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"El covid-19 ha aumentado el interés de los mayores por vender su casa para complementar la pensión"

Bruno Bodega es el consejero delegado de la gestora de Almagro Capital, una socimi que salió a bolsa hace más de un año, aunque el proyecto arrancó hace más de tres. Almagro Capital cuenta con un modelo de negocio diferente al resto de socimis: adquieren viviendas a personas mayores de 75 años, pero con la condición de que permanezcan como inquilinos en su propia casa ‘sine die’.

Licenciado en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad Carlos III, Bodega ha invertido más de 200 millones de euros en el mercado inmobiliario y de deuda privada en el sur de Europa en los últimos cuatro años. Antes de formar parte de Almagro Capital fue socio de Cleon Capital y también ha trabajado en Credit Suisse y Deloitte.  

Con el estallido de la pandemia, Bodega asegura que han tenido que posponer varias operaciones apalabradas para evitar riesgos para la salud, aunque lo cierto es que han logrado firmar cuatro compras de viviendas en Madrid, tal y como han comunicado hace escasos días al MAB.

¿Por qué surge Almagro Capital?

Hace tres años los socios fundadores de Almagro Capital observan que hay una demanda social para resolver la situación de las pensiones en España y hay varios factores que afectan a esta situación.

El primero, que el número de pensionistas en España ha aumentado en más de un millón de personas en la última década. En segundo lugar, los 'baby boomers' son aquellos nacidos de la generación que ahora mismo tiene entre 55 y 75 años, y que es la más numerosa de la historia que se ha empezado a jubilar. El tercero, que las tasas de fertilidad están por debajo de la tasa de reemplazo, porque una pareja tiene menos de dos hijos. El cuarto, que los sueldos son estructuralmente bajos y, para acabar, que el sistema de pensiones español estaba pensado para una pirámide poblacional no invertida como la que tenemos actualmente, por lo que se requiere una solución privada a un problema público.

¿Habéis tenido que parar alguna compra por el covid-19?

Hemos postpuesto algunas operaciones que estaban apalabradas para evitar todo riesgo para la salud. Nos dedicamos al sector senior, por lo que somos especialmente cuidadosos y no vamos a poner en riesgo la salud de ninguna persona, así que no haremos ninguna actividad que implique proximidad hasta que no podamos garantizar que se puede realizar en condiciones seguras. En este sentido, sí estamos llamando a todos nuestros inquilinos para asegurarnos de que se encuentran bien y ofrecerles nuestra colaboración con cualquier necesidad que garantice su bienestar.

¿Estáis teniendo más consultas de potenciales vendedores en estas semanas?

Así es, la demanda social está empezando a aumentar. Algunas familias están contrastando que el modelo de Almagro no sólo permite complementar la pensión pública y asegurar el bienestar de las personas mayores, sino también dar apoyo económico a hijos y nietos en unos momentos donde, desafortunadamente, el previsible parón económico va a obligar de nuevo a alcanzar ciertos compromisos intergeneracionales.

¿El covid-19 va a cambiar el modelo de negocio de Almagro?

Esta situación está acelerando nuestros planes para garantizar la mejor atención para nuestros inquilinos senior. Nuestro compromiso y responsabilidad no es ser simples “caseros”, sino que aspiramos a dar una solución integral y vitalicia a sus necesidades.

Las residencias de mayores están en el foco de la actualidad, ¿puede suponer un impulso para alternativas como la vuestra?

Nuestro modelo facilita que las personas mayores permanezcan en su vivienda el mayor tiempo y en las mejores condiciones posibles, que es su opción predilecta. Al fin y al cabo, la fórmula de Almagro Capital permite monetizar al máximo el ahorro en vivienda manteniendo su posesión, y ello unido a los avances de los servicios sanitarios y asistenciales a domicilio, hacen que sea una alternativa viable y sostenible. 

