La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei) estima que en general al precio de la vivienda le queda poco recorrido a la baja y que ha tocado fondo en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Sevilla. Según apei, que cuenta con 900 agencias inmobiliarias en toda España, la vivienda usada y nueva ha bajado ya en 2009 entre un 13% y un 20% en dichas zonas, completando caídas de cerca del 30% desde el máximo. En otras, como Bilbao, los descensos rondarían el 8% y aún podrían bajar más
Apei destaca que las mayores oportunidades están en la zona mediterranea y que está volviendo al mercado el inversor inmobiliario, que compra ahora aprovechando las buenas oportunidades que ofrece el mercado con vistas a la recuperación de los precios dentro de dos o tres años. No obstante, reconocen que el paro está impidiendo un despegue más claro de la demanda
El presidente de la Apei, Óscar Martínez, señala que los precios, por lo general, están acordes con el mercado. "En algunos casos, con precios muy ajustados e incluso, no es difícil encontrar buenas oportunidades. Estas circunstancias están en gran parte favorecidas por la presión sobre los precios ejercida por los bancos y cajas para sacar a la venta sus propias bolsas de inmuebles"
Según el presidente de la Apei "más allá de la idiosincrasia de cada comunidad y de cada municipio, lo que es cierto es que la bajada de los precios está tocando fondo"
La vivienda sube en Sevilla y alcanza los 2.588 euros/m² en octubre
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106 Comentarios:
Hola Alex,
Me parece bien que razones, normalmente la gente de tu opinión no lo suelo hacer. Ahora bien, creo que te falta una base económica que provoca que en mi opinión te equivoques en tu razonamiento. En primer lugar, si nos ceñimos solo al "valor del dinero" actualmente en España hay una inflacción negativa, así que cada mes que pasa tu dinero vale mas, "en el caso de que lo dejes parado en el banco" cosa que supongo que nadie haría.
Dejando esto a un lado, el análisis que tienes que hacer, es una comparación entre tener una vivienda como inversión o invertir ese dinero en cualquier otra cosa.
Ahora bien la rentabilidad que genera un piso viene de lo que se denomina rentabilidad inmobiliaria neta ( rentas del alquiler - gastos de explotación del inmuebles ) + plusvalía o minusvalía ( aumento o descenso del valor de mercado del inmueble ).
Ten en cuenta que el descenso del valor de mercado está provocando minusvalías. Por otro lado la bajada de precios y la dificultad para vender, está provocando también que mucha gente opte por alquilar su vivienda-inversión ( incluso promociones de obra nueva ), provocando una sobre oferta de alquiler, que ya ha hecho que el precio medio de alquiler baje considerablemente. En resumen, groso modo, podríamos calcular la rentabilidad anual de la inversión como :
(Rentas netas que esperas obtener del alquiler * probabilidad de alquilarlo + Plusvalía generada por variación del precio de mercado) / Precio de mercado a principio del periodo.
Es decir que creo que en la mayoría de inmuebles, sería mejor inversión una letra del tesoro rentando la minucia que rentan actualmente, ya que la inversión en vivienda está generando rentabilidades negativas clarisimamente. Además, la letra del tesoro está libre de riesgo y es infinitamente mas líquida.
Este es un análisis a un año, evidentemente podrías tener en cuenta un horizonte temporal de 50 años y el análisis sería distinto.
Bueno esto es muy simplificado lo que tendrías que pensar para decidir si vendes o no el piso que compraste como inversión, ya que si crees que van a seguir bajando, y que van a producir rentabilidades negativas, ¿Porque no vender invertir en otra cosa y comprar de nuevo cuando la rentabilidad inmobiliario sea alta?.
Pero claro, nadie hace este análisis, y la gente hace razonamientos equívocos como el tuyo ( o no hace esos razonamientos ). Y el desplome que debería darse no se da, porque hay gente que aguanta los pisos en esta situación a capa y espada, y solo venden los que se ven obligados a hacerlos porque necesitan saldar sus deudas.
¿Que pasará cuando suban los tipos de interes? Imaginate este escenario:
Mismo paro que ahora, misma poca permisibilidad para la concesión de créditos y aumento sustancial de las cuotas hipotecarias debido a la subida del Euribor.
Habrá mucha gente, independientemente de que razone o no razone, que no podrá hacer frente a las deudas contraidas y se verá obligado a vender con mas prisa que menos.
