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El mercado inmobiliario de lujo se dispara en Andorra por la llegada de grandes patrimonios

Autores: @Lucía Martín (colaborador de idealista news), @Jone Ibabe

Que nos disculpen los andorranos, pero Andorra la Vella es una gran tienda: su arteria más conocida, la peatonal avenida Meritxell, que cruza la ciudad de oeste a este, es un desfile de escaparates. Farmacias y más farmacias (en las que puedes comprar productos prohibidos en España como el espray pimienta), tiendas de ropa, mega centros comerciales en los que el mayor reclamo son productos que saldrían muy mal parados en Nutriscore por su cantidad de azúcar y por supuesto, alcohol y tabaco.

Sí, estamos rodeados de hermosas montañas de picos nevados, un entorno bucólico, pero desde los escaparates de las tiendas fomentan vicios poco saludables… Hay pocos bares, eso sí, porque aquí la vida social es más de puertas para adentro, nos dicen los residentes, muy al estilo francés, parece ser: de casa al trabajo y del trabajo a casa.

Hemos venido para tomarle el pulso al mercado inmobiliario del Principado que lleva unas semanas de rabiosa actualidad gracias a El Rubius, quien anunció en redes que se mudaba de país porque en España, básicamente, “ens roban”. No nos hemos topado con ningún 'youtuber' por las calles aunque bien podría ser alguno de ellos los que cruzaban a toda velocidad la villa en vehículos deportivos de gran cilindrada, obviando las limitaciones. “Conducen como locos”, nos advirtieron cuando cruzamos la frontera y sí, algunos vaya si lo hacen.

Pero volvamos a la macroeconomía: Andorra es uno de los países más pequeños del mundo, con menos de 500 km2 de un relieve montañoso y abrupto que no pone fácil lo de la construcción e influye en los costes de la misma. Turismo, servicios y comercio están en la base de la economía andorrana que, pandemia mediante y al igual que sucede en otros países, se ha visto afectada muy duramente: su PIB depende en un 40% de su turismo de invierno. La temporada de esquí ya la dan por perdida este año: sus pistas están abiertas, pero solo para los residentes.

Su territorio está estructurado en siete parroquias: Canillo, Encamp, Ordino, La Massana, Andorra la Vella, Sant Julià de Lòria y Escaldes-Engordany.

Encamp, Canillo y Sant Juliá están entre las zonas más económicas. Las propiedades alcanzan su valor más alto en Escaldes-Engordany y en Andorra la Vella. El precio se sitúa en Escaldes-Engordany en un máximo de 9.400 euros/m2, si bien la media es de 4.900 euros/ m2. Por su parte, las viviendas en la capital del país alcanzan un coste medio de 4.700 euros/m2, según datos de la inmobiliaria de lujo Engel&Völkers.

La Massana, en cambio, ofrece algunas de las mejores ofertas hoteleras y de restauración del país y buena parte de su actividad está centrada en la estación de esquí de Vallnord. Aquí, según Engel&Völkers, las zonas más demandadas son La Massana, Aldosa, Anyós y Escàs, mientras que la tipología de vivienda más buscada va de apartamentos de 80 a 120 m2, a casas de 250 a 500 m2, de dos a cinco habitaciones destinadas tanto a primera como segunda residencia. El perfil del comprador y del vendedor se reparte, a partes iguales, entre extranjeros y nacionales.

Centro financiero y comercial

Andorra la Vella es la capital del país, además de su centro financiero y comercial. Escaldes-Engordany es reconocida por sus aguas termales con el centro Caldea como buque insignia. En ambas parroquias, la propiedad más demandada es una vivienda destinada a ser primera residencia, con más de 100 m2, tres habitaciones y parking. El perfil del comprador es el de un residente nacional y únicamente el 20% es extranjero, según Engel&Völkers. “Hay que considerar que el 80% del suelo en el país es público no edificable, solo queda el 20% restante para construir y terrenos llanos ya no quedan, con lo cual, el coste de construcción es muy elevado”, confirma Thomas Kampfraat, director de Engel&Völkers.

