Los expertos valoran la ley hipotecaria: estos son los puntos más positivos y controvertidos

Las nuevas reglas hipotecarias ya están, por fin, sobre la mesa. El pasado jueves, el Pleno del Congreso de los Diputados dio luz verde definitiva a la normativa, tras votar las enmiendas que había introducido el Senado.

El proceso se ha alargado durante más de un año (en noviembre de 2017 ya fue aprobada una primera versión por el Gobierno de Mariano Rajoy) y ha necesitado un amplio consenso por parte de las diferentes fuerzas políticas. Esta normativa, que debía haber entrado en vigor en marzo de 2016, busca incorporar al ordenamiento jurídico español varias normas europeas y dotar de transparencia y seguridad a las partes implicadas en la firma de un préstamo hipotecario.

En general, el mercado alaba que se haya terminado con la inseguridad jurídica, aunque son muchos los expertos que ponen ‘peros’ al texto aprobado por Las Cortes. Repasamos la valoración que hacen abogados, asociaciones de consumidores, la patronal bancaria, firmas especializadas en reclamaciones al sector financiero y otros expertos en materia hipotecaria.

Más seguridad, transparencia y protección al consumidor

Para Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “lo más importante de la nueva ley es que, por fin, hay certidumbre sobre las reglas del juego en el mercado hipotecario, sin ambigüedades, y que se añade transparencia al proceso de solicitud de una hipoteca, para que sea el consumidor quien disponga de toda la información y asesoramiento para conseguir las condiciones más adecuadas a sus necesidades”.

Su opinión está en línea con la de Almudena Velázquez, responsable del Departamento de Banca de reclamador.es, quien considera que “supone una mejora importante en la protección al consumidor”.

En esa línea, José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), recalca que “la nueva normativa de crédito refuerza la transparencia de la actuación de las entidades y, por tanto, la seguridad en la contratación del cliente. Será una de las normas más exigentes para los bancos y sería deseable que sirviera para hacer más homogéneo el mercado hipotecario español con el comunitario, al tiempo que consiga eliminar los conflictos actuales de interpretación. Lo fundamental es que sirva para ofrecer más certidumbre sobre la regulación hipotecaria, que elimine las diferentes interpretaciones judiciales que existen en la actualidad”.

Para la agencia de calificación crediticia Moody’s, la norma también tiene aspectos positivos para los bancos. "La nueva ley creará un entorno crediticio positivo para los bancos, debido a los altos costes legales que han venido afrontado durante los últimos años. La ley exige a los bancos ofrecer información detallada a los nuevos clientes hipotecarios sobre sus obligaciones de pago, y esta mayor transparencia hará que los deudores tengan más conocimiento sobre sus derechos y responsabilidades antes de solicitar una hipoteca, reduciendo la posibilidad de futuras disputas legales", sostiene Alberto Postigo, analista senior de la agencia de rating.

Entre las medidas concretas más aplaudidas por los expertos están que los clientes se libran de pagar los impuestos y gastos relacionados con la firma de la hipoteca (el consumidor solo pagará la tasación y las copias de la escritura que solicite), que se amplíe el plazo de impago hasta que el banco pueda iniciar el proceso embargo, que se impidan los desahucios de personas vulnerables si no existe una solución habitacional previa, o que se reducen las comisiones por amortización anticipada de préstamo, ya sea parcial o total y tanto para una hipoteca variable como fija.

También destaca la eliminación de las cláusulas suelo, la limitación del interés de demora y que los bancos estarán obligados a dar una información más sencilla al consumidor, sin olvidar que éste debe acudir al notario antes de firmar el préstamo para despejar dudas sobre las condiciones. Será necesario que haya un acta firmada por el notario que autorice la escritura pública del préstamo.

De hecho, desde el Consejo General del Notariado destacan que esta novedad “refuerza la función del notario, quien deberá controlar la legalidad y asesorar de forma imparcial y gratuita al consumidor antes de firmar un crédito hipotecario”. Además de cerciorarse de que la entidad ha entregado toda la documentación en forma y plazo adecuados, el notario explicará al consumidor los puntos más relevantes del contrato, cuáles son sus derechos y obligaciones, y responderá todas sus dudas.

Por si el papel del notario no fuera suficiente, desde reclamador.es también destacan que habrá dos organismos que supervisarán el correcto funcionamiento del mercado. “Tanto el Banco de España como la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia habrán de velar por que esta ley no redunde en un encarecimiento del crédito en cuanto a que, finalmente, los gastos que asume el banco y las menores comisiones que paga el cliente se trasladan a tipos de interés más altos”.

No obstante, desde idealista/hipotecas lanzan un mensaje de tranquilidad a los futuros hipotecados. Sostienen que “a pesar de que casi todas las entidades están revisando al alza sus precios para cubrir el coste de los impuestos y gastos, la fuerte competencia está ya haciendo que quienes han actualizado precios no estén trasladando el 100% de estos costes a los clientes, y esto seguirá así en los próximos meses”.