Habrá otros razonadores que dirán... han subido los tipos y por lo tanto sin ningún riesgo, sin preocuparme de inquilinos y desahucios, etc. puedo obtener por mi dinero una rentabilidad jugosa simplemente comprando deuda del estado y después ya veré que hago en el futuro con la pasta.
Otra gente cuando vea que bajan ( que no tenga deudas ) dirá ... uy cuanto baja el precio , no vendo a estos precios ni de coña, prefiero tener el piso vacío que vender ahora, porque encima los alquileres están superbaratos y además me genera problemas.
¿Pero en general cual será el efecto futuro?
En mi opinión yo creo que será un efecto negativo sobre el precio de la vivienda
(Estoy hablando en general, está claro que es un producto mucho mas exclusivo y con menor oferta un piso en retiro que uno en la zonas nuevas de Getafe o Parla, y por lo tanto la magnitud de las bajadas serán mucho menores )
Es decir, que si todo el mundo razonara de forma adecuada, el precio se ajustaría en un segundo y llegaríamos al precio de equilibro automáticamente, pero como no es así esto es un proceso lento.
Esta es mi opinión a grandes rasgos de lo que está sucediendo y de lo que va a suceder en un futuro próximo, pero como yo tampoco soy un animal muy racional que digamos seguramente también me esté equivocando.
Un saludo.
PD: a todos estos API´S y demás agentes interesados, no hay que hacerles caso, y menos cuando te dan, como en mucho casos hacen, como razón para endeudarte a LP que el Euribor actual es bajo, y demás estupideces varias.
Estamos los españolitos en una situación delicada....me explico : hace años tú cometias un error economico ,por ejemplo malvendias algo ó te echaban de la empresa y al poco tiempo te salian nuevas oportunidades de caracter economico ó profesional . Hoy dia te equivocas en algo y te sale pero que muy caro porque las oportunidades de rehacerte de ese error son minimas,por eso la gente es muy precavida en dar gangas, porque como digo arriba los errores se pagan caros
Es dificil adivinar el futuro. Tu partes de la hipótesis de que esto irá bien dentro de nada. Si se cumplen las previsiones de muchos economistas (caida de precios hasta 2015, despues subidas con la inflacion), el error será no vender ahora.
El tiempo pondra todo en su sitio
Como dice alex, aqui hay mucha gente que cree que los pisos van a bajar por lo que quieren o pueden los compradores, pero no tienen en cuenta que los vendedores también cuentan y no van a tirar el precio asi porque si. Salvo casos de extrema necesidad, los propietarios (incluidos bancos y promotoras) aguantarán hasta el máximo y por eso no bajan los precios lo que deberían.
Como dice alex, aqui hay mucha gente que cree que los pisos van a bajar por lo que quieren o pueden los compradores, pero no tienen en cuenta que los vendedores también cuentan y no van a tirar el precio asi porque si. Salvo casos de extrema necesidad, los propietarios (incluidos bancos y promotoras) aguantarán hasta el máximo y por eso no bajan los precios lo que deberían. Ya... sr Lucas ... o debería llamarle alex ? por eso todas las burbujas del mundo siguen sin explotar y en precios máximos... no? porque cuatro propietarios de segundamano fueron unos jabatos y aguantaron los precios de todo un mercado durante años y años como titanes griegos... verdad ? es usted su propio héroe y se cree estas hazañas? o estudia usted un poco los mercados y su evolución ? no lo creo. Si no quiere vender no venda y retire su piso del mercado. El mercado seguirá bajando sin usted y todos tan contentos. Pero por favor, no nos tome por estúpidos.
Yo no parto de ninguna hipotesis..parto de tesis y mi tesis esque un piso tiene su precio independientemente de lo que diga la tv,el informe semanal,ó el pais y el que no se atenga a eso perdera una buena parte de su patrimonio si lo malvende
Un piso tiene su precio independientemente de lo que diga la tv,el informe semanal,ó el pais nadie duda de que un piso tenga su precio. Lo que se discute es cuál debe ser ese precio. Nuestro país en la cima de la burbuja: país de 1500 euristas, 2 millones de parados, financiación al 110% de una tasación inflada nuestro país ahora: país de mileuristas (camino de ochocientoseuristas), 5 millones de parados donde ya no se da más del 80% del valor de tasación (a la baja), debe ser el precio un 50% de lo que se alcanzó en la cima de la burbuja
Titulares de prensa: hay sobreoferta de pisos en alquiler y consecuentemente bajada de precios
Mentira zapateril hay mas pisos en alquiler de acuerdo pero te olvidas de la demanda - normalmente ignoramos lo que nos interesa-demanda hay la que quieras y algo mas,otra cosa es quien demanda esos alquileres,pero hoy dia me ha costado 2 semanas alquilar dos pisos y eso que he mirado muy mucho quien se metia en mi casa
Yo creo que solo un 5-10% de la oferta ha tocado fondo, el resto sigue muy sobrevalorado, las ventas solo se producen en los pisos que han bajado considerablemente su precio (mas del 15% que dice el ministerio).
