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Málaga se convierte en el principal foco de inversión inmobiliaria sólo por detrás de Madrid y Barcelona

Destaca la apuesta de las empresas tecnológicas por la ciudad andaluza

Pixabay
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Autor: Redacción

Málaga se sitúa como el tercer foco de inversión por parte de los distintos actores del sector inmobiliario, detrás de Madrid y Barcelona. Esta es una de las principales conclusiones del informe Visión Málaga 2021 sobre el mercado inmobiliario elaborado por Savills Aguirre Newman. El informe realiza un completo análisis de los principales segmentos del mercado inmobiliario de la capital y de la Costa del Sol: residencial, oficinas, retail, logístico, hoteles y activos alternativos, así como las previsiones para 2022. 

El informe destaca el interés de las empresas tecnológicas por Málaga. La apuesta de Google y Vodafone por la ciudad tendrá un efecto llamada, al igual que la apuesta del sector telemarketing en la Costa del Sol con la llegada de nuevas compañías internacionales.

Además, según Visión Málaga 2021, el sector sanitario y sociosanitario en Málaga es uno de los segmentos que mejor se está comportando a nivel inmobiliario. Esta situación se debe a que la provincia presenta unos fundamentales excepcionales para este tipo de activo, como el crecimiento de la población residente y no residente, el aumento de personas mayores de 65 años y el déficit de camas en residencias de mayores.

Mercado residencial

El mercado residencial en Málaga se ha mantenido dinámico y ha estado marcado por dos velocidades: dinamismo en la demanda y en los ritmos de venta en la capital, con una temprana recuperación, y ralentización de las ventas en la Costa del Sol, debido a la imposibilidad de viajar por parte de la demanda internacional no residente, lo que ha provocado una reducción en el número de leads y visitas.

Durante 2020 se transaccionaron en la provincia más de 24.600 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento, un 50% más que en Sevilla. De ellas, 5.000 viviendas fueron de obra nueva y 19.000 de segunda mano. La intensa actividad en la ciudad quedó reflejada en el incremento de las transacciones de vivienda libre nueva, con un 52% más respecto a 2019.

Desde 2017 a 2020 el incremento del precio medio de una vivienda plurifamiliar en Málaga capital ha crecido un 50% pasando de 216.713 euros a 340.387 euros, un 11% en el último año. El aumento se debe a dos factores. Por un lado, a la elevada presión de la demanda que quiere adquirir una vivienda en la ciudad, bien por reposición o bien por instalarse en la misma dada su calidad de vida. Por otro lado, a la incorporación de producto residencial con mayores estándares de calidad orientados a un segmento de poder adquisitivo superior y que anteriormente solo se encontraban en los municipios de la Costa del Sol.

En lo que se refiere a vivienda unifamiliar, esta se concentra en distritos muy concretos de la ciudad y su oferta es limitada, lo que unido a un incremento en sus calidades y estilo ha elevado su precio hasta los 428.904 euros, un 16% con respecto a 2019.

En cuanto a precios medios de repercusión se refiere, el más elevado para la vivienda plurifamiliar se situó en el distrito Carretera de Cádiz (5.153 euros/m2) por otro lado, el menor se situó en Alhaurín de la Torre (1.736 euros/m2). En lo que respecta a la vivienda unifamiliar, el distrito con el precio medio de repercusión más elevado se situó en el distrito Centro (4.851 €/m²) debido a que solo se encuentra una promoción de estas características en este entorno, por otro lado, el de menor precio se situó en el distrito Churriana (1.411 euros/m2)

Las previsiones en cuanto precios son de cierta estabilidad interrumpida por ligeras subidas a lo largo de 2021. En cuanto a suelo, el precio máximo alcanzado en una operación de suelo en la capital ha sido de 1500 euros/m2 de techo.

Según el informe Visión 2021, durante el año 2020 se crearon las condiciones idóneas para que tras la normalización sanitaria se produzca una fuerte reactivación a nivel transaccional en términos de suelo. Además, una vez finalice la campaña de vacunación y se regularice el tráfico de vuelos desde los distintos países origen de la demanda, se espera que el mercado de suelo en general y, de manera específica, en Costa del Sol, experimente de nuevo nivel de actividad significativo.

Oficinas

En cuanto al segmento de oficinas, el informe destaca que este mercado ya comienza a mostrar síntomas de recuperación y a despertar el interés inversor institucional en este tipo de edificios en la ciudad, según la consultora inmobiliaria.

La pandemia y los efectos del teletrabajo no ha conseguido frenar este interés, con nuevas transacciones registradas en las que destaca la presencia de fondos internacionales y nacionales especializados en oficinas.

Según Savills Aguirre Newman, Málaga sigue atrayendo nuevas empresas, y así lo demuestran las recientes noticias sobre la apuesta de empresas tecnológicas de referencia, como Google o Vodafone, que son sin duda motivo de optimismo a futuro para el desarrollo del potencial del mercado de oficinas en la ciudad.

En cuanto a las rentas, se han mantenido estables, aunque han sufrido ligeros repuntes en algunas ubicaciones, motivados por la escasa oferta existente. Destacan los incrementos de las rentas máximas en todas las zonas (como la zona descentralizada, que ha pasado de 12 a 14€/m²/mes), salvo en prime, y el mantenimiento de las rentas medias en toda la ciudad.

Con la escasa disponibilidad y el aumento de rentas por la falta de oferta, se percibe una clara necesidad de espacios de oficinas en torno a 40.000m² en el corto-medio plazo, que actualice además el parque actual de acuerdo con la necesidad por parte de las empresas de mejores edificios con mayores estándares de calidad.

