La crisis económica ha desembocado en un incremento brutal en el número de ejecuciones hipotecarias, con la consiguiente pérdida de la vivienda para miles de familias. Este drama social se ha visto acuciado por la ley hipotecaria, que permite a los bancos adjudicarse la vivienda por el 50% del valor de tasación (recientemente elevado al 60%), y continuar exigiendo a la familia que ha perdido la vivienda el resto de la deuda que no queda cubierta con dicho porcentaje
La sociedad reclama un cambio de la ley y algunos han aprovechado el revuelo para lanzar nuevas hipotecas que incluyen la dación en pago con las que han conseguido una barata campaña de marketing. Es el caso de bankinter, que ha lanzado un producto que permite la dación en pago aunque sin precisar mucho sus condiciones bajo la excusa de que son personalizadas para cada cliente. También hay otros bancos que aseguran que es perfectamente posible entregar la vivienda para cancelar la deuda, lo cual, en conjunto es un movimiento positivo
Llegados aquí, conviene hacerse una pregunta: ¿qué pasa con las hipotecas nuevas que se firmen con la fórmula de la dación en pago?
El hecho de que un banco acepte en sus productos hipotecarios la dación en pago de deuda, conllevará una serie de restricciones que tenemos que tener en cuenta:
1) más restricción en los porcentajes de financiación sobre el valor del inmueble: hoy día algunas entidades están financiando hasta el 95% del precio de compra, siempre que no exceda del 80% de valor de tasación. Es previsible pensar que estos porcentajes se verán reducidos y, por tanto, tendremos que aportar más dinero de entrada en la compra
2) los préstamos serán más caros: los tipos de interés que tendrán que aplicar las entidades en estas hipotecas será mayor al que está aplicando en los préstamos hipotecarios actuales donde, también, se responde personalmente de la deuda
3) política de riesgo más exigente: habrá que ver cuáles son las restricciones que aplicarán las entidades para aprobar una operación:
A. Tipo de contratos. ¿Admitirán autónomos, contratos fin de obra, temporales, fijos discontinuos, etc.?
B. ¿Exigirán un mínimo de antigüedad en el empleo?
C. ¿Aceptarán todos los sectores de actividad?
D. ¿Operaciones con un único titular?
E. ¿Poblaciones pequeñas?
F. ¿Garantías con valores pequeños?
G. ¿Zonas de España no financiables?
4) adiós al avalista y al poder subir nota para tener el ok: en aquellas operaciones que íbamos justos por ingresos, el banco nos pedía un avalista que aportaba mayor solvencia a la operación. Ahora esta opción no se podrá aplicar, ya que no se responderá personalmente del préstamo. Por tanto, tenemos que tener una solvencia por nosotros mismos, sin ayudas de terceros. Los endeudamiento que apliquen las entidades serán más restrictivos (de hecho, ya hay entidades que no aceptan esta figura del avalista)
Conclusiones
Resumiendo, con la aplicación de la dación en pago de deuda en las hipotecas podemos esperar:
5) unos criterios de riesgo más restrictivos
6) precios ligeramente más caros
7) necesitaremos aportar más dinero para la compra de la vivienda
8) los bancos no financiarán viviendas que se encuentren en zonas de difícil comercialización
En lo que queda del año iremos viendo cómo casi todas las entidades financieras sacan al mercado su hipoteca “light” o “sin”, y se Irán disipando las dudas actuales
Lo lógico será que los bancos abran ambas opciones a sus clientes, de tal manera que aquellos clientes con una mayor solvencia y ahorros serán capaces de acceder a estos productos y en cambio los que se encuentren más justos, o por ejemplo quieran financiar la compra de una segunda vivienda, tendrán que firmar una hipoteca como las de toda la vida
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45 Comentarios:
Entonces, al endurecer las condiciones, se venderán menos viviendas, lo cual hará caer aún más los precios de las viviendas hasta que sean asequibles para la mayoría.
Si a la dación en pago en las próximas hipotecas.
Simplemente deberias olvidarte de ser propietario y elegir el alquiler que es una opcion cada dia mas valida y mas con lo que esta pasando
#1
No te hagas ilusiones. Esto es una moda pasajera. Cuando la vivienda frene su caída y empiece a subir (CD sea) y le diga a una persona:
¿Qué quieres esta hipoteca a 800 euros/mes como toda la vida o esta con dación en pago a 1.200 euros/mes?
Qué crees que dirá la gente?
Ya te queda menos para undirte. Especulacerdo
Ya te queda menos para undirte. Especulacerdo
Undirte se eskrive kon atxe, "kolega"
Que se meta por los huevos el pisito, si es suyo, que lo será, y el prestamo.
