El hachazo fiscal a la vivienda que se avecina con el nuevo Gobierno

El anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal se encuentra actualmente en fase de aprobación parlamentaria y estará de nuevo sobre la mesa del Gobierno liderado por Pedro Sánchez. Se trata de una normativa que, una vez aprobada, traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Te explicamos en qué va a consistir este hachazo fiscal.

En otoño de 2018 se conocía el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que abogaba por modificar la base imponible del ITPAJD y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), de tal manera que ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble. Pero esta norma contempla muchas más cosas. Vamos a desgranarlo de la mano de José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Cambios en la valoración de inmuebles de cara al ITP y al ISyD

La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y se presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la CCAA para ver si se ha pagado correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro.

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc.

Como se ha dicho, esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación. 

“En el Impuesto sobre el Patrimonio, los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: El catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. La aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor, el de referencia de Catastro”, señala José María Salcedo. Este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.

Este valor de referencia oficial aprobado por Catastro se presume además cierto, salvo prueba en contrario. De este modo, se obligará al contribuyente a demostrar que el inmueble comprado o heredado tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Es decir, se trasladará la carga de la prueba, ya que hasta ahora la Administración es la que debe demostrar cuál es el valor real de un inmueble si era diferente al fijado por el contribuyente. Con la nueva normativa, una vez entre en vigor esta carga de la prueba será asumida por el contribuyente.

Así, se puede dar el caso de que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado ante notario. 

Cambios en el IRPF en el caso del pacto sucesorio

La futura Ley de lucha contra el fraude fiscal contempla eliminar el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF. Mediante pacto sucesorio se permite ordenar la herencia futura a través de un contrato, así como atribuir bienes o derechos a familiares antes de fallecer. La principal ventaja es que sólo queda gravada en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.

Con la nueva normativa, si se aprueba, el adquiriente de los inmuebles por pacto sucesorio deberá tributar en el IRPF, si transmite los bienes antes de que fallezca el causante.

Veámoslo con un ejemplo:

Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por 200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual (450.000 euros). Hasta ahora, esa propiedad podía ser transmitida antes de que falleciera el causante computando como valor de adquisición el de 450.000 euros. De esta forma, si antes de que falleciera el causante se vendía por ejemplo, por 500.000 euros, la ganancia obtenida, y por la que había que tributar en el IRPF, era tan solo de 50.000 euros.

Sin embargo, con la modificación legal que se prevé aprobar, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este contribuyente. En el ejemplo propuesto, esta ganancia sería de 300.000 euros (500.000 euros menos 200.000 euros).

La comprobación de valores también le llegará al vendedor del inmueble

El Anteproyecto de ley también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias).

Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF porque Hacienda considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el valor de referencia de Catastro).

“Además, estas comprobaciones de valores cruzadas podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal. Transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían sobrevenidamente verse obligadas a tributar, como consecuencia de una nueva valoración administrativa, impuesta al vendedor. Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre ambos, perseguidos por la misma causa”, comenta el abogado Salcedo.