400.000 familias españolas viven atrapadas en casas que valen menos que sus hipotecas

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) calcula que al menos un 6% de los hipotecados actuales, unos 400.000, debe al banco más de lo que vale su vivienda. También recuerda que entre 2004 y 2014 se llegaron a conceder 1,2 millones de hipotecas burbuja que, sumadas al desplome de los precios del mercado inmobiliario y al impacto de la crisis, han lastrado la estabilidad financiera de los hogares.

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) ha puesto sobre la mesa una táctica que utilizó el sector financiero durante los momentos más boyantes de la economía y en pleno boom del sector inmobiliario: saltarse los límites de la lógica para conceder hipotecas por un importe superior al 80% del valor de la vivienda. Un modus operandi que hoy en día afecta a casi medio millón de familias en nuestro país.

“Pese a que la prudencia bancaria aconseja que no se concedan hipotecas con una ratio Loan to Value (LTV o ratio préstamo/valor) por encima del 80%, las estadísticas apuntan a que en los años de mayor dinamismo del crédito hipotecario en España fue muy habitual conceder préstamos con ratios superiores a ese umbral. Desde principios de 2004 a 2014 se concedieron 1,2 millones de hipotecas por importes superiores al 80%, lo que representa el 14% del total de nuevas concesiones en todo este periodo”, asegura el organismo en su último informe.

Sus cálculos, basados en las cifras del Banco de España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y Analistas Financieros Internacionales (AFI), apuntan a que actualmente, hay cerca de 400.000 hipotecas con un ratio préstamo/valor del 80% cuya deuda viva superara al valor de la vivienda, lo que representa aproximadamente un 6% de las hipotecas existentes y alcanza un importe agregado de unos 56.000 millones de euros.

Pero Funcas ha dado un paso más allá y también ha recalculado cuál sería el escenario si, en vez de simular que todas esas hipotecas se concedieron bajo una ratio préstamo/valor del 80%, se hubieran firmado con un límite del 90%.

En este caso, insiste, el número de hipotecas burbuja podría elevarse a 700.000, lo que supone un 10% de las hipotecas actuales y responde a un importe agregado de unos 95.000 millones de euros.

Razones y consecuencias

Los principales motivos que explican que haya tantos hipotecados que deban más dinero al banco de lo que cuesta realmente su vivienda son, por un lado, el desplome de precios que ha vivido el sector inmobiliario en los años posteriores al estallido de la burbuja y, por otro, las consecuencias que ha desatado la crisis, como los ajustes salariales que han sufrido los trabajadores en estos últimos años, el disparado nivel de desempleo, la recesión económica y las duras condiciones que ha impuesto la banca para volver a prestar dinero a las familias.

Todo ello ha complicado la estabilidad financiera de los hogares y ha reducido drásticamente el valor de las viviendas que tienen en propiedad.

De hecho, y según las cifras del Ministerio de Fomento y AFI, sólo las casas adquiridas hace más de una década siguen conservando su valor, mientras que las compradas con posterioridad acumulan una devaluación respecto al momento en el que fueron adquiridas.

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“Dada la dinámica registrada por los precios de la vivienda en España, de fuerte incremento desde mediados de los años 90 hasta 2007 y posterior hundimiento, la mayor o menor vulnerabilidad de la deuda hipotecaria de las familias vendrá dada por el momento del ciclo inmobiliario en que dicha deuda se asumió, así como la ratio entre deuda y valor de la vivienda en el momento de la adquisición de ésta”, subraya el estudio.

Pero, ¿qué consecuencias podría tener esto? Principalmente, que miles de hipotecados podrían estar abocados a ser insolventes. “En la medida que estos hogares endeudados no hayan amortizado su deuda hipotecaria al mismo ritmo que ha descendido el precio de la vivienda a lo largo de la crisis podrían hallarse en una situación de insolvencia, puesto que la deuda pendiente sería superior al valor actual de dicha vivienda”, cree el organismo.

Ahora bien, lejos de apretar el botón de alarma, Funcas también reconoce que el hecho de que la deuda de un hipotecado supere el valor de su casa no determina definitivamente su sostenibilidad o insolvencia, sino que esta particularidad es solo una parte de la ecuación. Recordemos que en el mercado doméstico el deudor hipotecario no solo responde con el bien hipotecado, sino con todo su patrimonio. Es decir, además de las garantías hipotecarias entran en juego las personales.

Y es aquí donde las cifras arrojan un poco de luz. A pesar de que más del 80% del endeudamiento de los hogares españoles está ligado a la adquisición de vivienda, a lo largo de la crisis los particulares han hecho un gran esfuerzo por desapalancarse; es decir, por reducir la cantidad de dinero que deben.

De hecho, según Funcas, la deuda de las familias se ha reducido en unos 140.000 millones de euros entre 2010 y 2014 (algo así como 14 puntos sobre el PIB de España) y ha pasado de representar 1,3 veces su renta en 2008 a 1,13 veces en 2014. Además, los activos financieros actuales de los hogares (aquellos que les servirían para responder a las deudas hipotecarias) representan aproximadamente un billón y medio de euros (un 150% del PIB), lo que deja entrever que tienen garantías personales suficientes como para hacer frente al dinero pendiente de pago.

“Esos activos financieros son claramente superiores a la deuda, de tal manera que la posición financiera neta es claramente positiva”, sostiene el estudio. De momento, al menos, la tasa de morosidad actual en las hipotecas da la razón a la teoría de las cajas de ahorros: solo cinco de cada cien hipotecas sufre algún tipo de impago.