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La cara amable de los fondos: dación en pago, quitas y venta de la casa si se quedan con tu hipoteca

los fondos buitre son más flexibles para renegociar la deuda hipotecaria
Autor: @efonseca

Al hablar de fondos buitres es ineludible pensar en las connotaciones perversas que se asocia a este perfil de inversores: buscan la máxima rentabilidad al menor precio posible, aprovechando el momento de flaqueza que vive el sector inmobiliario. Sin embargo, no todos sus movimientos guardan un “lado oscuro”. Que un fondo adquiera la hipoteca morosa de un particular puede suponerle a éste mayores posibilidades para saldar dicha deuda o renegociarla que si el acreedor fuese un banco. Dación en pago, quitas, prolongación de los plazos o incluso la gestión de la venta del inmueble son las opciones que proponen los fondos a sus deudores hipotecarios. Otra ventaja es que los problemas financieros del hipotecado no quedan registrados en las listas de morosos

Que una hipoteca impagada esté en las manos de un banco o en las de un fondo de inversión puede marcar una gran diferencia para el deudor. “El hecho de que un fondo adquiera la deuda hipotecaria de un individuo  puede suponer casi como que le haya tocado la lotería”, asevera Gonzalo jimenez, advisory manager de finsolutia, empresa especializada en transacciones de cartera de crédito y activos con fondos

Ese particular “premio gordo” se materializa en un mayor abanico de posibilidades para saldar la deuda hipotecaria. “Los fondos están dispuestos a realizar grandes quitas de deuda con los hipotecados, las comparten con ellos… les ofrecen más oportunidades que las que brinda un banco”, apostilla. Jimenez asevera que las entidades financieras  no pueden ofrecer este tipo de acuerdos por una cuestión de confianza, ya que podría motivar que muchos de sus deudores dejasen de pagar sus hipotecas

Las oportunidades para el deudor es lo que en el argot de los fondos se conoce como opciones de estrategias de recuperación de la inversión y aquí entran en juego la dación en pago (entregar las llaves para cancelar la hipoteca); la modificación de las condiciones del préstamo (menor interés y prolongación de los plazos) o la venta rápida (mediante la oferta de quitas o la venta del crédito)

Desde finsolutia indican que ellos también proponen la estrategia denominada poder de venta y prestación de servicios (poa, sus siglas en inglés responden a power of attorney) con la que optimizan la venta de la vivienda. Éste es el caso de María (nombre ficticio por razones de confidencialidad), española en paro con cinco hijos a su cargo y única deudora de 118.498 euros. Los únicos ingresos de María son un subsidio de 426 euros  y una pequeña pensión de una de sus hijas. Finsolutia se puso en contacto con ella para buscar alternativas y al final, recurrieron a un acuerdo de “poa” con el compromiso de cancelar el 100% de la deuda. La firma de ese documento notarial no supuso ningún gasto para María, ya que lo asumió el fondo de inversión comprador de dicho préstamo

Además, como María no disponía de recursos suficientes para desembolsar la fianza y primera cuota de alquiler de su nueva vivienda, se le propuso ayudarla con el pago de la misma. También existía una deuda del impuesto sobre bienes inmuebles (ibi) y comunidad de propietarios que se saldó con el pago de los costes por el fondo inversor y cuyo importe rondaba los 4.000 euros

Otro ejemplo real en el que intervino finsolutia fue la paralización de una subasta para un inmueble con una certificación de cargas fechada a comienzos del pasado mes de agosto. En el caso de haber continuado con el procedimiento judicial, los deudores habrían quedado con una deuda pendiente de 81.000 euros, ya que el importe de la adjudicación de la vivienda no cubría la deuda total

“Mediante el acuerdo de venta, el fondo obtiene flujos de caja positivos en comparación con los costes que tendría que pagar en el caso de adjudicárselo: itp (impuesto de transmisiones patrimoniales), tasas judiciales; costes de cambio de llaves, vaciado de enseres y limpieza;  plazos de gestión judicial y el plazo de toma de posesión del inmueble; honorarios de comercialización…”, explican desde la compañía

No es una cuestión social

“Si intentamos renegociar una hipoteca impagada con un banco no solucionamos nada mientras que con un fondo lo arreglamos en diez minutos”, reconoce Carlos baños, presidente de la asociación de afectados por embargos y subastas (afes). En este sentido, aclara que negociar una deuda hipotecaria con estos inversores es mucho más fácil porque están dispuestos a vender la vivienda o condonar incluso la deuda

No obstante, recuerda que la generosidad de estos inversores no responde a una cuestión social sino de tipo económico. “Los bajos precios con los que adquieren los activos les concede más margen de maniobra para ofertar distintas opciones a sus deudores”, sentencia baños. También destaca que para los fondos es mejor aceptar una dación en pago, cuyo único coste fiscal es el pago del itp, a que el proceso termine en una ejecución porque aquí la carga impositiva es mayor

José Martínez, director ejecutivo de subastafácil.com, expone que el margen de negociación de los fondos en estas situaciones es “tremendo”. “Si una deuda hipotecaria de 100.000 euros la adquieren por 10.000 euros, prácticamente, han liberado al inmueble para ponerlo en venta”, manifiesta. “Los interesados son las dos partes, particular y fondo, porque quieren liquidar el proceso lo antes posible pero aun así quien gana es el fondo que vende la vivienda a un precio superior por el que se ha adjudicado la hipoteca”, insiste

La misma tesis defiende Miguel córdoba, profesor de economía financiera de la universidad ceu san Pablo. “Estos fondos compran hipotecas malas que los bancos no ven fácil recuperar porque tendrían que hacer desahucios y mandar al cobrador del frac. Como han comprado muy barato pueden llegar a negociar con los deudores para cancelar parte de la deuda incluso con dación en pago”, reitera. Y añade que lógicamente con el recorte que han obtenido en el precio de adquisición pueden poner esa vivienda de nuevo a la venta a un precio inferior al del mercado o incluso puede que “ya tengan un comprador dispuesto a pagar un mejor precio”

Respecto a las renegociaciones con la banca, córdoba asevera que las entidades financieras también permiten alargar los plazos de la hipoteca pero que el secreto bancario impide que otros clientes se enteren. Asimismo, explica que  las provisiones que tendrían que hacer los bancos si aplicasen quitas de deuda, ya las han tenido que hacer al vender al fondo buitre a un precio por debajo de mercado. “Los fondos buitres son meros carroñeros que olisquean en busca de activos de los que los bancos se quieren o tienen que deshacerse de ellos para aprovechar y obtener grandes descuentos”, concluye el experto

Ni rastro en los registros de morosidad

Otra de las ventajas añadidas para los afectados es que de la deuda contraída con un fondo, así como las quitas o modificaciones del préstamo, no quedan registradas en listados de morosos como el asnef. “Los fondos no tienen ficha bancaria, no están asociados a los registros de morosidad y no tienen que facilitar esos datos”, apunta Martínez

Al mismo tiempo, el responsable de subastafácil.com plantea los problemas que se pueden derivar de esa situación. “¿Qué hay de bueno en que no quede constancia de los problemas financieros de estas personas? eso no evita que no vayan a incurrir en los mismo errores en el futuro”, reflexiona

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