Ley de Propiedad Horizontal

La Audiencia Provincial de Málaga acaba de confirmar que una vecina tendrá que demoler un muro levantado sin autorización entre su plaza de garaje y su trastero, al considerar que la obra vulnera la Ley de Propiedad Horizontal y altera la configuración del edificio. En la sentencia, el tribunal no aprecia trato discriminatorio, ni abuso de derecho por parte de la comunidad, pero sí una obra ejecutada sin la debida autorización, lo que basta para ordenar su derribo.

Instalar un ascensor en un edificio antiguo suele ser una fuente de conflictos vecinales, sobre todo cuando la obra afecta a espacios de uso o titularidad privativa. En una reciente sentencia, la Audiencia de Madrid lo deja claro: la instalación de un ascensor con ocupación parcial de un patio privativo es jurídicamente admisible de forma excepcional cuando se acredita de manera concluyente que no existe ninguna alternativa viable en elementos comunes y que la afectación es mínima, proporcionada y no supone una pérdida relevante de funcionalidad, habitabilidad o valor del elemento privativo afectado.

Instalar un punto de recarga para un coche eléctrico en un garaje ya no deja lugar a dudas. El Tribunal Supremo ha fijado una doctrina clara: cuando el cargador se coloca en una plaza de garaje privativa, no es necesario pedir permiso a la comunidad de propietarios, salvo que la instalación cause una afectación innecesaria o desproporcionada de elementos comunes o un perjuicio acreditado a terceros. La sentencia pone fin a un conflicto habitual en muchas comunidades y supone un respaldo a los propietarios que apuestan por la movilidad eléctrica en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

No, no hemos perdido la cabeza. Este titular puede parecerte una idea descabellada, pero en realidad es una posible medida para agrandar tu casa (o hacerla más pequeña si no necesitas tantas habitaciones). Y es una solución que poca gente conoce pero que puede hacerse y de hecho, se hace: se denomina agregación y segregación de inmuebles y está contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal. Los primeros que tienen que autorizar este cambio, aparte de los implicados, son los vecinos. Y la agregación y separación de viviendas deberá comunicarse a Catastro, que recalculará la descripción, superficie y valor catastral. Este valor afecta directamente a impuestos como el IBI o la plusvalía municipal.

Las humedades en comunidades de vecinos siguen siendo una de las principales fuentes de conflicto en los edificios residenciales. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, dictada el 10 de octubre, ha vuelto a poner el foco en la responsabilidad de la comunidad de propietarios cuando se toleran obras sin permiso en elementos comunes. El fallo condena a la comunidad a pagar más de 7.500 euros a un propietario de locales comerciales por los daños provocados por filtraciones de agua, y subraya que la pasividad de la comunidad, cuando existe conocimiento efectivo de una obra no autorizada y de la reiteración de los daños, puede generar responsabilidad frente a los propietarios perjudicados.

La Audiencia Provincial de Badajoz ha respaldado una serie de reformas realizadas en el patio interior de un edificio por el propietario de un local comercial. Los jueces entienden que las actuaciones no alteraron elementos comunes ni causaron perjuicio a la comunidad de propietarios, los dos pilares que utiliza la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para considerar que una reforma inconsentida es ilícita. La clave para saber si la intervención en un patio interior necesita autorización es si la obra afecta a la estructura, configuración o seguridad del edificio. Si se limita a un uso normal del espacio y no modifica elementos esenciales, suele considerarse válida sin unanimidad.

Instalar un jacuzzi en la terraza puede parecer una mejora atractiva…, hasta que afecta a la estructura del edificio y acaba en los tribunales. Eso es lo que ha ocurrido en Oviedo, donde la Audiencia Provincial ha confirmado la responsabilidad de los propietarios y la obligación de ejecutar todas las obras necesarias para garantizar la estanqueidad, tras instalar un jacuzzi sin autorización y realizar otras intervenciones que acabaron provocando filtraciones; así como abonar 1.962 euros por los daños ocasionados a la vivienda inferior. Todo un ejemplo de cómo una intervención no autorizada en elementos comunes puede derivar en conflictos graves y prolongados dentro de la comunidad.

