IRPF: cómo conservar la deducción por vivienda al cambiar tu hipoteca de banco

Muchos propietarios se preguntan si al cambiar su hipoteca de banco perderán el derecho a deducirla en el IRPF. Una reciente consulta de la Dirección General de Tributos (DGT) aclara que, en determinadas condiciones, es posible mantener este beneficio fiscal incluso cuando se mejora la financiación con una nueva entidad.

La respuesta es clara, pero está condicionada: si se siguen determinados pasos y se cumplen los requisitos fijados por la normativa tributaria, cambiar de banco no supone renunciar a la deducción.

¿Qué es deducción por inversión en vivienda habitual?

Esta deducción venía regulada en el artículo 68 de la Ley 35/2006 del IRPF, hasta que fue suprimida con efectos desde el 1 de enero de 2013, pero la disposición transitoria 18.ª de la misma ley establece que quienes compraron antes de esta fecha y venían aplicándola, aún pueden seguir haciéndolo.

En cuanto a las nuevas compraventas, aunque ya no es posible deducirlas en la renta a nivel estatal, comunidades autónomas como Andalucía ofrecen deducciones parecidas para determinados colectivos.

¿Qué dice Tributos sobre el cambio de hipoteca y la deducción por vivienda habitual?

En la consulta V0521-25, emitida el 28 de marzo de 2025, la DGT analiza el caso de un contribuyente que suscribió su préstamo hipotecario antes de 2013 y que actualmente aplica la deducción por inversión en su vivienda habitual.

Su objetivo era trasladar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones, cancelando la anterior y contratando una nueva con una pequeña ampliación y la respuesta de Hacienda es rotunda: si se está acogido al régimen transitorio, la deducción puede mantenerse, en tanto que el cambio de banco no altera por sí solo este derecho.

¿Cuándo se mantiene el derecho a deducción al sustituir una hipoteca?

El aspecto más relevante es la simultaneidad. Es decir, cancelar el préstamo antiguo y firmar el nuevo en el mismo acto. Esa continuidad es la que permite seguir aplicando la deducción, siempre y cuando el capital del nuevo préstamo se destine a pagar el anterior y siga vinculado a la financiación de la vivienda habitual.

Se incluyen en este supuesto tanto las novaciones como las subrogaciones o cualquier forma de sustitución hipotecaria: el destino del dinero es lo que marca la diferencia.

¿Se puede perder la deducción si la nueva hipoteca incluye gastos como reformas?

La deducción solo se aplica a la parte vinculada a la adquisición de la vivienda. Si la ampliación de capital cubre gastos adicionales (como mobiliario, reformas estéticas o cualquier otro no relacionado con la adquisición de la vivienda), esa parte no será deducible. Sin embargo, no se pierde toda la deducción, solo el porcentaje que corresponda a los gastos.

La DGT también advierte que será el contribuyente quien deba justificar qué parte del nuevo préstamo se destinó a amortizar el anterior, utilizando la documentación oportuna, en caso de ser requerido por la Agencia Tributaria.

¿Qué parte de los gastos de cancelación y formalización puedo incluir en la deducción?

Además del propio préstamo, también pueden deducirse los gastos generados por la operación, siempre que la cancelación y contratación se hayan producido en el mismo acto. Es decir, serán deducibles:

• Honorarios de la gestoría: si interviene un profesional para gestionar las escrituras y la inscripción.
• Comisión o gastos de subrogación: comisión que cobra el banco por ceder la hipoteca a otra entidad.
• Comisión por cancelación anticipada: siempre que el importe se detraiga del nuevo préstamo o se acredite como gasto de la hipoteca antigua.
• Tasación: si es necesaria para emitir el nuevo préstamo, siempre que la tasación esté vinculada exclusivamente a la hipoteca de la vivienda habitual.
• Gastos de notaría y registrales: coste de otorgar la escritura pública de cancelación y de constitución del nuevo préstamo y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

No es necesario, aclara Tributos, que estos gastos se paguen con cargo al propio préstamo nuevo, pero sí debe acreditarse que forman parte de la operación financiera completa.

¿Qué documentación exige Hacienda para justificar la continuidad de la deducción?

