Noticias sobre cómo vender mi casa

Llega el primer balance oficial del mercado residencial en 2022. Según los notarios, durante el año pasado se transaccionaron 719.680 viviendas, un 6,1% más interanual y la mayor cifra en 15 años. Además, se firmaron 355.470 hipotecas, un 2,8% más que en 2021 y el volumen más alto desde 2010, mientras que el precio medio de las unidades vendidas se incrementó en el conjunto del país un 7,2%, hasta quedarse en 1.615 euros/m2. No obstante, tanto las ventas como las hipotecas cayeron a un ritmo interanual de dos dígitos en diciembre.

El sector 'living', que incluye activos como la vivienda de alquiler y las residencias de mayores y estudiantes, salva los muebles a pesar de la incertidumbre. Según los datos de JLL, a los que ha tenido acceso idealista/news, este segmento inmobiliario captó en España más de 4.000 millones de euros en inversión en 2022, un 1% más que el año anterior, hasta batir un nuevo récord. No obstante, la consultora revela que el importe invertido en el último trimestre del ejercicio se desplomó más de un 70% interanual, como consecuencia de factores como las subidas de tipos o la ralentización económica.

El precio de la vivienda usada en España apenas creció durante el mes de enero (0,1%) frente al pasado diciembre, situándose en 1.922 euros/m2, según el índice de precios de idealista. Frente al año pasado, supone un 5,4% de aumento, el segundo mayor incremento de los últimos 12 meses, mientras que se sitúa aún un 6,4% por debajo del máximo histórico, registrado en junio de 2007. Madrid (-0,3%) y Barcelona (-0,2%) registran ligeras bajadas mensuales y moderan su subida anual frente al dato de cierre del año pasado, con un 4,9% y un 3%, respectivamente.

En el tercer trimestre, el crecimiento de los precios se ralentizó hasta el 7,6%, frente al 8% del trimestre anterior. En consecuencia, el crecimiento medio de los precios en 2022 ha sido de alrededor del 7,8%, es decir, solo ligeramente por debajo de la inflación, según la entidad financiera. El impacto de la subida de los tipos de interés continuará este año, lo que enfriará aún más el mercado inmobiliario. Para el conjunto de 2023, ING prevé que los precios de la vivienda suban en torno al 1%.

El CEO de la socimi Merlin Properties alerta de que se va a producir un ajuste en el valor de los inmuebles y que será grande y más rápido que en anteriores crisis, como ya está sucediendo en EEUU o Reino Unido. Clemente cree que en un plazo de entre 18 y 24 meses los precios tocarán suelo, aunque confiesa que “es imposible” saber la intensidad de la caída neta. Aun así, insiste en que la corrección es positiva y que, en su opinión, “es mejor que un activo valga 8 y que sea creíble para el mercado a que valga 10 y no lo sea”.

El mercado de la vivienda vive un año de incertidumbre, pero algunos 'players' del mercado ya se atreven a arrojar algunas predicciones para este ejercicio. Así, CBRE afirma que el número de transacciones total se reducirá en un 29% con respecto a 2022 cuando se cerraron 664.000 transacciones.

El Tribunal Supremo despejará en breve la incógnita sobre la fecha a partir de cuándo limitar los efectos de la Sentencia del Tribunal Constitucional, que tumbó el sistema de cálculo de la plusvalía municipal. La clave es saber si se limita a la fecha del dictado de la sentencia (26 de octubre de 2021) o la fecha de publicación de dicha sentencia (25 de noviembre de 2021). Muchos han sido los contribuyentes que han solicitado la devolución de la plusvalía tras conocerse su inconstitucionalidad y que se encuentran en un limbo.

Encontrar datos de viviendas que te interesen puede resultar una tarea difícil, pero con herramientas como el catastro virtual lo tendrás mucho más fácil. Ya no es necesario acudir presencialmente a las oficinas del Catastro para realizar trámites relativos a bienes inmuebles. Este catastro virtual es un servicio automatizado que ofrece acceso a servicios y a bases de datos territoriales de toda España. Además, con la herramienta de idealista/maps podrás consultar el catastro virtual de la provincia que desees.

En los últimos años, el sector de la vivienda ha pasado por muchas situaciones. Desde la crisis hipotecaria hasta la recesión económica y al actual entorno inflacionario y de crecientes tipos de interés, el mercado inmobiliario se ha vuelto más competitivo que nunca. Uno de los actuales debates en el negocio residencial es la necesidad de promover más vivienda asequible, si bien es un reto “complicado”. “Ahora el contexto no es favorable para la vivienda asequible, hemos perdido una oportunidad de oro para hacerla”, ha explicado Juan Manuel Acosta, director para el sur de Europa de Greystar.

En el mundo inmobiliario, la sostenibilidad, el impacto social y las prácticas de construcción ecológica han pasado históricamente a un segundo plano frente a preocupaciones más acuciantes como el coste y la construcción. Sin embargo, los tiempos están cambiando. Según Juan Antonio Gómez-Pintado, “el comprador de casa nunca se había interesado por la ecoficiendia de un edificio, pero ahora, con el precio de la energía en aumento, es uno de los factores que más tiene en cuenta”.