Es cierto: nos encontramos en una vivienda de tres pisos de altura, escarbada en la montaña y con unas espectaculares vistas sobre Andorra la Vella. Localizada en la parte de Can Diumenge, en la parroquia de Escaldes-Engordany, tiene parking para seis coches, seis dormitorios, cinco baños, terraza… Un total de 688 m2 que se venden por cuatro millones de euros: más de 5.800 metros el m2. Las vistas desde la habitación principal, situada en la última planta, son espectaculares.

Kampfraat explica que actualmente están construyendo las primeras torres de pisos que van a ser de 20 plantas, una novedad en el mercado inmobiliario andorrano ya que se ha modificado la legislación para poder hacerlo. Hasta ahora eran edificios de poca altura, pero la falta de espacio obliga… En todo caso, en esta zona residencial de Can Diumenge, alejada del bullicio del centro financiero, no se oye un solo ruido: es una zona tranquila de casas unifamiliares de alto standing: “Con muchísima demanda”, confirma Kampfraat.

No parece que los 'youtubers', al menos, los amantes del ruido y de las fiestas, vayan a decantarse por esta localización en la que los vecinos valoran las vistas pero sobre todo, la tranquilidad.

El experto inmobiliario alaba la tranquilidad y seguridad el país, así como las virtudes de su sanidad y de sus colegios, tanto públicos como privados, y estos argumentos los repetirán todas las fuentes consultadas para este artículo. “La optimización fiscal es una de las razones para vivir aquí, pero no la única: se vive muy bien en Andorra y cada vez más gente lo sabe. La seguridad del país, tenemos un clima espectacular, unas estaciones de esquí que están a la altura de las mejores estaciones del mundo; un un sistema educativo tanto privado como público, que funciona súper bien. Es un conjunto de razones, no una sola”, afirma.

Crece el interés por irse a Andorra

La mayor demanda residencial en Andorra se ha producido desde que estalló la pandemia sanitaria. 

Durante el primer confinamiento que fue general en Europa notamos un aumento importante de la demanda. Tenemos que decir que el Gobierno ha hecho una gestión muy buena de la pandemia y estamos recibiendo muchísima demanda de clientes que quieren venir. Nosotros hemos tenido un aumento de la demanda del 25%. Tuvimos un pico alrededor de mayo-junio, justo cuando acabamos el confinamiento y la gente tenía muy claro que quería una vivienda con más espacios exteriores, por si había más confinamientos. Esta tipología de demanda ha ido bajando, pero la que no ha bajado es la del inversor extranjero”, aclara Kampfraat.

Según informes de la inmobiliaria, los clientes interesados en vivir de forma permanente en Andorra realizaron sus visitas desde el momento que se abrieron las fronteras para intentar finalizar las transacciones antes del comienzo del curso escolar. Hasta ahora, la mayoría buscaba una casa de vacaciones. Actualmente se ha producido un cambio, ya que aproximadamente el 50% busca residencia permanente. Los datos de idealista también corroboran que el interés por mudarse a Andorra aumentó en 2020, tal y como contamos en a finales del año pasado. 

Andrea Lázaro llegó a Andorra hace 7 años y desde entonces trabaja en una entidad bancaria. Ha vivido de alquiler, siempre en pisos céntricos y pequeños por los que pagaba entre 500 y 600 euros mensuales, pero recientemente ha comprado un estudio de 40 m2 “Lo compré como ganga, por 85.000 euros, lo que pasa que necesita reformas. Ya llevo cinco meses de obras y calculo que supondrán unos 20.000 euros más”, comenta. Lázaro explica que hay mucha demanda de alquiler y poca oferta, sobre todo en temporada de invierno: “Los precios suben porque es la temporada de esquí, vienen los turistas, los temporeros que vienen a hacer la temporada. Después, bajan”.