Posiblemente las residencias vayan hacía un modelo de negocio más medicalizado, y de hecho tenemos previsto colaborar con los principales operadores para dar la mejor solución para cada caso en función de la situación familiar.

En definitiva, esta crisis puede acelerar la transformación de las residencias y la proliferación de soluciones como la nuestra. Sin perjuicio de ello, y dada nuestra pirámide poblacional, ambos somos necesarios: crecerá la demanda de soluciones como la de Almagro Capital y también será necesario contar con más y mejores residencias.

¿Qué balance hacéis desde que Almagro salió a bolsa?

El balance es muy positivo por dos razones: por la demanda social que tiene este producto o este tipo de soluciones de licuación de patrimonio de cara al Estado del Bienestar en España. E internamente, empezamos comprando una vivienda hace tres años, y ya tenemos más de 60. Hemos realizado con éxito tres ampliaciones de capital, salimos al  Mercado Alternativo Brusátil (MAB) hace poco más de un año y ahora mismo tenemos una capitalización de más de 27 millones de euros, y con ganas de seguir creciendo y ayudando a nuestros mayores.

¿Cuántos activos tiene Almagro capital en cartera y cuánto vale el portfolio?

Ahora mismo tenemos más de 60 activos bajo gestión, son todo pisos en zonas prime dentro de la ciudad de Madrid y dentro de la M-30. También más o menos un 20% de la cartera son activos en zonas con alto potencial en la M-30, M-40 y en cuanto a valoración a día de hoy está en unos 28 millones de euros.

¿Sólo invertís en Madrid o también en otras capitales de provincia?

El mandato de inversión de Almagro Capital Socimi se centra en la ciudad de Madrid. Hay unas tendencias estructurales muy fuertes que benefician a la capital y nosotros seguimos apostando por ella.

¿Cuáles son esas tendencias?

La economía de Madrid es muy dinámica. Hay familias que ya han cubierto sus necesidades de primera y segunda vivienda. Y esa demanda de reemplazo que ha habido en estos últimos años está satisfecha. Lo que percibimos con otros operadores más de promoción residencial es que las nuevas generaciones quizá no están tan interesadas en vincularse a una localización o a una vivienda en concreto durante el resto de su vida, sino que prefieren vivir en un formato más de alquiler y posiblemente cambiar de ciudad, cambiar de barrio, en función de las necesidades vitales que se van presentando.

Hay estudios que dicen que las viviendas en zonas ‘prime’ pueden aguantar bien la crisis, e incluso subir de precio. ¿Lo veis así?

Así es, en la gestora de Almagro Capital estudiamos el comportamiento del mercado de la vivienda en todos los momentos del ciclo económico. Desde los máximos de 2007 a los mínimos de 2013, la caída promedio de precios de las zonas prime de Madrid fue aproximadamente la mitad que la que se experimentó en otras zonas menos consolidadas. Además, estos activos de alta calidad, al ser muy demandados por su escasez, siguieron demostrando su mayor atractivo al recuperar niveles de precios normalizados de forma más rápida. 

¿Estáis pensando en aprovechar el descenso generalizado previsto en los precios para comprar viviendas en zonas que no sean prime?

Almagro Capital es una socimi de inversión responsable, no tiene un carácter oportunista. Sin perjuicio de ello, estamos en fase inversora y es previsible que incrementemos nuestro ritmo de compra los próximos meses.

¿Qué previsiones de inversión tenéis para este año y en los próximos años?

En el último trimestre de 2019 fuimos capaces de invertir en términos anualizados más de 10 millones de euros y esperamos poder aumentar esa cifra pronto.

¿Cuál es vuestro modelo de negocio?

Lo que nosotros hacemos es una compra de una vivienda a una persona de más de 75 años para licuar el patrimonio o esa inversión inmobiliaria que ha realizado durante toda su vida y automáticamente le hacemos un contrato, le permitimos vivir en esa vivienda de por vida, con total seguridad jurídica, con un contrato de alquiler notarizado.