Vamos que si quieres vender hoy tienes que bajar un 30% y si intentas vender dentro de dos años tambien tendras que bajar el 30% esto tiende a estabilizarse y no creo que baje o suba bruscamente.
Tanto compradores como vendedores pueden esperar tranquilamente en los proximos años no se esperan grandes cambios (a excepcion de pequeños ajustes por temas fiscales) y no van a ganar ni perder en grandes cantidades.
Tanto compradores como vendedores pueden esperar tranquilamente en los proximos años no se esperan grandes cambios (a excepcion de pequeños ajustes por temas fiscales) y no van a ganar ni perder en grandes cantidades. Lo importante es saber reconocer que todavía estamos en una fase de “negación” de la existencia de la burbuja por parte de la mayoría de los jugadores del mercado inmobiliario y entender que cuando esta mayoría se va a convertir en una minoría, será cuando el mercado bajará de forma significativa y con una aceleración del ritmo de bajada mensual. Para simplificar, podemos separar los “jugadores” en los 4 grupos a continuación. A)Los inversores profesionales admiten la burbuja y no se meten o solo con 40 hasta 50% de descuento. B)Los inversores “recurrentes” con actividades profesionales privadas (como médicos, dentistas, empresarios) están hibernando. C)Menos de la mitad de los promotores y constructores admiten que estamos delante de algo estructural, no temporal. D)Una minoría de los particulares admite realmente que existe una burbuja. Obviamente esta opinión es subjetiva aunque basada sobre contactos frecuentes con los miembros de los 3 primeros grupos. Escribía hace un par de días que pensaba que falta más o menos 12 -15 meses para llegar al momento de que una mayoría este convencida que ha habido una burbuja y que todavía estamos en niveles de precios no sostenibles a medio plazo. En este momento entraremos en la fase del “miedo”. En otras palabras y en mi opinión, la aceleración de la bajada esta servida para principios del 2011. De momento el mercado baja de forma relativamente lenta porque existen 3 factores importantes que le permite aguantar: 1) Tipos de interés muy bajos. 2) Miedo a la perdida de ayudas (hasta han pagado “el País” para sacar un articulo sobre el tema como si fueran los vendedores que decidieran del precio sin tener en cuenta el poder adquisitivo del comprador. 3) Falsa esperanza que si la economía se recupera, también lo hará el ladrillo. Estos 3 factores habrán desaparecido a 1 año, un 1,5 año vista. 1)Los tipos subirán probablemente a partir del verano o antes. Si no lo hacen es que la situación económica en toda la euro zona es mas que podrida y que nos hemos encontrado con una recuperación tipo “w” 2)Todos los compradores convencidos por el falso argumento de las ayudas (que he explicado varias veces aquí) habrán comprado con prisa antes del final del 2010, y pasará lo mismo que después de un plan renové para coches, nadie compra durante algún tiempo. Además, como el precio lo fija realmente la demanda, los precios tendrán que bajar de forma proporcional a la ayuda. Mucha gente con buenos ingresos aprovechaban estas ayudas para bajar su IRPF y utilizaban el ladrillo como inversión. En el futuro próximo, esta demanda “latente” habrá desaparecido. 3)Lo más probable es que aunque la economía levante un poco la cabeza, no tendrá un efecto significativo sobre la demanda inmobiliaria. Subirán los tipos de interés, subirán los impuestos, la recuperación será lenta (paro persistente), existe un stock de viviendas enorme etc. conclusión: estoy totalmente convencido que la aceleración de la bajada, a un ritmo superior al 1% mensual empezará al principio de 2011. Será cuando finalmente la mayoría de gente que interviene en el mercado, tanto compradores como vendedores, se habrá rendido a la evidencia que la subida de los últimos años no ha sido más que un perfecto ejemplo de “burbuja”.
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