Casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. Y es que cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. Pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?
La respuesta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble
Por ésta y otras razones, el precio que salía en el folleto cuando compramos el piso es casi una anécdota, porque realmente ha costado más. Sin embargo, ese precio queda grabado a fuego en la mente de los compradores
Cuentas claras
Por ejemplo, si compramos un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y abrimos una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros), el cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
A) conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
B) sumarle un 10% de iva (o itp) más papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En nuestro ejemplo, el iva sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría… (6.000 euros) nos da un total de otros 20.000 euros
C) añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
D) conocer cuánto nos queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación
Así, todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma
Es decir, que Muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real
90 Comentarios:
Ahh, yo sí me lo veía venir. No podía aumentar todo indefinidamente, no tenía lógica ya entonces (también por entonces nos lo olimos). Era de locura, pero aquí se lo creían hasta los "expertos" en economía. Nadie creía que podía llegar el negative equity...
Y por eso también seguimos alquilando y ahorrando.
Es cierto que muchos hacen la cuenta de la vieja, creyendo que poniendo el piso al mismo precio que compraron no pierden, pero que no se suban a este carro todos los que venden, porque "pocos son los vendedores que pierden", pocos estan vendiendo al precio que compraron (de momento). Hay que tener en cuenta que la vivienda ha duplicado e incluso triplicado su precio, y la mayoría que compraron, lo han hicieron muy por debajo del precio que actualmente lo quieren vender, incluso con las rebajas que estan teniendo los precios de las viviendas en estos ultimos meses. Y también hay que tener en cuenta las devoluciones fiscales por la vivienda, siendo esta entre 1000 y 2000 euros todos los años.
Os cuento mi caso que me ocurrió con una vendedora de una inmobiliaria hace un par de meses, me enseñó un piso que era todavia de vpo y Me dijo: "el precio que esta el piso es de 165.000 E, no te creas que el vendedor gana, la vivienda vale de vpo 120.000 E, mas el dinero que le ha echado, mas o menos da ese precio", me dijo esto y se quedo tan tranquila, muchas veces se creen que nos chupamos el dedo lo que queremos comprar:
1º El piso tiene 11 años, si lo compro entoces, que es posible, le costo 8 millones de pesetas, no ha 120.000 euros como esta ahora.
2º Yo no tengo que pagar lo que le ha echado encima para ponerla a su gusto.
3º Tambien el comprador tendría sus ventajas por ser de vpo.
A ver burbujita economica, no entiendo porque duermes tan bien, pagar una alquiler o pagar una hipoteca es practicamente lo mismo si te quedas sin trabajo vas al calle en tres meses en ambas.
Y a todos los demas:
1.-si dedicarais tanto tiempo a buscar una solucion a la crisis, como a cepillaros el unico sector productivo de este pais, desde luego no tendriamos crisis.
2.-Pero a ver y como ya he dicho otra vez porque no bajamos los sueldos de este pais un 50 % asi se prodria contratar a todos los parados que tenmos y con lo que sobra irnos de juerga, si esto es una tonteria pero hundir a drede o por pelusilla la economia me parece aun masss tonto.
3.- Por que narices no dejais a la gente que alquile compre o se valla debajo de un puente, el individuo es libre tanto de acertar como de equivocarse, por mas que algunos alquilaillos de este foro se empeñen en iluminar a los compradores con su sabiduria y sus predicciones, que por cierto me recuerdan a las un tal zp, que en 5 años no a DADOOOO NI UNAAAAAA...........
Pedona bonito: mi sueldo no se rebaja ni un sólo céntimo (al que lo intente, ya se puede ir preparando). Yo no pago los abusos del ladrillo.
Si la construcción (según tu, lo único productivo de esta mierda de país) se viene abajo, puedes dos piedras. Lo que viene siendo... vosotros lo habeis provocado, vosotros pringais.
Estoy totalmente de acuerdo contigo Jorge.Y aun hoy mas de uno se cree que vamos a entrar por el aro, .ja, ja que me parto .No os dejeis engañar.
Pues Jony mi ciscunstancia es que estoy en el p. Paro.Y gracias a que soy muy previsora y estoy "soltera de cargas" tengo para dormir muchos años tranquila cosa que a otras personas ... bueno, ya se esta viendo.Lo siento, pero lo que ha pasado en este pais en estos ultimos años ha sido algo tela de subrealista y no me negeis lo contrario.
Yo creo que la idea que el artículo pretendía transmitir no es la de que el precio debe incluir todos esos conceptos, sino que la resistencia mental a vender por debajo del precio básico pagado carece de sentido y lógica porque bien calculado nadie consigue vender traspasando al comprador exactamente todo el coste que él en su día asumió (salvo en la época de plena expansión de la burbuja).
En definitiva el artículo anima a vender venciendo resistencias mentales.
En cuanto a descontar el precio que alternativamente se hubiera pagado en alquiler, discrepo en parte. Se trataría de tener en cuenta que mientras se ha tenido esa casa y se ha vivido en ella, se ha satisfecho una necesidad de vivienda, la cual se puede e incluso se debe valorar en términos económicos, aunque no signifique automáticamente que sea como la renta de un alquiler; no obstante es un índice aproximado bastante lógico.
La resistencia mental a vender por debajo del precio básico pagado carece de sentido y lógica porque bien calculado nadie consigue vender traspasando al comprador exactamente todo el coste que él en su día asumió (salvo en la época de plena expansión de la burbuja). Eso fue precisamente uno de los mas fuertes argumentos para sostener la burbuja y justificar y conseguir el aumento constante de precios, en nueva y en usada... ¿Pero algo de lo que ha pasado tiene sentido o logica?
Y en todo esto subyace la cuestión de que una vivienda en principio tenía que satisfacer una necesidad, la de cobijo. Por tanto comprando, al contado o aplazado, o alquilando, si los precios eran razonables se realizaban operaciones sensatas porque conseguían satisfacer la necesidad que la gente tenía y el bien cubría.
Pero si esa finalidad se mezcla con la de además intentar sacar una rentabilidad añadida, vender al cabo de equis con una plusvalía jugosa, la lógica económica queda alterada. La gente va por ahí olvidando que compra y paga para vivir y no para sacar una rentabilidad significativa.
Quiero decir que hubiera convenido separar el caso del que compraba para vivir, para satisfacer su necesidad de vivienda y el que compraba para conseguir rentabilidad en un plazo corto o medio. Al mezclarse masivamente ambas motivaciones las decisiones económicas en materia de vivienda, comprar y por cuanto, quedaron distorsionadas llevando a resultados absurdos.
Fundamento de la economía, satisfacer necesidades con recursos escasos.
Es una reflexión esquemática, bastante obvia por demás, pero que surge al ver algunos comentarios.
Hierofante, una pregunta. ¿Dirias que esta frase tuya puede considerarse como definicion de especulacion ? Pero si esa finalidad se mezcla con la de además intentar sacar una rentabilidad añadida, vender al cabo de equis con una plusvalía jugosa, la lógica económica queda alterada. La logica economica y la sociedad, en su conjunto y sus recursos, quedan a la larga alteradas, diria yo...por no decir tremendamente endeudadas. Porque si tu respuesta es si, te hago otra...¿Crees que se podia y se debia haber evitado ? ¿ Entraria esa accion de evitarla como definicion de "regulacion " o "intervencion " ? Saludos
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