Armanext: "La falta de claridad normativa sobre las socimis ha frenado la inversión extranjera"

Armanext, compañía especializada en asesorar a las empresas en sus salidas a bolsa, se suma a la lista de voces inmobiliarias que alertan de que los cambios normativos en España suponen un lastre para la inversión extranjera.

Según explica la firma en un informe sobre la evolución de las socimis, "la falta de claridad normativa ha frenado la recuperación de los flujos de inversión extranjera". En concreto, destaca que el contexto de incertidumbre jurídica, derivada de los recientes debates sobre las posibles modificaciones en el régimen fiscal de las socimis, ha generado cautela entre los inversores internacionales, "en contraste con el auge experimentado entre 2015 y 2017". Como consecuencia, la inversión extranjera en el sector inmobiliario español registró en 2024 uno de sus niveles más bajos de la última década, según el informe. 

Ya es que una de las 12 nuevas medidas en vivienda que anunció la semana pasada el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, para fomentar la vivienda asequible en España se centra en eliminar las ventajas impositivas de las que gozan actualmente estos vehículos de inversión, si no cumplen unos determinados requisitos. 

Así, las socimis han vuelto a la palestra dos meses después de que los socios de Gobierno alcanzaran un acuerdo para poner fin a su régimen, propuesta que incluyó dentro de la reforma fiscal planteada por el Ejecutivo en la ley 7/2024, de 20 de diciembre, y que tumbó el Congreso de los Diputados.

Este segundo intento se centra en eliminar las ventajas fiscales solo a las socimis de vivienda y que no destinen sus inmuebles al alquiler asequible, así que no afectaría a aquellos vehículos que centran sus inversiones en activos como oficinas, logística, hoteles, centros de datos o activos comerciales. Por tanto, no afectaría a los gigantes del Ibex 35 (Merlin Properties y Colonial), pero sí a las sociedades de Blackstone (Testa Home, Fidere...) o Vinenio Residencial (participada por Renta Corporación y el fondo holandés APG). 

A falta de que el Ejecutivo concrete las medidas, la duda está en qué pasará con aquellas socimis que tienen una cartera mixta (es decir, tienen viviendas y otros tipos de inmuebles) o si afectará también a aquellas que tienen pisos en zonas 'prime'. 

"Han demostrado ser un modelo de inversión dinámico"

El estudio de Armanext asegura que en 2024 se incorporaron a los mercados de valores (incluyendo las plataformas alternativas) un total de 31 nuevas socimis, para dar cumplimiento al requisito de convertirse en cotizadas que establece la regulación actual. De ellas, 17 se listaron en BME Scaleup, 10 optaron por Portfolio Stock Exchange, tres se decantaron por Euronext Access y una por BME Growth. 

Según el documento, el volumen de nuevas incorporaciones supone triplicar la cifra del año anterior, así como disparar en un 37% su capitalización bursátil, que alcanzó los 2.101 millones de euros. Además, se ha producido 

Este avance ha estado impulsado por un contexto de moderación en los tipos de interés, así como por la aparición de nuevos segmentos como BME Scaleup y plataformas como Portfolio Stock Exchange, que han facilitado el acceso de sociedades de menor tamaño a los mercados de valores, promoviendo la diversificación y expansión del sector, según apunta la compañía. 

A la vista de estas cifras, Antonio Fernández, presidente de Armanext, cree que "las socimis han demostrado ser un modelo de inversión dinámico, capaz de adaptarse a nuevos escenarios y atraer tanto a grandes fondos como a inversores privados. En 2024 asistimos a la consolidación de este vehículo de inversión inmobiliaria al posicionarse como una solución clave para adaptarse de forma muy eficiente hacia proyectos más innovadores y dar acceso a inversores más pequeños". 

De hecho, y a pesar del contexto de incertidumbre, mantiene una visión optimista se cara a 2025 gracias a una previsión de tipos de interés que impulse la financiación de proyectos inmobiliarios, facilite el acceso a crédito y favorezca la valoración de activos. Además, considera que el capital privado seguirá siendo uno de los principales motores del crecimiento, con un creciente interés por parte de los grupos familiares que ven en las socimis una oportunidad para canalizar sus inversiones inmobiliarias.

Tendencias de 2025 

El estudio también desgrana algunas de las claves que marcarán al sector de las socimis en los próximos meses, entre las que destaca el auge del 'flex living' (segmento que incluuye residencias de estudiantes y de mayores, y los alquileres flexibles), que se está consolidando como la tendencia más destacada en el sector, representando el 31% de las inversiones totales realizadas por estos vehículos de inversión y que, según resalta el documento, "continúa atrayendo tanto a inversores privados como a grandes fondos institucionales". Según Armanext, estos activos "seguirán liderando las carteras, reflejando los nuevos cambios demográficos". 

También destaca el crecimiento que está experimentando el sector hotelero, que ha acaparado el 23% de la inversión, y se está viendo impulsado por la recuperación del turismo internacional. 

Además, la reconversión de activos industriales y comerciales en inmuebles adaptados a las nuevas demandas del mercado, como residencias de estudiantes o centros de datos, se perfila como una estrategia clave para 2025. "A lo largo de 2024, más de 200.000 m2 de oficinas en España se han reconvertido en vivienda, hoteles y otros usos alternativos, lo que demuestra el dinamismo del mercado y la capacidad del sector para adaptarse a las nuevas demandas sociales", recalca el estudio.

Otra de las tendencias más destacadas que prevé la compañía es que "2025 traerá avances disruptivos con la adopción de plataformas basadas en blockchain, como Securitize y Bit2Me STX. Estas tecnologías DLT optimizarán la emisión, negociación y custodia de instrumentos financieros".

Los retos futuros

A pesar del auge de socimis en los últimos años, desde Armanext alertan de que el sector se enfrenta a varios desafíos, como la internacionalización (pocas socimis invierten fuera de España, a pesar de que la legislación lo permite) o la deslocalización (el 90% de las sociedades están domiciliadas en Madrid y Barcelona).

ambién destaca el fomento del alquiler asequible o la colaboración público-privada. En ese sentido, el informe destaca que "las administraciones públicas podrían liderar el mercado del alquiler a través de socimis como vehículo para grandes proyectos de vivienda" y lanza una propuesta.

"Las Administraciones públicas tienen diversas formas de actuar en su responsabilidad de resolver el problema de la vivienda, utilizando todos los medios a su disposición. Una de estas formas consiste en emplear de manera expansiva y no restrictiva la figura de las socimis, ya que puede atraer a numerosos inversores, siempre y cuando se les ofrezcan suficientes garantías de seguridad jurídica y rentabilidad para apoyar las distintas soluciones propuestas para este problema.
En este contexto, los Ayuntamientos, las Comunidades Autónomas o el propio Estado pueden asumir distintos roles utilizando las socimis como instrumentos intermedios para, en cierta medida, aliviar este problema. Podrían realizar cesiones de suelo a 25o 30 años para facilitar el acceso a nuevos desarrollos. Sin embargo, lo más evidente es que alguna de estas administraciones se convierta en
el inquilino principal, arrendando las viviendas sociales desarrolladas por las socimis, y posteriormente gestionando o disponiendo de estos inmuebles de la manera que consideren más adecuada para familias desestructuradas, colectivos en riesgo de exclusión u otros inquilinos que estimen oportuno. De esta forma, se evita trasladar a la inversión privada los posibles problemas de cobro o de ocupación que tanto desalientan a los inversores con determinados inquilinos".