La Audiencia Provincial de Zamora ha zanjado un conflicto frecuente en muchas comunidades de vecinos: ¿deben los propietarios de locales comerciales pagar la instalación del ascensor aunque no lo usen? Su sentencia confirma que todos los comuneros están obligados a contribuir al coste, aun cuando sus estatutos les eximen de determinados gastos. El fallo, alineado con la doctrina del Tribunal Supremo, aclara que la instalación del ascensor constituye una obra necesaria para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio, y no una simple mejora opcional.

Colocar un toldo o una pequeña instalación en la terraza puede parecer algo sin importancia, pero hacerlo sin permiso de la comunidad puede salir caro. Así lo ha recordado la Audiencia Provincial de Madrid, que ha confirmado una sentencia que obliga a una vecina a retirar un toldo y una puerta metálica colocados en una terraza de uso privativo. El tribunal concluye que estas obras supusieron una modificación no autorizada de elementos comunes del edificio, realizada sin el consentimiento de la comunidad.

El Tribunal Supremo ha vuelto a poner límite a las obras en comunidades de propietarios. La Sala de lo Civil ha dejado claro que un vecino no puede modificar su vivienda dentro de una urbanización si con ello rompe la estética del conjunto o perjudica a otros residentes. Y esto se aplica incluso cuando se hacen las reformas en espacios de uso privativo, como una terraza. El caso comenzó en Madrid, donde los propietarios de una vivienda adosada cerraron la terraza superior de su casa. Lo hicieron con licencia municipal, pero los vecinos no estuvieron de acuerdo, por lo que denunciaron que el cerramiento desfiguraba la fachada del conjunto y restaba vistas a los demás.

¿Quién paga cuando las humedades se filtran desde una terraza y afectan al piso inferior? La pregunta no es nueva en las comunidades de vecinos, pero vuelve a la actualidad gracias a una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada que refuerza la doctrina ya consolidada y aporta un criterio relevante para propietarios y comunidades. El fallo resuelve que los daños detectados en una vivienda no se debieron al uso de la terraza del ático, sino a un defecto estructural de la cubierta del edificio. Y fue esa diferencia la que cambió todo, siendo la comunidad de propietarios quien debe hacerse cargo de la reparación.

El PSOE ha registrado dos proposiciones no de ley en el Congreso de los Diputados en las que plantea una modificación normativa en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para incluir a los alquileres de habitaciones de uso turístico en la regulación de la cesión temporal de la vivienda, que ahora no contempla, lo que permitiría a las comunidades de propietarios limitar o vetar esta actividad en las viviendas de su edificio/urbanización, por las mismas mayorías que cualifica la Ley de Propiedad Horizontal. La otra petición reclama flexibilizar las normas de la UE sobre ayudas estatales en materia residencial para permitir a los Estados miembros invertir en vivienda asequible.

La Audiencia Provincial de Málaga ha dictado una sentencia relevante que refuerza la doctrina consolidada en materia de cerramientos de terrazas. El tribunal ha ordenado a un propietario retirar el cerramiento instalado en su terraza con un sistema de cristaleras y devolverla a su estado original, ya que la obra modificaba la fachada del edificio sin contar con el consentimiento de la comunidad de vecinos. La sentencia recuerda un principio básico de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): balcones, terrazas y cubiertas, aunque se disfruten de forma privativa, son elementos comunes del inmueble, por lo que no pueden modificarse sin consentimiento de la junta de propietarios.

La instalación de ascensores es uno de los temas que más disputas genera en las en comunidades de vecinos, ante la duda de hasta dónde llega la obligación de los propietarios de pagar las obras. Una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Burgos ha marcado un precedente más que interesante en este sentido: confirma que sí hay que asumir el coste del ascensor, pero no el de otras reformas adicionales que encarezcan el proyecto sin ser imprescindibles para la accesibilidad. En este caso, sustituir la escalera entera cuando adaptarla es suficiente.

