Alquileres gratuitos y burbujas inagotables: cómo alquilar en Seúl, Washington… y Madrid

Tras una década por el mundo he regresado a Madrid. La vuelta al mercado de alquiler de la capital con una mirada “extranjera” ayuda a darse cuenta de ciertas costumbres que hay que reaprender en el proceso de obtener las llaves de una nueva casa madrileña como el pago de los servicios inmobiliarios por parte del arrendatario (el arrendador es el que se beneficia del servicio contratado) o los códigos que hay que leer entre líneas (“paredes gruesas” significa “no hay aire acondicionado”; foto del edificio Metrópolis significa interiores probablemente penosos).

Ese proceso de aprendizaje es aún más radical cuando se trata de ciudades con mercados inmobiliarios de rapidísimo crecimiento con tradiciones muy particulares y diferentes a las españolas. Fianzas, garantías y negociaciones suelen transcurrir por derroteros similares en la mayoría de países, pero en los matices existen, a la vez, grandes diferencias.

Seúl (Corea del Sur): Alquileres gratis, pero con truco

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Medida: 1 Pyeong = 3,3 m²

Precio medio de un apartamento de 2 habitaciones: 1.500 euros

Ingreso medio familiar: 3.500 euros al mes *

La zona metropolitana de Seúl es el hogar de 25 millones de personas, la mitad de todo el país, y su mercado inmobiliario es de tan rápido crecimiento que es difícil encontrar pisos de más de 10 años. Cada edificio de apartamentos relativamente nuevo tiene en la primera planta o el sótano su propia inmobiliaria donde se gestionan la mayoría de viviendas del edificio y algunas colindantes. Debido a la fuerte demanda en algunas zonas (especialmente las cercanas a universidades u oficinas de grandes empresas) los precios no han parado de subir incluso durante la crisis financiera mundial.

Generalmente, los edificios son propiedad de algunos de los grandes conglomerados del país como Samsung, Hyundai o LG, por lo que se puede vivir, hablar por teléfono, conducir o lavar la ropa gracias a la misma megaempresa.

El tamaño más común en el centro de Seúl es el llamado Officetel, básicamente un estudio de menos de 50 m2 amueblado de una sola habitación en un edificio de apartamentos que incluye supermercado, tintorería, restaurante y, en ocasiones, hasta entrada al metro.

La negociación del precio final es una labor obligada y ardua, debido a que dependiendo del monto de la fianza, el precio mensual del alquiler puede rebajarse o llegar incluso a ser de 0 euros. Esto es debido al llamado 전세 (Jeonsae), un sistema de financiación por el cual el inquilino se compromete a pagar entre el 50 y el 80% del precio de venta del piso de una sola vez (para un Officetel el precio puede rondar los 180.000 euros) a cambio de no pagar alquiler mensual alguno y recibir la cuantía íntegra a final del arrendamiento. El sistema, extendido en todo el país, se ha popularizado al ser un método de financiación de la compra de una vivienda (generalmente el que alquila es una persona soltera), de relativo bajo riesgo, aunque fuera del sistema bancario y el arrendador se queda con los intereses obtenidos por el dinero. Los encargados de apoquinar la abultada cuantía son los padres, que proveen al propietario del apartamento con una liquidez que le permite realizar nuevas inversiones.

Otro truco inmobiliario que se aprende en Seúl es que el piso 4, generalmente, es más barato, debido a que ese número es considerado de mala suerte en Corea del Sur. Como ese número suena igual que “muerto” en coreano, no es de gran aprecio para los surcoreanos, aunque sí para los extranjeros, que se fijan más en el precio que en la fonética coreana de la planta.

*Kookmin Bank

Tokio: Minipisos con los precios estancados

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Medida:  1 Tatami (Jo)= 1,53 m2

Precio de dos habitaciones: 1.800 euros

Ingreso Medio= 5.800 euros al mes*

Tokio es una de las mayores metrópolis del mundo y el epicentro de una burbuja económica tan grande que el rico país del sol naciente aún no ha conseguido recuperarse pese a que sucedió hace unos 30 años. La fuerte burbuja que se creó en Tokio en los 80 llevó a un desplome nunca visto antes del precio de la vivienda y que el alquiler se haya convertido en la opción preferida, pese a ser una de las ciudades más caras del planeta.

