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Santos González (AHE): “A veces parece que prima no pagar la hipoteca”

Foto: Pixabay
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La nueva ley hipotecaria entrará definitivamente en vigor a mediados de junio... con 39 meses de retraso. Es una normativa aplaudida por todos los agentes del mercado, ya que no solo incluye algunas directrices europeas, sino que también busca dar más seguridad y transparencia a bancos y consumidores.

Entre los principales cambios que trae consigo la normativa destaca la ampliación de los plazos de la famosa ‘cláusula de vencimiento anticipado’, que es cuando el banco da por terminada la relación contractual con el hipotecado por el impago de las cuotas mensuales e inicia la ejecución del préstamo.

Con la llegada de la normativa, los nuevos límites dependerán del momento en el que se produzca la mora. Según el artículo 24 de la nueva ley hipotecaria, si es en la primera mitad de vida del préstamo (por ejemplo, 10 años en el caso de una hipoteca a 20 años), el banco no podrá aplicar esta cláusula hasta que el impago supere las 12 mensualidades o un importe equivalente al 3% del préstamo pendiente de pago. En el caso de la segunda mitad, el plazo se amplía hasta las 15 mensualidades o un importe equivalente al 7% de lo que quede pendiente.  Hasta ahora la referencia eran los tres meses que marca la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cumplidos estos plazos, la ley establece un requisito adicional: el banco debe exigir al hipotecado el pago y darle el plazo de un mes para su cumplimiento, advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Además, esta es una de las pocas medidas que tiene efectos retroactivos: será válida para todos aquellos préstamos que contengan la cláusula de vencimiento anticipado, y será potestad del deudor elegir si se acoge a las nuevas directrices o si prefiere las que incluye su contrato.

No es la solución, según la AHE

A pesar de que la ampliación de los plazos de impago puede ser entendida como un balón de oxígeno para las familias con problemas económicos puntuales, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha aprovechado la celebración de unas jornadas sobre la nueva ley para alertar del peligro de que esta posibilidad acabe haciendo impagables las deudas y se extienda por el mercado.  

“La vivienda y la morosidad no tienen que ir juntas, por lo que la solución de las familias vulnerables no debe venir de la ampliación de cuotas impagadas antes de iniciar la ejecución hipotecaria, sino que debe venir de otro ámbito. Más allá de los números, creo que es algo conceptual: las familias vulnerables no pueden tener como solución cronificar la deuda con intereses moratorios, porque en ese caso la capacidad de pago tiende a ser imposible”, explica Santos González Sánchez, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

En su opinión, “las leyes lo que tienen que hacer es facilitar la posibilidad de que el deudor pueda pagar, pero a veces parece que lo que prima es no pagar. Con independencia de que a corto plazo se puedan tomar medidas sociales para alargar las ejecuciones hipotecas, no es bueno entender que, como tenemos un problema de vivienda, el deudor se quede pagando intereses moratorios con la idea de que, cuanto más tarde le ejecuten, más tiempo se queda en su casa”.

El presidente de la AHE cree que para paliar la morosidad en materia hipotecaria es necesario un enfoque más social y analizar “qué tipo de ayudas se pueden dar, qué tipo de moratorias se pueden aplicar, qué tipo de vivienda se le pueden dar... Puede que una buena alternativa sea repensar la ley de segunda oportunidad. Pero quedarte en la casa sin pagar supone incrementar la deuda con intereses moratorios, lo que hace que la deuda acabe siendo absolutamente impagable”.

Por otro lado, Santos insiste en que los nuevos límites que incluye la normativa recogen la práctica habitual del mercado, ya que muchas veces los bancos no inician la ejecución hipotecaria hasta que no existen 12-15 recibos sin pagar por parte de los clientes.

Recordemos que a finales de marzo se conocieron las conclusiones del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre varias cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo sobre la cláusula del vencimiento anticipado contenida en los contratos hipotecarios. Y su postura es clara: se trata de una cláusula abusiva, en especial cuando el banco inicia la ejecución por el impago de una única cuota mensual o de una cantidad desproporcionada respecto al capital prestado y al plazo concertado. En esos casos, la cláusula es nula y debe anularse del contrato, salvo que moderarla beneficie más al consumidor.

“Lo del vencimiento anticipado es un tema muy judicializado y todavía hay muchas sentencias pendientes”, recalca González, que asegura que esta cláusula es una de las “asimetrías de la normativa”.

Por otro lado, María Emilia Adán García, decana del Colegio de Registradores, también aboga por “repensar el vencimiento anticipado”. En su opinión, la ampliación de los plazos solo se limita para la vivienda, de modo que el plazo para inmuebles como un local o una nave se rige por los tres meses que marca la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tampoco queda claro si esta cláusula ampara también a las personas jurídicas que actúen como consumidor.

La ley favorece al cliente, pero da seguridad y transparencia

El presidente de la AHE, que aplaude la llegada de la normativa, también critica que en algunos puntos el contenido se incline a favor del cliente y emplaza a conocer el desarrollo reglamentario de la ley en aspectos como el deber del banco de analizar la capacidad de pago del cliente o la información que debe entregar antes de la firma del préstamo.

“Hay una carga tremenda en lo que se refiere a la información que deben aportar los bancos, sobre todo porque una gran cantidad de información no significa buena información. Desde el punto de vista de la tramitación hay una carga de papeles, documentos... y ya veremos en qué queda todo esto. También es asimétrico el reparto de los gastos de las hipotecas, así como la cláusula de vencimiento anticipado. En general, creo que ha pesado mucho la desconfianza en el sistema financiero”, detalla González.

Como consecuencia de esas asimetrías, no descarta que las hipotecas puedan encarecerse en el futuro. “Este es un mercado muy competitivo, pero qué duda cabe de que el proceso de producción de hipotecas se ha encarecido: por los gastos que deben asumir los bancos, la información que deben suministrar, la necesidad de formar a sus empleados... Si aumentan los costes, los bancos estarán tentados a subir el precio de las hipotecas, pero el que manda es el mercado y de momento se están viendo ofertas muy competitivas”, explica.

No obstante, los datos del Banco de España, que recientemente publicó un informe en el que alertaba de un posible encarecimiento de los intereses y un endurecimiento en las concesiones de nuevas hipotecas, apuntan a que el tipo de interés para la compra de vivienda se situó en febrero en el 2,38%, el nivel más alto desde finales de 2015.

Con todo, el mercado da la bienvenida a la nueva ley al considerar que, con sus aciertos y sus fallos, al menos deja claras las reglas de juego en materia hipotecaria, lo que permitirá reforzar la seguridad jurídica y reducir la litigiosidad que hemos visto en los últimos tiempos.