Los supuestos en los que la comunidad de vecinos debe indemnizar a un propietario

Existen ocasiones en las que una comunidad de propietarios se ve obligada a indemnizar a uno de sus residentes. Las razones pueden ser variadas y la viabilidad de dicha indemnización depende de múltiples factores. En este artículo, exploramos los escenarios en los que la comunidad debe compensar a un propietario.

Los vecinos de una comunidad a veces sufren los inconvenientes causados por conductas de terceros, como obras o humedades. En estos casos, es posible reclamar daños y perjuicios a la comunidad de propietarios, siempre que se cumplan una serie de requisitos. 

Supuestos en los que la comunidad debe indemnizar a un propietario

Para encontrar los supuestos en los que una comunidad de vecinos debe compensar a uno de sus propietarios hay que consultar el Código Civil. El artículo 1.902  de dicha normativa establece que “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

Además, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), una suerte de biblia de las comunidades de propietarios, establece que “son obligaciones de cada propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

Requisitos

No siempre los propietarios tienen derecho a ser indemnizados por la comunidad de propietarios. Sólo podrán serlo cuando las obras, reparaciones, reformas o nuevas instalaciones afecten a su propiedad. Y debe poder demostrarse que la actuación acometida por la comunidad es la que ha afectado negativamente su propiedad. Estos son los requisitos.

• Qué exista una actuación (reforma, obra, rehabilitación, etc.) o que haya omisión de la misma que sirva de nexo causal para reclamar daños y perjuicios.  Además, se podrá reclamar por la falta o escasez de mantenimiento de áreas o servicios comunes, situaciones de ruido persistentes de las cuales la comunidad tiene conocimiento pero no toma medidas para resolver, y la instalación de servicios comunitarios en propiedades privadas sin el consentimiento adecuado del propietario afectado.  Por ejemplo, si la comunidad no repara un alféizar que es elemento común y cuyo desprendimiento pueda afectar a un propietario.
• Que una propiedad de la comunidad haya sufrido efectos negativos como resultado de las acciones o inacciones de la comunidad.

Ejemplos de casos en los que una comunidad debe indemnizar a un propietario

A continuación algunos ejemplos que ilustran cuándo un propietario puede recibir indemnización de la comunidad de propietarios:

• Uso temporalmente imposibilitado del garaje debido a algún tipo de obra o actuación.
• Desalojo forzoso de una vivienda para reparar zonas comunes, incluyendo compensación por los gastos derivados del desalojo.
• Imposibilidad de alquilar un local o vivienda por inundaciones, humedades, roturas o malos olores causados por falta de mantenimiento.
• Devaluación de una propiedad a raíz de instalaciones comunitarias, como un ascensor, que afectan negativamente la luz o la utilidad de la vivienda.
• Ruidos molestos generados por un elemento común, por ejemplo, un ascensor o la puerta del garaje, que afecten a una propiedad, si la comunidad ha sido notificada y no ha tomado medidas.
• Cese total o parcial de la actividad comercial en un local de la comunidad por reparaciones en zonas comunes.

Por poner un ejemplo específico, la Sala Civil de Tribunal Supremo dictaminó, en la sentencia 80/2024, que la comunidad de propietarios de un edificio en Getxo (Vizcaya) debe indemnizar a un propietario y asumir el coste de reparación de la tela asfáltica de aislamiento de la cubierta del edificio, por un total de 11.209 euros, debido a filtraciones. Antes del fallo del tribunal, el propietario afectado tuvo que hacerse cargo de la reparación, algo que no le correspondía, ya que la tela asfáltica es un elemento común y, por ende, es responsabilidad de la comunidad hacerse cargo de su estado.

Otro ejemplo lo encontramos en la sentencia número 435/2023 del 29 de marzo. El Tribunal Supremo concedió una indemnización de 5.732 euros a una vecina de Madrid. El conflicto surgió a partir de la instalación de un ascensor comunitario que invadió parte de la ventana de su dormitorio, limitando significativamente su derecho a luces y vistas. Esta decisión subraya que, aunque la mayoría de los vecinos aprueben una instalación, no se sobrepone automáticamente a los derechos individuales de los propietarios afectados directamente por dichas modificaciones.