Comentarios: 64

Muchas personas se preguntan a diario: ¿compro ahora vivienda o espero a que bajen más los pisos como vaticinan la mayoría de los expertos? a primera vista puede parecer obvio que cuanto más bajen los pisos menos pagaremos por ellos, pero si metemos en la ecuación la subida que están teniendo los diferenciales de las hipotecas se demuestra que esperar una caída adicional desde el precio actual no siempre es la mejor opción

Veámoslo con un ejemplo:

Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 euros, financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000 euros. Para simular el coste total de la hipoteca tomamos el Euribor medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos siendo optimistas el 1,2% (el último dato del banco de España para nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%)

En este caso, la cuota mensual sería de 608 euros, pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos). Sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 euros se dispara a 265.388 euros

Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60 puntos básicos. Según los cuadros inferiores vemos cómo el ahorro total se reduciría al 5%. Si subieran 100 puntos básicos, la vivienda nos acabaría costando un 1% pese a haberla comprado con un descuento del 10% y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más

Es decir, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda, hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio actual pero las hipotecas suben 200 puntos, es como si no hubiera pasado nada

En la tabla siguiente mostramos la relación entre caídas en el precio de la vivienda e incrementos del diferencial (siempre asumiendo una financiación del 80% a 30 años)

El efecto perverso de los intereses o cómo la subida de las hipotecas se está "comiendo" gran parte de la caída de la vivienda

Dicho esto, es cierto que el menor precio tiene también un efecto positivo tanto en los impuestos y gastos como en el importe a financiar que hemos obviado por ser pequeño pero que si vamos justos de ahorros puede ser un factor importante porque se desembolsa al principio. Es pequeño porque en el caso de una bajada del 10% en el precio de la vivienda apenas supone 1.650 euros (menos de un 1% del coste total al final de la hipoteca)
Esto también supone un pequeño “alivio” para los que compraron casa hace años, ya que quizás ahora la podrían comprar más barata, pero tendrían que pagar unos diferenciales más altos en el hipotético caso de conseguir hipoteca, lo que elevaría el coste

Pero… ¿es posible que los diferenciales suban más?

Si atendemos a los datos del banco de España, el diferencial medio de nuevas hipotecas llegó a estar por debajo del 0,65% en el año 2008, así que desde entonces hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo que en la tabla anterior equivale a una caída del precio de la vivienda cercano al 8%

En la tabla adjunta mostramos una comparativa de los tipos medios de varios países europeos, y a simple vista parece ser que por desgracia nos queda recorrido al alza

El efecto perverso de los intereses o cómo la subida de las hipotecas se está "comiendo" gran parte de la caída de la vivienda

 
Aunque los datos no reflejan las subidas de tipos experimentadas durante los últimos 6 meses de este año, se puede observar cómo la mayor parte de los grandes países europeos han aprovechado la caída del Euribor para incrementar sus márgenes, asignatura pendiente en España (en el caso del reino unido, el índice de referencia – libor – es incluso inferior al Euribor)

Entonces, ¿qué debemos hacer?

Partiendo de la base de que las necesidades y posibilidades de cada uno son distintas, las recomendaciones que podemos dar son:

- Haz ofertas a la baja, pero dentro de un límite razonable (comparando las alternativas disponibles)

- Invierte un poco de dinero en tasar las viviendas en las que estás interesado, para determinar el precio de mercado y además conocer más información sobre la vivienda (un coste de 300€ sobre una inversión de 150.000€ es algo muy razonable)

- Negocia la hipoteca con diferentes entidades, para tratar de conseguir el mejor precio posible

- Si tienes ahorros disponibles, financia menos del 80%, esto reducirá la carga de intereses y además te ayudará a conseguir mejores condiciones de los bancos

- Contrata la hipoteca al menor plazo posible: el plazo tiene un fuerte impacto en el total de intereses a pagar, si puedes firmar a 20 años mejor que a 30 años

Conseguir la mejor hipoteca posible es fundamental para nuestra economía, si crees cumples con las condiciones y no la consigues, ponte en contacto con idealista.com/hipotecas, somos asesores especializados y podemos ayudarte

Ver comentarios (64) / Comentar

64 Comentarios:

Anonymous
17 Noviembre 2011, 11:29

Ok, pero no has tenido en cuenta que si el importe de compra baja significativamente, en vez de hipotecarme a 30 años, lo puedo hacer a 20, con lo que la carga de intereses bajaría considerablemente.

micasita2009
17 Noviembre 2011, 13:33

In reply to by anónimo (not verified)

Ok, pero no has tenido en cuenta que si el importe de compra baja significativamente, en vez de hipotecarme a 30 años, lo puedo hacer a 20, con lo que la carga de intereses bajaría considerablemente.

---------
O menos tal vez... o sin hipoteca.

Que no, que no cuela, aún no es el mejor moemnto para comprar.

