la debilidad de la demanda. Respecto a sus espectativas de la demanda, que en su opinión depende del empleo, los salarios, los precios de venta, el tipo de interés y las condiciones financieras, resaltan que "irá creciendo pero muy tímidamente durante los próximos años"
Impacto en los precios
Teniendo en cuenta el esfuerzo financiero que requiere comprar una casa, la firma indica que actualmente los españoles están pagando unas viviendas por encima de sus posibilidades. Por lo tanto, para encontrar equilibrio tiene que bajar o los tipos de interés y/o los precios, o bien subir los salarios y/o el empleo, o bien una combinación de todo
Sus perspectivas conjuntas para estos puntos son negativas, por lo que esperan que los precios desciendan en los próximos años. Aunque hay que distinguir entre nueva y usada y por zonas, en su opinión, "la única forma de deshacerse de esos stocks de vivienda nueva no vendida a medio plazo, será venderlos por debajo de costo, es decir, incurriendo en pérdidas"
Respecto a la vivienda usada, la firma espera que prosigan las rebajas de precios y que sólo venda el que baja más el precio, arrastrando al resto a seguir bajando para encontrar demanda. En su opinión, las bajadas serán de más de dos cifras entre 2010 y 2011
158 Comentarios:
Especulador no es igual que promotor.
Yo vendo a mi precio de toda la vida con mi margen.
Si me señala el piso una persona mientras dura la obra,yo lo tengo que hacer para que me financien,y este lo sube y lo vende 4 millones mas caro,el problema lo ha tenido los tontos que se lo han pagado,pero yo he ganado lo mismo.
Y ademas estos listos sin declarar ni nada se lo llevan calentito,es decir con 3000€ han ganado 24000€,ya me gustaria a mi.
Manda huevo los tontos que somos y vamos a meternos todos.
Para especulador y para anónimo:
Yo puedo comprar y al contado, paero no quiero, porque para que te lleves tu el dinero me lo q
Hay muchas familias que podrian darle esquinazo a la crisis, cumpliendo sus aspiraciones y dando por saco a toda clase de buitres (administraciones via impuestos, notarios, inmobiliarios, especuladores, etc)
Aqui se describe como ejemplo una 'simbiosis' entre dos perfiles de particulares:
A: propietario de una vivienda sin cargas que se le ha quedado pequeña, pero no puede vender debido a la actual situación y aunque vendiera lo tendría difícil para obtener la financiacion restante para una vivienda superior. Se encuentra atrapado.
B: propietario de una vivienda con hipoteca pequeña pero que por cambio de situacion economica (eres, despidos, finalizacion prestaciones, etc) no puede seguir pagando y de ninguna forma consigue vender en la situacion actual. Se encuentra atrapado.
Digamos que una tasadora independiente ha tasado ambos pisos:
A: 100000 euros
B: 150000 euros
Digamos que la propiedad B tiene una carga hipotecaria de 50000 euros
Si a ambos propietarios les gustan sus repectivos pisos para vivir y al propietario A le parece razonable pagar los 50000 euros restantes de hipoteca por tener una vivienda superior, ambos se podrían hacer una rebaja de, por ejemplo, 90000 euros en el precio y ahorrarían dinero en plusvalías, impuestos, notarios, etc
Por ejemplo, digamos que, ante notario, se fijan los siguientes precios de venta:
A: 10.000 euros - sin cargas
B: 60.000 euros - 50.000 hipoteca
Esos (10.000 y 60.000 euros, respectivamente) serían los nuevos precios en escritura pública, con lo que ahorraremos en todos los gastos derivados de la compraventa y la subrogación hipotecaria (los proporcionales a 90.000 euros de diferencia). La diferencia (a pagar) entre ambos pisos seguirá siendo la misma.
