Los 4 escenarios que impiden aplicar la exención por compra de vivienda habitual

La exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal muy utilizado por los contribuyentes en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este beneficio permite declarar exenta la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda habitual, siempre y cuando el importe obtenido se reinvierta en la compra de una nueva vivienda.

Sin embargo, es importante destacar que hay algunas situaciones que pueden generar problemas con la Agencia Tributaria y que imposibiliten que los contribuyentes apliquen esta exención. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, explica cuatro de estas situaciones:

Vivienda habitada en precario

Cuando un contribuyente habita una vivienda durante más de tres años pero sin tener un título que justifique su propiedad o posesión, la Agencia Tributaria no permite considerar ese período como tiempo de residencia efectiva en la vivienda habitual. Esto significa que no se puede aplicar la exención por reinversión en este caso, ya que no se cumple con el requisito de haber habitado la vivienda en pleno dominio.

Por ello, del cómputo de los tres años de residencia en la vivienda, debe excluirse en todo caso el período en que la misma se habitó sin título. Es decir, sin ser propietario.

Transmisión de vivienda de la que solo se es nudo propietario

Si un contribuyente transmite una vivienda de la que solo es nudo propietario (sin tener el pleno dominio), no podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 12-12-2022 (recurso 7219/2020)  ha establecido que la exención requiere que el contribuyente haya tenido el pleno dominio de la vivienda durante al menos tres años continuados, y la nuda propiedad no es suficiente para cumplir con este requisito.

“De poco le servirá al contribuyente acreditar que ha residido en la vivienda durante más de tres años. Y es que el problema para el Supremo es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. Así, no basta con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble”, señala Salcedo.

Vivienda ocupada durante más de tres años como inquilino

Si un contribuyente habita una vivienda como inquilino antes de adquirirla, el tiempo en que ocupó la vivienda como inquilino no se cuenta como parte del período mínimo de tres años de residencia efectiva en la vivienda. Esto significa que, aunque haya vivido en la vivienda durante más de tres años, si no tenía el pleno dominio de la misma, no podrá aplicar la exención por reinversión.

“Como ha declarado el Tribunal Supremo en repetidas ocasiones, la vivienda debe ocuparse durante tres años en pleno dominio. Y éste no concurre evidentemente en el inquilino, por mucho que cuente con una opción de compra”, afirma el socio director de Salcedo Tax Litigation.

Vivienda habitada durante menos de tres años por ruptura de pareja de hecho

Además, en casos de ruptura de una pareja de hecho que compartía una vivienda, la Agencia Tributaria no considera automáticamente que la vivienda sea habitual, y la exención podría no aplicarse. Sin embargo, si se puede demostrar que la ruptura de la pareja de hecho hizo imposible la continuidad de la vivienda como habitual, se podría mantener la exención. Así lo ha declarado recientemente la Dirección General de Tributos.

Excepciones en el plazo de tres años para considerar que la vivienda es habitual

Es importante recordar que el Reglamento del IRPF en su artículo 41bis, apartado 1, admite excepciones al requisito de tres años de residencia efectiva en la vivienda habitual en casos de fallecimiento del contribuyente o situaciones similares, como matrimonio, separación, traslado laboral u obtención del primer empleo. En estas circunstancias, la vivienda puede considerarse habitual a pesar de no haberse residido en ella durante tres años completos, tal y como sentencia José María Salcedo.