A grandes números, un piso que, por ejemplo, vale 750.000 euros, Almagro Capital lo compra a unos 650.000 euros y de ese importe que se desembolsa ante notario queda bloqueada una bolsa de alquiler que esta persona va a ir utilizando durante el resto de su vida. De esos 650.000 euros que le desembolso, 100.000 euros se quedan bloqueados o se quedan provisionados en esa bolsa de alquiler. ¿Cuál es la ventaja? Que si esa persona abandona su vivienda por causas naturales o porque necesita irse a una residencia ancianos y sabe que de esos 100.000 euros ha consumido 50.000, los otros 50.000 euros se devuelven a los herederos o a la persona en cuestión, que es una grandísima ventaja a la hora de alinear intereses con nuestros mayores.

¿Cómo calculáis cuánto dinero tenéis que dejar retenido para el alquiler?

Aunque no lo parezca, la gestora de Almagro Capital es una empresa muy tecnológica. Aplicamos las últimas técnicas de tratamiento de datos tanto para el cálculo del valor del inmueble dentro de cinco o diez años, cuando esa persona abandone su vivienda, como para el cálculo de la longevidad y la esperanza de vida, que son los dos grandes riesgos con los que yo me enfrento cada día. Entonces, no hay una regla concreta para todos los pisos. Cada piso es una solución a medida adaptada a las necesidades de licuación de patrimonio de esa familia. Sí te puedo decir que es un dato público, pues aproximadamente nuestros inquilinos tienen una edad media de 85 años y el descuento medio frente a las tasaciones a precio de hoy en un pico de ciclo o en un pico de mercado, y sabiendo que son viviendas que necesitan una reforma y tienen un inquilino dentro durante mucho tiempo, estamos hablando de unos descuentos del 20 a 25% de media en nuestra cartera actual.

¿Qué pasa si se consume la bolsa de alquiler porque sigue vivo el inquilino?

Cuando se consolide la bolsa de alquiler no hay ningún problema y puede permanecer en su vivienda de por vida con total seguridad jurídica, porque le hacemos un contrato de alquiler ante notario sin ningún tipo de contraprestación y a un larguísimo plazo que es imposible consumir.

Cuando hablas de un tipo de contrato de arrendamiento hablas a muy largo plazo ¿de cuántos años?

Nuestros contratos son a 10, 15 o 20 años, con lo cual la persona es muy improbable que llegue a esas longevidades. Es un contrato notarizado con total seguridad jurídica.

¿Dónde está vuestro negocio entonces?

El propietario que ha vendido la vivienda a Almagro permanece como inquilino. Y luego hay una operación de apalancamiento de ese piso alquilado, como hace cualquier otro inversor o cualquier otra socimi, donde utilizamos a veces financiación para poder ofrecer mejores precios y comprar más pisos.

Cuando finalmente la persona abandona el domicilio, nosotros hacemos una reforma y lo ponemos en alquiler o lo vendamos creando valor, pero una vez cumplidos los tres años que debe permanecer como mínimo la vivienda en cartera.

¿Quién fija el precio del alquiler de esa vivienda?

El alquiler lo adaptamos a medida porque hay que entender cómo es la situación de la familia: a veces les interesa maximizar el precio que recibe en el día 1. Entonces, posiblemente en función de las medidas que tenga la maximización de precio y de alquiler futuro, podemos ajustar un poco a medida de lo que pida la familia. Pero posiblemente estemos en el entorno de los alquileres que hay en el mercado en ese barrio en concreto, en línea con el mercado.

¿Solo compráis activos individuales?

Nosotros estudiamos piso a piso. Sí es cierto que hemos alcanzado algunos acuerdos institucionales con operadores como Sareb para comprar pequeñas carteras muy puntuales. ¿Podemos hacer una operación con un edificio? Sí, siempre que haya este tipo de situación donde hay personas con una longevidad y con herramientas tecnológicas somos capaces de dar el mejor precio.