Comienza 2023 y la actual situación política y económica que vive Europa hace que más personas se interesen por temas actuales, encontrándose con términos y conceptos que a veces resultan complejos. En esta ocasión junto con los expertos de Rankia te describimos qué es el IPC, cómo se calcula, dónde se publica, cómo debe interpretarse el IPC, entre otros importantes puntos. 

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El año ha empezado con cambios fiscales en Valencia capital. El Ayuntamiento ha anunciado una subida de la plusvalía municipal del 13% en aquellas compraventas que se producen en el periodo de año, es decir, cuando una persona adquiere una vivienda y la revende de forma rápida. En cambio, la plusvalía bajará de media un 43% para las familias que vendan una vivienda que compraron hace al menos 14 años. Con esta medida, se autodefine como "la primera gran ciudad que grava la tenencia especulativa de vivienda".

El valor de referencia de Catastro ha cumplido un año y según afirman tanto las agencias inmobiliarias, como tasadoras y abogados fiscalistas ha venido para “inflar” el valor de muchas viviendas compradas. Las inmobiliarias denuncian que este nuevo valor lastra la compra de vivienda por parte de compradores con pocos ahorros y de pequeños inversores que ya no ven tan atractiva la adquisición de una casa para alquilar. Pero también hace poco viables operaciones de venta de parte de la vivienda en caso de divorcios o de una herencia, es decir, en las operaciones de extinción de condominio o división de la cosa común.

A pesar de las fluctuaciones económicas y aún con un pequeño retroceso en la compraventa de viviendas a finales de 2022, el sector inmobiliario se mueve y es estable. Las previsiones de compraventas en el primer trimestre que manejan los expertos pasan por un ajuste en el mercado inmobiliario y, tras algún tiempo con un aumento considerable de compraventa, una reducción de las transacciones.

En el undécimo mes del año se inscribieron en los registros 55.132 compraventas de viviendas en toda España, un 10,8% más que en 2021. Según el INE, es el mejor dato de noviembre de los últimos 15 años. A pesar de la incertidumbre económica, las transacciones acumulan un repunte del 17% en el año, con el mercado de segunda mano como protagonista. En noviembre las operaciones solo caen en Cantabria, Murcia y Baleares.

El 1 de enero de 2022 entró en vigor el valor de referencia de Catastro, que es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Pero la realidad es que en el caso de la compraventa de inmuebles, un 25% de las valoraciones hechas por Catastro están por encima del precio de mercado, según el Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de Madrid. Las inmobiliarias denuncian que este nuevo valor lastra la compra de vivienda por parte de compradores con pocos ahorros y de pequeños inversores que ya no ven tan atractiva la adquisición de una casa para alquilar.

El Tribunal Supremo ha dictaminado que quienes vendan la nuda propiedad de su vivienda no podrán disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF por considerar que la casa debe haber constituido la residencia habitual durante al menos tres años y debe haber estado en el pleno dominio del propietario. Así lo ha rechazado en una sentencia del pasado 12 de diciembre de 2022.

El 20% de las viviendas que se vendieron a través de idealista [empresa editora de este boletín] durante el pasado diciembre no llevaba ni una semana en el mercado. Otro 15% estuvo a la venta entre una semana y un mes; un 21% entre uno y tres meses, mientras que otro 29% se mantuvo anunciado entre tres meses y un año. El 14% restante llevaba más de un año en venta. El porcentaje de ventas exprés supera la media nacional en grandes mercados como Barcelona (26%), Madrid (25%) o Valencia (21%).

El mercado de la vivienda encara un año plagado de incertidumbres y en el que, si no hay sorpresas, se producirá una moderación de la actividad y varios cambios. Según Solvia, en 2023 se producirá un aumento en la contratación de hipotecas variables, bajarán las compraventas de viviendas y los precios subirán levemente. Además, prevé que la oferta de pisos de alquiler se siga reduciendo y que los inversores y los extranjeros estarán entre los compradores más activos.

El 78% de las transacciones inmobiliarias realizadas en España durante 2022 tuvo como destino la reposición según los datos recogidos por la compañía Alfa Inmobiliaria. La compañía explica que cada familia tiene, de media, tres casas a lo largo de su vida. “La primera de ellas es la que adquirimos al independizarnos; la segunda, aquella a las que nos mudamos para adaptarnos a la llegada de los hijos; y la última, la que generalmente se adquiere cuando los hijos se marchan de casa", asevera Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

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La agencia de calificación crediticia espera una corrección de los precios de la vivienda en la mayor parte de Europa de cara a los dos próximos años y sitúa a España entre los países donde más bajarán los precios nominales. De cara a este año, espera que Portugal, Reino Unido, España y Países Bajos lideren las caídas, mientras que en 2024 los principales descensos los sufrirán España y Alemania. No obstante, descarta un hundimiento del mercado y limita el retroceso por debajo del 5%.

El freno del mercado inmobiliario continuó el pasado mes de noviembre. Según los datos de los notarios, tanto la venta de viviendas como la firma de hipotecas terminaron el undécimo mes de 2022 registraron unas caídas interanuales superiores al 8%, frente al menos del 5% que habían retrocedido en octubre. Las ventas tan solo han aumentado en Extremadura y Castilla y León, y los nuevos préstamos, en Comunidad Valenciana. Los precios, no obstante, siguieron en positivo, con una subida interanual del 1,2%.