Así el propietario A pasará a pagar la hipoteca de 50.000 euros por una vivienda
Superior como era su intención y el propietario B se habrá librado de su carga. Dos familias que volverán a respirar con ilusión a final de mes
Particulares, dejad de obsesionarse con el precio, lo que hay que negociar es la diferencia. Vender barato y comprar barato, así ahorramos dinero y le dejamos un futuro 'asequible' a nuestros descendientes
Tienes razón pero no es necesario el trueque, puesto que es dfificil que a ambos les guste sus respectivas viviendas, a la mayoría se empeñan en no bajar los precios por que creen que pierden y no es así, puesto que si vendes para comprar siempre habra una diferencia esten los precios altos o bajos, por lo que en este caso es mejor que esten bajos y así esa diferencia será menor mas los gastos de escrituración tambien menor. Señores vendan en precio de mercado actual y compren en precio de mercado y el resultado será positivo.
VERDADES COMO TEMPLOS!!!! Dijo para los 4 pelagatos que andan por aqui todos los salones inmobiliarios son un timo,todos los propietarios unos ladrones,todos los contructores unos chorizos,el gobierno mas chorizos,los bancos unos sinverguenzas ladrones,¿Se me olvida alguien?Y por supuesto los pobres futuros compradores( nunca han podido y nunca podran) unas pobres victimas....iros a tomar por donde amargan los pepinos,no os vamos a bajar ni un duro,los bancos no os van a regalar los pisos,el gobierno os va a seguir subiendo los impuestos como a todos,y no os vamos a bajar los alquileres,esto es lo que hay frustrados amargados,en este pais la envidia es el deporte nacional,a partir de esta crisis a cambiado algo,nunca mas sera tan facil comprar vivienda como años atras.se acabo .podran ser propietarios una minoria muy solvente,y el resto a vivir de alquiler de por vida pagandonos el piso a los propietarios,esa es la verdad,quien la quiera ver bien,y el resto a quedarse con los papis hasta que herede el cuchitril familiar,suponiendo que sea hijo unico,sino a malvenderlo y a coger 4 perras.verdades como templos. !!!!!
Importante:
No comprar vivienda hasta finales del 2010 para que bajen el maximo posible.
Bancos,contructoras,inmobiliarias,promotoras..
.. Llevan 10 años chupandonos la sangre.
== Ahora nos toca a nosotros==
Del precio que pusieron a las viviendas en los años 2005 al 2008 las tienen que bajar como minimo un -50%. Las hipotecas como maximo al 1% a pagar a 40 años.
De verdad no quiero que me regalen nada.
Leo de vez en encuando al listo de turno que dicen que como no vende las alquila.
Pues ya conozco a varios que las alquilo y lleva 4 meses sin cobrar y el piso destrozado.
El que dice que hoy no baja un duro a finales del 2010 cuando este cansado de pagar comunidad,luz,gas,ibi, y demas gastos ya vereis como baja 1000ptas.
Saludos a todos y feliz crisis hasta el 2015
...y bajaréis los precios... y más pronto de lo que creéis... y os tendréis que comer vuestro orgullo e hipersuficiencia... lo que queda por llegar os hará ver las cosas más claritas... más transparentes... más diáfanas... y tendréis suerte si vendéis vuestros pisitos ya agrietados por la mitad...
Falso. El que quiere comprar y no puede, pues de momento alquila y ya está. el que sufre es el que quiere, mejor dicho, el que NECESITA vender y no puede. Ese sí.
Aqui tenemos un pequeño problema: me parece que los vendedores siguen poniendo precios de hace 2-3 años en los carteles ?!
Como asumo que todo el mundo lee las noticias económicas, mi gran temor es que los vendedores no bajen los precios simplemente ... por orgullo ! (= no quieren admitir que han hecho una mala inversión).
Tengo que esperar algunos meses mas para que los vendedores entienden un poco mejor el mercado ?
No busco la especulación, necesito una vivienda para mi familia ya, pero quiero pagarla al precio del mercado *de hoy*.
Yo creo que la demanda va a tardar más en recuperarse, porque van a ocurrir próximamente dos cosas importantes para las economías domésticas.
Una, que el Gobierno va a subir el IVA, lo cual no es gran cosa si hablamos de galletas para el desayuno, pero el IVA de un inmueble es un pico.
Y dos, que cuando finalmente el PIB español empiece a crecer, los países ricos de la UE llevarán tanto camino recorrido que el BCE subirá los tipos de interés del dinero para contener la inflación, y la financiación de las viviendas volverá a encarecerse - justo en el peor momento para España.
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