No siempre la voluntad de la mayoría basta. Así lo ha confirmado el Tribunal Supremo en una sentencia que pone freno a los intentos de algunas comunidades de vecinos de imponer el pago del ascensor a quienes, durante años, habían estado exentos. La STS 1002/2025, de 25 de junio, dictada por la Sala de lo Civil, sienta doctrina sobre una cuestión que afecta a miles de comunidades en España: ¿puede la junta de propietarios revocar un pacto histórico, adoptado por unanimidad, sin contar con el consentimiento de los afectados? La respuesta, al menos en este caso, es clara: no.

¿Puede un vecino librarse de pagar unas obras si el problema afecta solo a su vivienda y lleva años denunciándolo sin éxito? La Audiencia Provincial de Madrid ha dicho que no, recordando que todos los propietarios deben asumir los gastos comunes, incluso cuando las consecuencias recaigan sobre un único inmueble. Esta sentencia se convierte en un ejemplo de cómo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en conflictos relacionados con el mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Una sentencia del Tribunal Supremo dictada el 27 de marzo pone negro sobre blanco a una cuestión que genera fricciones en no pocas comunidades de vecinos: ¿hasta qué punto puede un propietario realizar obras en espacios comunes del edificio? La respuesta apunta a la necesidad de autorización expresa de la comunidad de propietarios, incluso cuando los elementos estén destinados al uso exclusivo de uno de ellos. En el caso resuelto, el alto tribunal considera ilegal la colocación de una valla de cañizo sobre un muro divisorio por limitar las vistas al mar de la vecina colindante y ejecutarse sin el consentimiento de los vecinos.

El presidente de la comunidad de vecinos es una figura clave en la gestión y el buen funcionamiento de cualquier edificio o urbanización.

El Colegio de Registradores ha confirmado que más de 21.000 viviendas ya cuentan con el número de registro pertinente para poder ejercer como actividad de alquiler turístico en las plataformas digitales a partir de julio, cuando el Gobierno ha decidido poner en marcha el Registro único de arrendamientos de corta duración, que incluye, además de los pisos turísticos, a los alquileres de temporada o por habitaciones. Las solicitudes serán ahora más exigentes tras los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, que exige la autorización expresa de la comunidad de propietarios para poder dedicar una vivienda como alquiler turístico.

La Ley de Propiedad Horizontal ya permite oficialmente a las comunidades de vecinos decidir sobre la apertura de nuevas viviendas de uso turístico en el edificio. La medida busca empoderar a los residentes frente a la expansión de estos alquileres, que tendrán que dar el visto bueno expreso a la instalación de esta actividad económica. El Gobierno ya tiene listo el registro para los alquileres de corta duración, ya en vigor y que estará disponible a partir de julio, para combatir el fraude. Paralelamente, Madrid ha lanzado el Plan Reside, prohibiendo las viviendas turísticas en edificios residenciales del centro de la capital.

A priori, uno puede pensar que en su casa puede hacer lo que quiera, como pintar la fachada. Cuando se trata de conservar la fachada, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que todos los propietarios deben colaborar con las obras necesarias para la conservación, reparación y rehabilitación del inmueble. Sin embargo, si la intención es realizar un cambio estético, como modificar el color de la fachada, será necesario obtener el acuerdo de, al menos tres quintas partes del total de propietarios.

El Pleno del Senado ha aprobado por unanimidad tramitar una proposición de ley que viene a reformar la Ley de Propiedad Horizontal para recoger expresamente la posibilidad de realizar juntas de vecinos en modo telemático, como ya se hizo durante la pandemia del coronavirus. El texto es una propuesta del PP, con mayoría en la Cámara Alta, que pasa ahora al Congreso de los Diputados para continuar con su tramitación, aunque sin fecha concreta. también quiere aprovechar esta reforma para que los libros de actas se puedan llevar en formato y soporte electrónico.

La mayoría de edificios y urbanizaciones en régimen de propiedad horizontal son administrados a través de una entidad llamada comunidad de propietarios, que sirve para canalizar todas las gestiones relacionadas con las zonas comunes, así como con la convivencia vecinal.Ahora bien, ¿es siempre o

Vivir en comunidad implica el cumplimiento de ciertas normas.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir las viviendas de alquiler turístico mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.