La salmantina Marta Calvo vino con poco más de 20 años y sigue en Andorra: ya lleva más de 20 años. Trabaja en la inmobiliaria Hanson Promocions y nos enseña uno de los pisos que tienen en venta y en alquiler en la zona de Encamp, que es una ciudad dormitorio de Andorra La Vella. “El precio de venta son 360.000 euros y el de alquiler, 1.150 euros. El piso tiene cuatro habitaciones, dos baños, uno de ellos en suite, cocina independiente y salón comedor con salida al balcón”, nos cuenta.

Calvo aclara que la mayor parte de sus clientes son residentes y algún que otro inversor extranjero y dice que los residentes suelen ser de origen español, portugués y francés. Entre los aspectos que más valoran sus clientes están que el piso tenga vistas y sol: “Los pisos más estancados son los que no tienen vistas, no tienen parking y están en zonas sombrías”.

¿Cuántos impuestos se pagan al comprar una casa?

A la hora de comprar una vivienda, “el principal tributo es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es del 4% sobre el precio de adquisición y se liquida en el momento de formalizar la compraventa. El monto total de impuestos suele estar en torno al 5 o 5,5% del valor de la vivienda”, aclara Thomas Kampfraat. “Por supuesto, existe el IBI y las tasas de basura, pero mucho menores que en España”, dice Calvo. Además, si es compra de primera vivienda, se puede pedir una reducción del ITP. Los gastos de notaría también son menores que en España, “pero no hay mucha diferencia”, aclara Andrea Lázaro.

Pero no son solo los impuestos relacionados con la vivienda: tienen IRPF desde hace poco tiempo y mucho más bajo que en nuestro país, el 10% a las rentas más altas, frente al 46,5% que impone España. Recordemos que Andorra, a pesar de su ventajosa fiscalidad, dejó de ser paraíso fiscal hace años. Y, además, están los gastos corrientes como luz, educación… “Mi hija habla 4 idiomas: español, catalán, francés e inglés. Va al Liceo francés, los libros son gratis. Esta semana es la semana blanca, ¿sabes cuánto he pagado por actividades toda la semana? 21 euros, más 3 euros de comida cada día”, explica Calvo, de Hanson Promocions. Cualquier familia de Madrid quisiera esos precios para una semana de extraescolares, ¿verdad?

La energía también es mucho más económica: “Mi piso tiene 100 m2, tengo calefacción eléctrica y en los meses de más frío pago 90 euros de luz al mes”, continúa Calvo quien añade: “Si tuviera que ponerle alguna pega al país serían las comunicaciones, porque no son buenas”, recalca. 

Llegada de altos patrimonios

El covid no frena la llegada: vienen más residentes de alto poder adquisitivo, titula en portada el Diari d’Andorra y justo debajo otro titular que llama nuestra atención: Detienen a un andorrano en las protestas por Hásel… Que sea noticia que un andorrano sea detenido fuera de sus fronteras da una idea de la poca delincuencia que hay en el Principado, algo que también repiten todas las fuentes consultadas.

De acuerdo con la noticia del Diari, en estos meses se ha notado un incremento entre un 15% y un 20% de peticiones de traslado de residencia. El perfil de los nuevos residentes es, por un lado, de empresarios entre 45 y 60 años que trasladan aquí su negocio y luego hacen un reagrupamiento familiar. Por otro lado, profesionales relacionados con el ámbito digital entre 20 y 35 años. En cuanto a nacionalidades, mayoritariamente vienen de España.

Para obtener la residencia pasiva en Andorra hay que hacer una inversión de 400.000 euros, que pueden estar invertidos en un inmueble o en la cuenta del banco. Aparte, hay que tener los antecedentes penales limpios y pasar un control de salud: en los tiempos en que Marta Calvo llegó al país le hicieron la prueba del VIH y la de la tuberculosis.

“Creo que el foco del debate no debiera ponerse en por qué la gente se va a Andorra sino analizar por qué la gente se va de España, sean perfiles adinerados o jóvenes talentos. No solo se van las grandes fortunas. Ese es el debate”, reflexiona Calvo. Pero, quizás, no interesa.