Para que la administración siga reconociendo el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, es fundamental conservar y presentar, en caso de ser requerida, la siguiente documentación:

1. Contrato de préstamo original: escritura pública y copia simple donde figure el importe financiado, el plazo, el interés y la finalidad (adquisición de la vivienda habitual).
2. Escritura de cancelación registral del antiguo préstamo: justificante notarial y registral que acredite la fecha de cancelación total de la hipoteca inicial.
3. Contrato del nuevo préstamo hipotecario: escritura pública con los datos completos del nuevo préstamo (importe, condiciones, finalidad de amortización).
4. Extractos bancarios o justificantes de pago: documentos que demuestren la efectiva transferencia del nuevo préstamo para liquidar el anterior.
5. Facturas y justificantes de gastos vinculados: recibos de notaría, registro, gestoría, tasación y posible comisión de cancelación anticipada o subrogación.
6. Certificados de vinculación de fondos: en caso de incluir ampliación de capital, presupuestos de obras o facturas que expliquen el destino de la parte adicional a amortizar la vivienda (por ejemplo, reformas).

¿Puedo cambiar de banco varias veces sin perder este beneficio fiscal?

Sí, siempre que cada cambio de entidad respete los requisitos de la normativa tributaria. Es decir:

1. Cada subrogación o novación debe realizarse en un mismo acto de cancelación y constitución del nuevo préstamo.
2. El nuevo préstamo debe seguir destinado a financiar la misma vivienda habitual.
3. Se debe conservar y presentar toda la documentación (escrituras, justificantes de pago, facturas) para cada cambio.
4. La fecha del préstamo original debe ser anterior al 1 de enero de 2013 para seguir acogido al régimen transitorio.

Si decides realizar más de un cambio de entidad bancaria, es fundamental que cumplas todos los requisitos legales en cada caso y justifiques la continuidad del préstamo. Ahora bien, hay que tener en cuenta que estas operaciones suponen trámites notariales, gastos adicionales y cierta carga administrativa, por lo que resulta recomendable evaluar si realmente compensa repetir el proceso varias veces.

3 mitos sobre el cambio de hipoteca que aún confunden a muchos contribuyentes

Tributos ha aclarado varios malentendidos sobre las consecuencias fiscales de trasladar la hipoteca a otro banco. Repasamos algunos mitos para que no pierdas tu deducción por inversión en vivienda habitual:

“Si cambio la hipoteca de banco, pierdo automáticamente la deducción”

Se puede creer que, en cuanto se firma con una entidad diferente, Hacienda “cierra el expediente” de la deducción por inversión en vivienda habitual. Sin embargo, la realidad es que la pérdida del derecho solo se produce cuando no se cumplen los requisitos legales.

La DGT ha confirmado que la modificación de un préstamo (sea por novación, subrogación o ampliación) no extingue este derecho, mientras la nueva financiación se dedique a la amortización del préstamo originario y la operación se realice en un mismo acto.

“Si la nueva hipoteca está a nombre de otro titular, la deducción permanece”

La deducción por inversión en vivienda habitual se configura como un beneficio que depende de la persona que aportó el capital (o lo financió) y cumplió con sus requisitos en la fase de adquisición. No se traslada a quien ocupe el préstamo. En la nueva hipoteca debe figurar a nombre de quien venía deduciendo para considerarse una continuación de la financiación.

“No necesito justificar el destino del dinero”

Se puede dar por hecho que, si la única causa de cambiar de hipoteca es conseguir un tipo de interés más favorable, Hacienda no pedirá explicaciones sobre el uso del nuevo crédito. Lo cierto es que sí puede exigir que acredites la finalidad real de la financiación.

Si parte de ese crédito se destina a otros fines distintos, dicha fracción dejará de ser deducible. Por ello, es indispensable conservar facturas o justificantes que prueben a qué ha sido destinado.

Cambiar de hipoteca no implica perder la deducción si se hace bien

Mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario no tiene que implicar renunciar al beneficio fiscal de la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que la operación se realice con cautela, en un solo acto y con documentación que acredite la finalidad del nuevo préstamo. La clave no está en el cambio de entidad, sino en cómo y cuándo se realiza.