La solución de Viena a la vivienda: 100 años del mayor parque público de alquiler en Europa

La política de vivienda social de la capital austriaca sirve de inspiración a otras ciudades, en un momento en el que sufren un aumento de los precios de los arrendamientos ante una demanda que supera con creces a la oferta. El parque público de alquiler en Viena, el mayor de Europa, cumple 100 años registrando altos datos de asequibilidad y calidad, y con el objetivo futuro de mantener los precios y el acceso a las nuevas familias.

Viena es sinónimo de música clásica, de arte, cultura y de cafés. Pero también es famosa por su alta calidad de vida, donde ocupa los primeros puestos en los índices de habitabilidad, aunque a los expatriados les cuesta un poco sentirse aceptados y ‘como en casa’.

Según The Economist Intelligence Unit, la habitabilidad de una ciudad se calcula en función de varios factores como la atención médica, la cultura, medio ambiente, educación, infraestructura y seguridad. En esta clasificación, Viena sale a la cabeza en casi todas las categorías.

Pero mientras compite con París, Copenhague, Zúrich y las ciudades canadienses por la calidad de vida, donde sí destaca por encima de ellas es en la accesibilidad a la vivienda y lo razonable que son los precios de los alquileres en comparación también con Londres, Nueva York y la mayoría de las capitales europeas.

GTRES

La razón es que el Ayuntamiento de Viena es el mayor propietario de viviendas de Europa. Alrededor del 60% de la población vive en viviendas sociales de alta calidad, incluidas familias de clase media y jóvenes profesionales.

En un momento en el que los precios de las viviendas en alquiler a nivel mundial se encuentran en cifras altas. Según Rightmove, el precio medio de alquiler en Londres ronda las 2.340 libras (2.640 euros) mensuales, un aumento del 16 % interanual. En la capital británica, el alquiler representa casi el 40% del salario bruto de un inquilino. El alquiler en Manhattan supera 5.200 dólares al mes (4.870 euros), un 19% más.

En Viena, la amplia disponibilidad de viviendas protegidas ha moderado los alquileres en el sector privado. El precio medio de un piso de 60 m2 en la ciudad es de 767 euros/mes, según el índice de alquiler Mietspiegel para 2022, con alquileres sociales significativamente más bajos.

Un siglo de la 'idea' de vivienda social

Para comprender la política de vivienda de Viena, hay que remontarse al final de la Primera Guerra Mundial (1918) y al nacimiento de Austria. El imperio austrohúngaro de los Habsburgo se había derrumbado y Viena pasó de la noche a la mañana de ser una ciudad imperial rica a una capital superpoblada de un pequeño país.

Con un gran número de personas desplazadas, una cuarta parte de su población no tenía hogar. “Viena era una ciudad moribunda”, afirma el historiador Wolfgang Maderthaner. “La ciudad sufría financieramente, se moría, pero también la gente moría por las enfermedades, incluida la tuberculosis, que era tan común que la llamaron la enfermedad de Viena”.

Entonces, hace exactamente 100 años, en 1923, el Ayuntamiento de Viena tomó la decisión innovadora de construir 25.000 viviendas públicas subvencionadas para los pobres, financiadas con nuevos impuestos sobre la tierra, los alquileres y los bienes. “Gravaron el champán, los burdeles, la buena mesa, las carreras de caballos, los autos”, explica Maderthaner. La nueva constitución federal bajo la Primera República convirtió a Viena en una provincia autónoma. Esto fue vital para el mantenimiento del plan. Viena pudo recaudar sus propios impuestos y, al hacerlo, la capital se convirtió en un bastión socialdemócrata en un país conservador. Aparte de los siete años bajo el dominio nazi (1938-1945), sigue siéndolo.

GTRES

Desde la década de los años 20 del siglo pasado, los estándares de calidad del ayuntamiento insistían en que las casas estuvieran bien aisladas y ventiladas y que los inquilinos tuvieran acceso a gimnasios y piscinas, incluidos los fabulosos baños públicos Art Deco de Amalienbad.

