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Hipotecas con dación en pago: no será oro todo lo que ahora reluce

las hipotecas con dación en pago tendrán sus contras

La crisis económica ha desembocado en un incremento brutal en el número de ejecuciones hipotecarias, con la consiguiente pérdida de la vivienda para miles de familias. Este drama social se ha visto acuciado por la ley hipotecaria, que permite a los bancos adjudicarse la vivienda por el 50% del valor de tasación (recientemente elevado al 60%), y continuar exigiendo a la familia que ha perdido la vivienda el resto de la deuda que no queda cubierta con dicho porcentaje

La sociedad reclama un cambio de la ley y algunos han aprovechado el revuelo para lanzar nuevas hipotecas que incluyen la dación en pago con las que han conseguido una barata campaña de marketing. Es el caso de bankinter, que ha lanzado un producto que permite la dación en pago aunque sin precisar mucho sus condiciones bajo la excusa de que son personalizadas para cada cliente. También hay otros bancos que aseguran que es perfectamente posible entregar la vivienda para cancelar la deuda, lo cual, en conjunto es un movimiento positivo

Llegados aquí, conviene hacerse una pregunta: ¿qué pasa con las hipotecas nuevas que se firmen con la fórmula de la dación en pago?

El hecho de que un banco acepte en sus productos hipotecarios la dación en pago de deuda, conllevará una serie de restricciones que tenemos que tener en cuenta:

 

1) más restricción en los porcentajes de financiación sobre el valor del inmueble: hoy día algunas entidades están financiando hasta el 95% del precio de compra, siempre que no exceda del 80% de valor de tasación. Es previsible pensar que estos porcentajes se verán reducidos y, por tanto, tendremos que aportar más dinero de entrada en la compra

2) los préstamos serán más caros: los tipos de interés que tendrán que aplicar las entidades en estas hipotecas será mayor al que está aplicando en los préstamos hipotecarios actuales donde, también, se responde personalmente de la deuda

3) política de riesgo más exigente: habrá que ver cuáles son las restricciones que aplicarán las entidades para aprobar una operación:

A. Tipo de contratos. ¿Admitirán autónomos, contratos fin de obra, temporales, fijos discontinuos, etc.?

B. ¿Exigirán un mínimo de antigüedad en el empleo?

C. ¿Aceptarán todos los sectores de actividad?

D. ¿Operaciones con un único titular?

E. ¿Poblaciones pequeñas?

F. ¿Garantías con valores pequeños?

G. ¿Zonas de España no financiables?

4) adiós al avalista y al poder subir nota para tener el ok: en aquellas operaciones que íbamos justos por ingresos, el banco nos pedía un avalista que aportaba mayor solvencia a la operación. Ahora esta opción no se podrá aplicar, ya que no se responderá personalmente del préstamo. Por tanto, tenemos que tener una solvencia por nosotros mismos, sin ayudas de terceros. Los endeudamiento que apliquen las entidades serán más restrictivos (de hecho, ya hay entidades que no aceptan esta figura del avalista)


Conclusiones

Resumiendo, con la aplicación de la dación en pago de deuda en las hipotecas podemos esperar:

5)    unos criterios de riesgo más restrictivos

6)    precios ligeramente más caros

7)    necesitaremos aportar más dinero para la compra de la vivienda

8)    los bancos no financiarán viviendas que se encuentren en zonas de difícil comercialización

En lo que queda del año iremos viendo cómo casi todas las entidades financieras sacan al mercado su hipoteca “light” o “sin”, y se Irán disipando las dudas actuales

Lo lógico será que los bancos abran ambas opciones a sus clientes, de tal manera que aquellos clientes con una mayor solvencia y ahorros serán capaces de acceder a estos productos y en cambio los que se encuentren más justos, o por ejemplo quieran financiar la compra de una segunda vivienda, tendrán que firmar una hipoteca como las de toda la vida

 

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