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Las 7 propuestas hipotecarias del primer experto que habló de la dación en pago

las propuestas del notario josé ignacio navas olóriz

Hace tres años, cuando la dación en pago y las hipotecas a la americana eran algo exótico, josé Ignacio navas olóriz, notario y miembro de la comisión de expertos sobre desahucios, fue el primer experto en informar en los medios de comunicación
De que la dación en pago está ya contemplada en la ley hipotecaria
Española aunque los bancos no se acogen a la misma

Varios años después de aquello, navas ofrece varias propuestas para mejorar el mercado hipotecario una vez que la sociedad y los políticos han tomado en serio el debate de la dación en pago y que discuten con más fuerza que nunca sobre la regulación hipotecaria de España. Entre sus propuestas figuran aprobar la dación en pago para familias con deudas sobrevenidas impagables o evitar la doble tasación de la vivienda que impone la banca

Navas olóriz respeta la reclamación de la plataforma de afectados por la hipoteca (pah) de aplicar la dación en pago general pero no se muestra partidario de esta iniciativa. Considera que la dación en pago general “puede generar una enorme distorsión en el mercado ya que el hipotecado que se cansara de pagar, tendría la opción de dejar la vivienda al banco”. Sin embargo, recuerda que la situación actual no es una situación normal, sino extraordinaria y como tal se debe aplicar la dación en pago a aquellos hipotecados que se encuentran en riesgo de exclusión tras haberse quedado sin trabajo o haberse visto afectados por reducciones salariales

El experto y asesor del gobierno en materia de desahucios propone una serie de cambios en la regulación del mercado hipotecario que “suponen una reforma mínima pero que corregirían las deficiencias de la normativa y acabarían con los abusos” del sector financiero:

1.- fin de la cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca: el notario aboga por que desaparezca esta cláusula abusiva contemplada en algunos contratos hipotecarios. Consiste en que en el momento en que el hipotecado no puede hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias, la deuda debe considerarse tan vencida y exigible como la que vence en la fecha prevista. Según el artículo 693.2 de la lec, el prestamista podrá reclamar la totalidad de la hipoteca e intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de algunos de los plazos. Esto impide al hipotecado poner al día sus pagos sin que peligre la vigencia del contrato y le obliga a pagar la totalidad de la deuda más los intereses de demora

Hay que recordar que en la petición del juzgado de lo mercantil nº3 de Barcelona sobre las cláusulas abusivas en las hipotecas ante el tribunal de justicia de la ue, se cuestiona la desproporción de esta cláusula. El motivo de esta desproporción es que un banco pueda dar por vencido anticipadamente la deuda de una hipoteca a 30 ó 40 años “por incumplimiento en un periodo muy limitado y concreto”

2.- reducción y modificación de los intereses de demora: el notario pide que este tipo de intereses se reduzcan notablemente. Aunque en el proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios está contemplada una reducción de estos intereses que no podrán superar el 12% (actualmente están entre el 25 y el 29%), navas olóriz estima que no deberían superar el 8%

Además, propone un cambio sustancial para evitar otro abuso por parte de las entidades financieras: que los intereses de demora se apliquen sobre las cuotas impagadas y no sobre la totalidad de la deuda hipotecaria

3.- aumentar el precio al que el banco se adjudica las viviendas en subasta: el gobierno de Mariano Rajoy ha aprobado aumentar el porcentaje de adjudicación de una vivienda en subasta del 60% al 70%. Sin embargo, para navas el porcentaje aún es bajo, por lo que propone que se aumente al 80-85% del valor de la casa

4.- eliminar la doble tasación de la vivienda: el notario aboga por la independencia real de la tasadora con la entidad financiera. “Bastaría con que se cumpla el derecho que tiene el futuro hipotecado de poder elegir la tasadora”, añade. Además, recuerda que en el contrato hipotecario se hacen dos tasaciones: una para constituir la hipoteca y otra para determinar el valor de la vivienda en caso de que salga a subasta. El experto ha constatado que en algunos contratos figuran tasaciones a efectos de subasta por el 20% ó 30% del valor de la vivienda, “algo abusivo”, explica

5.- acogerse a la ley concursal: actualmente en la ley concursal sólo pueden acogerse aquellos deudores cuyos bienes inmuebles están afectos a una actividad mercantil, y cuyo efecto para este tipo de inmuebles es la paralización de la ejecución hipotecaria. Sin embargo, el notario aboga por que las familias en una situación de insolvencia sobrevenida puedan también acogerse a esta ley para paralizar el embargo de su vivienda habitual

6.- obligar a los bancos a informar de los impagos hipotecarios al avalista: actualmente los bancos no están obligados a informar al avalista de que su avalado ha incurrido en impago de la deuda hipotecaria. De saberlo desde el primer momento, el avalista podría haber resuelto el problema antes y haber evitado un aumento de la deuda por los intereses de demora, etc

7.- establecer un visado a los prestamistas por parte de los colegios de notarios: los notarios podrían establecer un visado a las escrituras de la hipoteca para poder decir si se ajusta o no al derecho, es decir, para controlar las cláusulas abusivas del contrato. Además, en el caso de impago de la hipoteca, el notario podría mediar entre banco y deudor hipotecario para evitar la ejecución hipotecaria y buscar alternativas, como la moratoria hipotecaria

En definitiva, josé Ignacio navas pide que los deudores hipotecarios reciban un trato justo y no injusto “tal y como el que están recibiendo hoy en día, pues una vez que entran en el fichero de morosos, no pueden volver a contratar tarjetas ni tampoco tienen derecho a una ley de segunda oportunidad”, algo que también pide upyd

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