Una de las primeras urbanizaciones que se construyeron fueron ‘Karl-Marx-Hof’, que aún se encuentra en excelentes condiciones. La ciudad gasta mucho dinero en el mantenimiento de sus edificios públicos. El Museo Rojo de Viena realiza recorridos por esta finca dos veces por semana.

“La idea era construir viviendas asequibles, higiénicas y hermosas. Creían que el derecho a la belleza no debía pertenecer solo a los ricos”, dice la historiadora Julia Schranz. Con ese fin, la ciudad contrató a los mejores arquitectos de la época y levantó mucho arte público.

Y es que en Viena se realizan rutas turísticas por las viviendas públicas. Los turistas acuden en masa a la Hundertwasserhaus, un extravagante complejo de viviendas sociales multicolor cubierto de mosaicos y plantas levantado en los años 80 del Telón de Acero.

Nuevos retos para la Viena del siglo XXI

Dos puntos de inflexión históricos trajeron cambios en Viena, de la gris, monocultural, deprimente y sin vida nocturna del bloque comunista con la caída del Muro de Berlín y la incorporación de Austria a la UE en 1995.

Reconectada con los países del antiguo imperio, Viena prosperó, y con la llegada de inmigrantes del este y de los Balcanes, y la ciudad comenzó a construir casas nuevamente. Ahora es una de las ciudades más grandes y de más rápido crecimiento de la UE, con una población joven y diversa. “El Ayuntamiento de Viena se esfuerza mucho en evitar los guetos y construye comunidades mixtas”, destaca el arquitecto y escritor Maik Novotny.

Casi todos los nuevos desarrollos están sujetos a un concurso de arquitectura, lo que significa que hay una variedad de estéticas en lugar de los bloques de hormigón grises y brutalistas que arruinan tantas ciudades europeas.

Uno de los nuevos desarrollos de vivienda social en Viena tiene piscinas en la azotea para los residentes. Según la legislación aprobada desde este milenio, el 50% de todos los nuevos desarrollos deben contar con espacios verdes.

GTRES

Pero a medida que crece la población, las rentas del sector privado han aumentado significativamente durante la última década. Con el aumento de los precios del suelo, existe la preocupación de que la ciudad no pueda construir suficientes viviendas sociales para satisfacer la demanda futura.

“Muchas partes de la ciudad histórica que solía albergar inmigrantes ahora se están gentrificando. Los promotores privados están renovando estos edificios antiguos y vendiéndolos a sus propietarios”, comenta la antigua teniente de alcalde Maria Vassilakou, de ascendencia griega. Cree que si el ayuntamiento de Viena continúa teniendo “una política de suelo activa”, ahora mismo exige que los desarrollos de más de 150 unidades tengan dos tercios de viviendas subsidiadas, puede mantener la equidad social.

Los tipos de viviendas sociales en Viena

Hay varios tipos de viviendas sociales en la capital austriaca. ‘Gemeindebau’ son pisos municipales propiedad de la ciudad y se asignan a través de un sistema basado en puntos. Las ‘cooperativas’ son asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro en las que los residentes compran acciones. Los ‘apartamentos subsidiados’ son construidos por corporaciones público-privadas con dinero invertido por la ciudad. La mayoría se construyen en antiguas zonas industriales.

Actualmente hay tres desarrollos importantes, dos en los terrenos de la antigua estación de tren en el centro y el tercero, Seestadt Aspern, está construido en un aeródromo en desuso en las afueras. La asociación público-privada Seestadt Aspern Development Company construirá una nueva ciudad peatonal construida alrededor de un lago artificial.

La construcción de Seestadt (ciudad junto al lago) comenzó hace varios años y aún continúa. Primero se construyó una línea de metro y ya se han mudado más de 8.000 personas. La mayoría de los residentes son familias jóvenes atraídas por los bajos alquileres y las múltiples instalaciones para niños. La energía proviene de una combinación de fuentes renovables y geotérmicas.