Alquilar en Tokio obliga a reaprender el concepto de espacio, de tamaño y vida hogareña. Pese a que se pueden alquilar apartamentos similares a los que se pueden encontrar en cualquier urbe del mundo, el tradicional pisito japonés se mide en el número de tatamis que puede incluir. Normalmente, entre 10 y 15 tatamis (15-23 m2) se considera un tamaño aceptable para una sola persona. En algunos de esos apartamentos puede que no haya ni dormitorio ni cama, sino un futón que se coloca cada noche sobre los tatamis. Los apartamentos más tradicionales tienen puertas de madera y papel para separar la cocina o el baño. Y en ocasiones el excusado no es mucho mayor al que se puede encontrar en un avión.

El proceso de alquiler suele realizarse mediante un agente inmobiliario, quien exige al arredador el temido “key money” o reikin (礼金), un deposito de “regalo” para el propietario del apartamento que tiene sus orígenes en el terremoto de Kanto de 1923, que devastó la ciudad y redujo la oferta de vivienda y multiplicó la demanda de alquiler. Ese dinero de regalo al propietario del inmueble puede ascender hasta tres meses de alquiler y puede ser también objeto de largas negociaciones.

*Zuuonline

Washington: La burbuja imparable

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Medida:  1 pie cuadrado= 0,09 metros cuadrados

Precio de dos habitaciones: 2.500 euros

Ingreso Medio= 5.300 euros al mes*

La capital de Estados Unidos es otro mercado inmobiliario en sorprendente transmutación, que ha pasado de ser llamado la capital de las drogas y la muerte hasta los 90 a un ejemplo de revitalización, gentrificación acelerada y precios inmunes a la crisis.

La dependencia al Gobierno, los grandes contratistas públicos y las organizaciones internacionales han creado un mercado laboral de altos ingresos, millennials y sofisticado. Washington es una de las ciudades más jóvenes y más gay de Estados Unidos, con una gran demanda del alquiler y un problema: debido a una ley que se remonta a 1910 la altura de un edificio no puede superar los 40 metros o el ancho de la calle, lo que restringe la oferta.

Ante el gran número de arrendatarios temporales, sin familia y de altos ingresos se ha popularizado los llamados "managment": complejos de apartamentos en los que el propietario de las instalaciones es una sola empresa gestora, que además provee servicios como gimnasio, limpieza, actividades o portero 24 horas. El edificio, con lo último en diseño y tecnología, se gestiona como si fuera un hotel sin que esos apartamentos puedan ser comprados por particulares.

El proceso de alquiler es bastante rápido y sencillo. Se paga un mes de fianza, en ocasiones un honorario de no más de unos 50 dólares al agente inmobiliario y una tasa por mudanza al edificio que puede ascender a hasta los 500 dólares (418 euros). El único obstáculo a una tramitación rápida es que se debe pasar por un análisis de crédito, en el que se examina la nota crediticia del individuo, un número que todo residente estadounidense debe cuidar si no quiere ver como se cierran puertas. 

*Oficina del Censo

Madrid: El sol se paga

GTRES

Precio de dos habitaciones: 1.200 euros

Ingreso Medio= 3.300 euros al mes*

Buscar casa en Madrid tiene también sus complicaciones y reglas específicas para alguien que llega de nuevo a la ciudad. La oferta de pisos reformados es amplia, pero los precios por metro cuadrado pueden oscilar desde los 11 euros hasta los 20 euros dependiendo de los acabados, el barrio, pero sobre todo si hablamos de un apartamento exterior o interior. Recibir la gracia de los rayos del sol en Madrid es un lujo que se añade al precio final.

Otra de las características de Madrid es que en muchas ocasiones es el inquilino, no el propietario, el que paga los honorarios y servicios de la inmobiliaria, pese a que es el arrendador el que contrata el servicio. Esa tarifa inmobiliaria, que suele tomar forma de un mes de alquiler completo, se suma a la fianza y, en ocasiones, al pago de parte de los gastos de comunidad, otro servicio provisto al propietario del apartamento. No obstante, en general el proceso de alquiler en Madrid suele estar abierto a la negociación y la búsqueda de un acuerdo más flexible que otras ciudades como Washington o Tokio. 

*Ayuntamiento de Madrid