No es oro todo lo que reluce.... evidentemente se endurecerán mucho mas las condiciones para acceder al credito. El problema de base está en la diferencia descomunal que hay entre el actual precio de la vivienda y el poder adquisitivo de un trabjador. Pongamos 1200 euros (siendo generoso). De aquí podríamos sacar que el 30% (400) es lo que como máximo tendría que ir destinado al pago de la hipoteca... qué hipoteca hay ahora mismo por la que se pague una letra de 400 euros? (sin contar las variaciones de las revisiones de cada hipoteca), es decir, que no te puedes embarcar en una vivienda cuyo coste sea mayor a unos 100.000 euros y hay esas viviendas?? si claro, los que tienen 50 o 60 m2 1 dormitorio y poco más, es lo que yo llamo ironicamente una inversion de futuro para crear una unidad familiar... al final llegó a la conclusion de que hay que cambiar la mentalidad mientras no baje el precio de la vivienda o bien suban los sueldos a niveles que permitan hacer frente a un prestamo hipotecario. Ese cambio de mentalidad pasa por el siguiente planteamiento: te vas de alquiler, ya que hoy por 500 o 550 vas a encontrar una vivienda bastante mejor de lo que supondria destinar ese dinero al pago de una casa con prestamo hipotecario; por otro lado ahorrar como buenamente se pueda y al cabo de 20 años, verel dinero que se ha ahorrado. Algunos dirán "pero es que esta vivienda no es mia", "es como si estuviera tirando el dinero", bueno puedes pensar eso, pero también tienes que pensar por ejemplo que cuando por ejemplo cuando pides un credito de 200.000 euros al banco a 30 años no estás pagando solo 200.000 euros ni mucho menos sino que a lo largo de esos 30 años (una letra que va desde los 800 euros hata 1100 dependiendo del Euribor) pagas unos intereses que al final convierten esos 200.000 euros en unos 360.000, con el riesgo y peligro que por desgracia hoy nos ha afectado, no se puede hacer frente al pago , te quitan la casa, te embargan y ves como ademas debes estar pagando porque tu vivienda no cubre la deuda que queda tras la subasta, ademas de todos los impuestos que supone una casa, comunidad, contribucion, seguro, tasas de basura, y demas incovenientes que surgen, cambio de electrodomesticos, etc... pienso que en vez de eso y mientras no cambie la situacion es mejor plantearse el alquiler por 500 o 550, te ahorras la diferencia economica entre el alquiler y la letra de 800 (con su variabilidad) es decir de entrada 300 euros todos los meses, despues lo logico es que no se pague comunidad, no pagas ningun impuesto porque de eso se hace cargo el propietario, si hay que cambiar un electrodomestico lo cambia el propietario, la diferencia anual podria oscilar entre unos 5000 a 7000 euros (siendo generoso) si esa diferencia la multiplicas por 10 años seria unos 50.000 o 70.000, si la multiplicas por 20 serian 100.000 o 140.000 si la multiplicas por 30 que es lo que normalmente dura un prestamo hipotecario serian unos 150.000 o 210.000, con lo cual al cabo de esos 30 años ya tendrias el dinero para comprarte tu vivienda o como muy malo, disponer del 70 % - 80% del precio con lo cual no tendrias que endeudarte con el banco por una cantidad axfisiante, al cabo de 30 años habras pagado unos 180.000 por alquiler, puedes decir que ese dinero lo has invertido en algo que no es tuyo, y yo no estoy deacuerdo porque al final lo has invertido en tu vida, puede que lo que planteo sea economicamente mayor que comprarte un piso con un prestamo a 30 años, pero mientras que un prestamo de 200.000 euros se convierte en 360.000 con intereses, tu has estado pagando 180.000 de alquiler y has conseguido ahorrar entre 150.000 y 210.000 con lo cual se puede decir que puedes salir al final perjudicado o beneficiado, pero lo mas importante es que durante los 30 años de alquiler no corres el riesgo que han corrido miles de familias que al final han pagado durante 5 o 10 años de prestamo, han visto como ya no tienen casa y ademas deben seguir pagando una deuda, en algunos casos casi de por vida...
Pues se tendrán que conformar en barrios marginales, o buscarse algo a 50 Km de las ciudades; malos tiempos para los mileuristas con ínfulas.
La situacion es mejor plantearse el alquiler por 500 o 550, te ahorras la diferencia economica entre el alquiler y la letra de 800 (con su variabilidad) es decir de entrada 300 euros todos los meses, despues lo logico es que no se pague comunidad, no pagas ningun impuesto porque de eso se hace cargo el propietario, si hay que cambiar un electrodomestico lo cambia el propietario, la diferencia anual podria oscilar entre unos 5000 a 7000 euros (siendo generoso) si esa diferencia la multiplicas por 10 años seria unos 50.000 o 70.000, si la multiplicas por 20 serian 100.000 o 140.000 si la multiplicas por 30 que es lo que normalmente dura un prestamo hipotecario serian unos 150.000 o 210.000, con lo cual al cabo de esos 30 años ya tendrias el dinero para comprarte tu vivienda o como muy malo, disponer del 70 % - 80% del precio con lo cual no tendrias que endeudarte con el banco por una cantidad axfisiante, al cabo de 30 años
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Tu crees que dentro de 30 años vas a seguir pagando 500 euros de alquiler, si te suben la inflaccion 2% que es lo que viene en todos los contratos a los 10 años seria 610 a los 15 de 675 y a los 30 de 905, superior a la letra de la hipoteca por lo que esos 150.000 o 210.000 se verian reducidos a unos 70.000 o 100.000 euros de entonces que seria como tener unos 55.000 de hoy.
A largo plazo la hipoteca es mas rentable, pero en muchos caso por motivos de trabajo (Gente joven sin trabajo estable), por situacion personal (personas sin cargas familiares que te aten a una zona), por situaciones economicas(falta de ahorros necesarios o inestabilidad en el precio de la vivienda) es mucho mas rentable alquilar.
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