Anonymous
17 Noviembre 2011, 12:00

Aceytuno, qué grande eres! Cómo has metido en la cabeza del personal lo de tasar la vivienda!!
¿Cómo se va a mdeir la casa y a comprobar las calidades si el propietario no quiere?

Anonymous
17 Noviembre 2011, 12:09

Formas de verlo (con lógica ):

--Pagao Al contao = no se tira dinero (si el piso esta en un precio justo)

--Alquilar ahora= tiras solo 1 vez el dinero.(pero eres libre ,mientras bajan mas que el alquiler...."lo recuperas"....y sin soga al cuello de hipoteca+Euribor )

--Comprar ahora= tiras 2 veces el dinero ....( intereses hipoteca+Euribor ....+ depreciación valor de las casas bajando)
.............
*Porqué pagar el doble de lo que cuestan realmente hacerlas, y luego a tantos años de hipoteca que pagamos dos veces la misma vivienda...... al final pagamos 4 casas por una .... ¡¡¡¡ *

Conclusión= me espero y pagaré al contao "un buen pisazo barato"
Mientras me rentan guapamente + €€€ en banco
(Que me paga el alquiler y sobra).. .. Hasta el 2017 minimo

Anonymous
21 Noviembre 2011, 16:08

In reply to by perico-palotes (not verified)

Totalmente de acuerdo contigo, siempre y cuando tu sueldo y forma de vida te pemitan ahorrar y pagar el alquiler.
Lo único es que te falta un escenario por evaluar, con probabilidad "media" en este momento: hiperinflación, los ahorros del banco se diluyen...
Es una de mis preocupaciones en este momento y la única razón para comprar a día de hoy

Anonymous
17 Noviembre 2011, 12:13

Vaya articulo más interesado poniendo los supuestos que le interesan(valga la redundancia) al autor. Voy a simplificar, comprar ahora es tirar el dinero ya que los expertos dicen que la vivienda va a caer un 10% cuando eso es totalmente falso, va a caer mínimo un 30% adicional. Partiendo de esta base, el tema de los tipos de interes se puede mirar desde muchos puntos de vista(como hace el autor) pero hay que ser bobo para no saber que mientras más dinero pides mas intereses pagas y si lo alargas en el tiempo ni te cuento. Buen intento, pero no cuela.

Anonymous
17 Noviembre 2011, 12:18

Es interesante para tenerlo en cuenta como matiz, pero en el propio texto se muestra que la caída del precio de la viviendacompensa con mucho la subida del diferncial. "Desde 2008 hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo que en la tabla anterior equivale a una caída del precio de la vivienda cercano al 8%". Pero la vivienda desde entonces no ha caído un 8%, sino más bien un 20% o un 30%.

Anonymous
17 Noviembre 2011, 12:35

En España se ha pagado tipos del 15% y no pasa nada si el precio es asumible.
Otra cosa es que no baje el precio lo suficiente.

Anonymous
17 Noviembre 2011, 12:36

Si con los precios actuales no se vende, que no se vende nada, es de sentido común que habrá que bajar el precio, pero no el precio, digamos, franco fábrica (lo que pide el vendedor), sino el realmente pagado por el comprador (la letra mensual).

Durante muchos años, los precios de la vivienda crecieron y crecieron al calorcito del descenso de tipos de interés y del aumento de los plazos de amortización. Daba lo mismo lo que valiera el piso, porque el comprador solo veia la cifra que le permitía o no la compra (600 euros/mes).

Pues ahora lo mismo, si suben los tipos y disminuyen los plazos, habrá que bajar el precio en la proporción necesaria para obtener, no ya los 600euros/mes de antes, sino 350-400euros/mes, que la cosa se ha puesto "mu malita".

En otro caso no se va a vender nada de nada, que es lo que está pasando, porque los ciudadanos medios no pueden pagar mas. Y el que no lo quiera ver, que espere sentado.

Anonymous
17 Noviembre 2011, 12:43

#6 por eso mismo. El artículo tiene validez ahora (CD está escrito) y no hace 3 años (CD es claro que convenía esperar)

Ahora la vivienda ya ha bajado un 30%, qué hago? compro o espero pq pienso que va a bajar más? cuánto más? si crees q le queda un 10% de ajuste además del 30% q comentas quizás sea el momento de comprar pq si te sube el interés estás jorobado. Si no, siempre puedes esperar a que baje otro 30% adicional a lo que dice #5

Pd: puestos a poner contrapesos al artículo, todos se lo ponéis a que faltan cosas a analizar q recomiendan esperar más. Yo voy a poner un contrapeso al otro lado: el alquiler. Es decir, si no compras, se puede meter en la ecuación que tienes que pagar un alquiler, q no es baladí, ya que por ejemplo un alquiler de 800 euros es casi 10.000 euros/año (un 5-6% del precio de la vivienda)

Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta

Publicidad