Los puntos ‘flacos’ y la necesidad de ir más allá

A pesar de que el texto tiene muchas cosas buenas, los expertos también ponen algún que otro ‘pero’ a la versión definitiva. Entre los ejemplos más usados está que se mantiene la comisión de apertura de los préstamos y se permiten los productos vinculados siempre que sean beneficiosas para el usuaruo. 

Desde reclamador, por ejemplo, recuerdan que “se mantiene la comisión de apertura, que pese a las recientes Sentencias del Tribunal Supremo que la avalan, sigue siendo muy discutida en los Juzgados y Tribunales inferiores, y todo apunta a que dicha comisión será objeto de resolución por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)”, un tribunal que ya se ha pronunciado en otras polémicas como las cláusulas suelo y que ahora va a debatir sobre la posible abusividad del índice IRPH, al que están referenciadas más de un millón de hipotecas en España.

El portal detalla que su mantenimiento es, “si cabe, ilógico cuando se obliga al banco a unas especiales labores de investigación de la solvencia del futuro prestatario, labores que esta misma ley prevé que son gratuitas y que son precisamente las que justificaban antes el cobro de esta comisión”.

Y tiene más reivindicaciones. “Pese a que se prohíben las ventas vinculadas a la obtención del préstamo (seguros de vida y del hogar, tarjetas…), la propia ley permite su mantenimiento al amparar su comercialización cuando ello suponga “una bonificación” en el préstamo. Sin embargo, en muchos casos esa “bonificación”, plasmada en una reducción del diferencial, no supone ahorro alguno para el cliente, pues del cálculo de ese menor importe de la cuota hipotecaria y las cuantías que se tienen que pagar como primas de esos seguros o intereses de las tarjetas se eleva el coste financiero”.

Desde idealista/hipotecas, en cambio, recuerdan que “mantener las comisiones de apertura es una posibilidad más de construir un precio, de ahí que siga siendo muy importante ver la TAE como medida comparativa. Y, respecto a las vinculaciones, es conveniente señalar que la ley tiene dos lecturas positivas: una, que se obliga a las entidades a dar producto sin vinculaciones; y otra, que las entidades deben informar sobre el coste de los productos ‘sin vinculación’, lo que añade transparencia y dan control al consumidor”.

También llegan protestas desde el mundo político. Por ejemplo, el Grupo Mixto increpó en el Parlamento el límite que se ha puesto al interés de demora. La norma fija en el interés remuneratorio más tres puntos la penalización máxima que puede cobrar un banco cuando el cliente se retrasa en el pago. "El Tribunal Supremo ya sentenció que los superiores a 2 puntos por encima del interés legal son abusivos y se va a legalizar que puedan ser de 3 puntos por encima", ha recalcado. 

Lo mismo opina Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, quien afirma que "parece bastante incongruente que, tras trasladar a los préstamos con garantía hipotecaria el criterio establecido por el Tribunal Supremo en cuanto a los préstamos personales, y ser confirmada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que sean 2 puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio, ahora se regule que sea tres puntos porcentuales por encima".

Por otro lado, Giménez critica que, a pesar de que se eliminan por ley algunas cláusulas abusivas como las suelo, la normativa contemple la cláusula cero; "es decir, si el índice pactado fluctúa tanto a la baja que incluso el diferencial quedara en negativo, no se devengarán intereses para ninguna de las dos partes". Tampoco ve con buenos ojos que, ahora se regula la obligación de los bancos de que estudien la solvencia de los clientes para conceder créditos de manera responsable, no se sepa qué ocurre si una entidad no cumple este criterio. 

"¿Cuál es su penalización o sanción? Resulta insuficiente lo que se contempla en la ley en el sentido de que si no ha habido un adecuado estudio de solvencia, el banco no podrá proceder a resolver el contrato, y se seguirán devengando todas las consecuencias económicas a que se ha obligado el prestatario, como intereses remuneratorios o de demora", insiste. 

Pero si hablamos de críticas, no podemos olvidarnos de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), que se muestra tajante en su posición: “la ley hipotecaria no solucionará los gravísimos problemas de la burbuja inmobiliaria y es necesario revisar en profundidad todo el mercado hipotecario español tras la crisis”.

En su opinión, la nueva ley hipotecaria se queda corta en la protección al consumidor, ya que “no evitará nuevos abusos de la banca”. Además, considera “ridículo” el aumento de 9 a 12 cuotas impagadas (o un importe equivalente al 3% del préstamo) para considerar vencida la hipoteca y ejecutarla. Para la asociación, lo ideal hubiera sido acercar el porcentaje al de países de nuestro entorno, donde el vencimiento anticipado supone un porcentaje muy superior del préstamo: en Alemania alcanza el 10%, mientras que en Italia sube al 12,5% y en Francia, al 20%.

La asociación también se queja de que la norma otorga mucha libertar en los los productos vinculados y el cobro de comisiones, desde a la de apertura a la de amortización, por lo que teme que el sector financiero pueda “volver a las andadas”.