Savills Aguirre Newman apunta que Málaga debe prepararse y seguir posicionándose como ubicación alternativa a Madrid y Barcelona y a otras capitales europeas. Es importante que la ciudad siga trabajando y apostando por el desarrollo de nuevos edificios para albergar la creciente demanda como ciudad con gran atractivo para vivir y trabajar.

'High Street'

Respecto al segmento comercial high street, se espera que después de la vacunación, el sector recupere el footfall y la actividad comercial perdido durante la pandemia. Por sectores de actividad, la restauración se ha visto beneficiada y ha ganado presencia en ubicaciones históricamente lideradas por la moda.

En cuanto a la inversión, la alimentación ha sido la línea más activa por su resiliencia, así como los edificios que permiten adecuar sus usos en función de la actividad más dinámica en cada momento del mercado. Además, el informe prevé que, durante la segunda mitad de 2021, la actividad a nivel transaccional sea alta, una vez los operadores consoliden sus ventas y sus localizaciones.

En cuanto a precios, la zona prime ha pasado de 183 euros/m2/mes a 158 euros/m2/mes de media, suponiendo una reducción del 14%, en línea con los principales ejes comerciales de Europa. Ha sido la zona que mejor ha resistido durante la situación sanitaria. Este hecho ha supuesto para algunos operadores una oportunidad junto con el aumento de la disponibilidad para reposicionarse. Marcas como Rituals o Ray Ban han entrado en la zona prime como nuevas firmas en Calle Larios, que ha demostrado su resiliencia.

Logístico

El mercado logístico ha salido reforzado en los últimos meses en todo el mundo. Sin embargo, en Málaga y la Costa del Sol la disponibilidad de estos espacios es prácticamente nula, por lo que para cubrir las necesidades que tiene la demanda existente, se necesita al menos el triple de metros de los proyectos ya en marcha, según Savills Aguirre Newman. La renta media para activos logísticos de calidad y que cumplan con los estándares de los operadores dada su escasez en la ciudad, se situó en cinco euros/m2/mes.

En cuanto al almacenamiento, las naves construidas siguiendo los estándares actuales permiten almacenar el doble de mercancía por cada metro de superficie si se compara con las naves actualmente existentes en Málaga. Esto supone una mayor rentabilidad para el inquilino, mayor eficiencia energética y en operativa y mayor seguridad para los empleados y la mercancía.

Respecto a nuevos proyectos, el proyecto Green Logistics Parks, de Aquila, va a suponer un punto de inflexión gracias a un desarrollo sostenible de última generación en la antigua factoría de Bacardí en Málaga.

Con el objetivo de aumentar superficie logística en el mercado, Savills Aguirre Newman está impulsando de la mano de propietarios de suelo, el desarrollo de sectores urbanizables sectorizados, lo que ha generado mucho interés en fondos y desarrolladores y permite además anticipar los plazos de desarrollo de estos sectores.

Mercado hotelero

La perspectiva para el mercado hotelero de Málaga es que en 2023 se recuperen los niveles de ocupación y ADR de 2019, llegando incluso a superarlos. El sector turístico de la ciudad ha crecido exponencialmente desde 2010 y se prevé que una vez se reactive la movilidad y siempre que se mantengan el crecimiento macroeconómico nacional, continúe creciendo y atraiga a inversores y operadores del sector hotelero, tanto a nivel urbano como en la costa.

La oferta hotelera de Málaga sigue aumentando. Durante 2020 se han culminado algunos proyectos hoteleros de gran relevancia para la ciudad, y otros 18 han seguido su curso. El informe prevé que en los próximos años se incorporarán 2.100 para alcanzar 7.000 habitaciones distribuidas en 83 hoteles.

Málaga se ha posicionado como ciudad de referencia cultural y turística tras una evolución exitosa. Además, en el último año ha avanzado en el sector de negocios. Uno de los retos de la ciudad es seguir creciendo como destino de convenciones y turismo de alto nivel adquisitivo.

Residencias de estudiantes

Las previsiones para las residencias de estudiantes en Málaga son positivas, se prevé que a lo largo de los próximos años tenga lugar el desembarco de diversas universidades privadas en la ciudad, lo que permitirá completar el posicionamiento de la plaza como ciudad universitaria de referencia a nivel nacional, con fundamentales muy positivos para mantener la senda alcista precovid.

El mercado de inversión de residencias de estudiantes sigue muy activo, con interés institucional y elevado peso promotor. Savills Aguirre Newman destaca la construcción de los grandes desarrollos tanto en el área de Teatinos como en el entorno del Palacio de Congresos, así como nuevas operaciones de suelo con tal uso.

'Healthcare'

El sector sanitario y sociosanitario es uno de los mercados que mejor se ha comportado en inmobiliario durante la pandemia, y será uno de los que más crezca a lo largo de los próximos años.

Según el informe, las razones por las que Málaga se ha convertido en una región excepcional para los activos healthcare son: el crecimiento de la población, el aumento de la población mayor de 65 años y especialmente el déficit de camas en las residencias de mayores (la OMS recomienda 5 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años, la provincia se encuentra en estos momentos en una ratio de 2,5). Asimismo, la consultora resalta la irrupción del senior living, como fórmula de jubilación para no dependientes, cada vez más demandada por usuarios y en el foco de promotores e inversores.

Respecto a las residencias de la tercera edad, el mercado de inversión está experimentando el desembarco de grupos especializados mediante operaciones de suelo para nuevos desarrollos, activos en rentabilidad y operaciones corporativas.