Metrovacesa: "Seguro que este año vamos a comprar más suelo para levantar viviendas"

Eduardo Carreño, director de operaciones de residencial de Metrovacesa, y Miguel Díaz Batanero, director de suelo de la promotora, reciben a idealista/news en sus oficinas de Las Tablas (Madrid) para desgranar el futuro a medio plazo de la compañía en lo que respecta a compras, desinversiones y proyectos en marcha.

Carreño asegura que en 2024 van a realizar operaciones de compra de suelo. De hecho, idealista/news ya avanzó en exclusiva una de ellas en Tenerife. Mientras que Díaz Batanero afirma que la promotora tiene operaciones de desinversión comprometidas por un valor de 40 millones de euros. A continuación, la entrevista completa con los dos protagonistas de Metrovacesa.

Eduardo Carreño, director de operaciones residencial de Metrovacesa

¿En qué momento se encuentra el sector promotor en España?

El sector promotor en España sigue muy sólido. Es verdad que hay un desequilibrio importante entre oferta y demanda, y va a seguir existiendo. Desgraciadamente, no parece que vaya a arreglarse a corto plazo porque la población aumenta más de 500.000 personas al año y, sin embargo, el sector sólo construye 100.000 nuevas viviendas cada año. Sigue habiendo mucha demanda para la obra nueva. Esto es una gran noticia. Hay menos transacciones, pero debido a que las operaciones sobre la segunda mano han bajado.

Pero, no hay que olvidar que venimos de unos años récord en transacciones desde 2008. Como sector sigue habiendo unos retos importantes como la falta de suelo, unos costes de construcción que siguen estabilizándose después de una subida, la sostenibilidad o la accesibilidad de los jóvenes a una vivienda, entre otros.

Eduardo Carreño, director de operaciones residencial de Metrovacesa idealista/news

¿Y en qué punto está Metrovacesa?

La situación de Metrovacesa, a día de hoy, es muy positiva. Hemos cumplido nuestros objetivos de 2023. Hemos incrementado más de un 16% nuestros ingresos. Hemos cerrado una herida de más de 74 millones de euros. Sigue siendo una empresa promotora con vocación a largo plazo. Tenemos la cartera de suelo más líquida a nivel de volumen en España, con más de 29.000 viviendas en nuestro portfolio. Y la verdad es que seguimos con esa generación de caja que es uno de nuestros objetivos.

¿Cuál es la estrategia de inversión de suelo para este ejercicio y los siguientes?

Cuando salimos a bolsa, Metrovacesa no compraba suelos por el volumen tan importante de solares que teníamos. Hemos empezado a adquirir terrenos hace un año y medio. De hecho, hemos creado un equipo específico de inversión y el año pasado hemos comprado terrenos para más de 1.900. ¿Dónde compramos? Pues ahí donde ya estamos. La verdad es que tenemos una situación geográfica muy, muy heterogénea en España.

¿Van a realizar compras de suelo en 2024?

Seguro que vamos a hacer compras en 2024 porque forma parte de nuestra estrategia. Hemos cerrado un suelo de cierto volumen en Tenerife y estamos analizando también suelos en otras zonas de España que se deberían cerrar en los próximos dos meses.

¿Cuánto producto vendido tienen para este año y para el siguiente ejercicio?

Son ratios muy sólidos para el 2024, un 90%, y para 2025, casi un 60%, que también es un porcentaje un poco por encima de lo habitual.

¿Cuántas viviendas entregaron el pasado ejercicio?

En 2023, entregamos 1.675 unidades. Ya estamos en velocidad de crucero con la idea de alcanzar en breve el rango de las 2.000 viviendas anuales.

¿Cuántos proyectos tienen en marcha en la actualidad?

Tenemos en marcha 141 proyectos. Están repartidos en 22 provincias a lo largo de toda España. Cerramos el 2023 con más de 2.000 viviendas iniciando construcción. Tenemos entre viviendas en construcción y ya terminadas para entregar algo más de 4.500 unidades. Y respecto a unidades en comercialización, tenemos cerca de 6.400, a día de hoy.

¿Nos puede contar el criterio que utiliza Metrovacesa para elegir un suelo u otro?

Al final, la suerte que tenemos es que desarrollamos promociones en toda España, con lo cual tenemos muy testado mercados en distintas ciudades. Lo que te voy a contar tampoco es que sea algo muy diferente de lo que pueden hacer otras empresas, pero en base a estudios de mercado, a estudios también de oferta y demanda, vemos cuál es el mejor producto que encaja en ese suelo. Vemos si cabe una parte de primera residencia o de segunda. Tenemos muchas promociones de segunda residencia y controlamos muy bien ese mercado y al final lo que tiene que marcarse son unos parámetros mínimos de rentabilidad y retornos.

Miguel Díaz Batanero, director de suelo de Metrovacesa

¿En qué momento se encuentra el sector promotor?

Desde un punto de vista del negocio, en un momento de bastante bonanza, debido fundamentalmente al desequilibrio que hay entre oferta y demanda. La demanda es creciente y está basada en datos demográficos. España está creciendo de población de manera muy relevante. Y la oferta no es suficiente para atender esta demanda. Con lo cual, el motor de nuestra actividad, que es la venta de vivienda, sigue manteniendo ritmos saludables. A esto se suma que ya hoy en 2024, las compañías del sector están muy profesionalizadas y además están en una situación financiera bastante saneada en comparación con épocas que van quedando lejanas del pasado.

No significa esto que no afronte retos importantes el sector y que no haya dificultades como las relacionadas con la obtención de suelo, por la complejidad de los procesos de gestión urbanística, la tensión que hemos tenido en la inflación, los precios de construcción, la falta de mano de obra… Y también, el año pasado, tuvimos una escalada de tipos de interés relevante que bueno, afortunadamente, yo creo que el sector bancario no trasladó toda la subida de manera directa a los clientes y amortiguó un poco esa subida. Parece que en la parte final del año hay una expectativa de que cesen estas subidas, lo cual nos hace ser optimistas con respecto el futuro.

Miguel Díaz Batanero, director de suelo de Metrovacesa idealista/news

Y en todo este contexto, ¿en qué situación se encuentra Metrovacesa?

Creo que se encuentra en una situación especialmente buena dentro del sector. Es relevante destacar una situación financiera también especialmente sólida y tenemos algunas fortalezas que merecen la pena destacar, como nuestra cartera de suelo con capacidad para 29.000 viviendas repartidas por toda España y con ubicaciones con mayor demanda como en Madrid, Barcelona, todo el arco mediterráneo y en las islas.

Tenemos un porcentaje de la cartera todavía con uso, pero esto nos permite también, en algunas ocasiones, atender demandas diferentes. Operamos en toda la cadena de valor inmobiliaria, desde el momento inicial de la gestión urbanística hasta la entrega de las viviendas, y esto nos genera internamente bastantes sinergias positivas. Podemos adaptar, digamos, el producto que estamos desarrollando a la demanda que estamos comprobando por parte de nuestros compañeros del departamento de operaciones.

¿Tienen pensada alguna desinversión?

Sí, nosotros desde hace ya unos años en nuestro plan de negocio, y atendiendo a la composición de la cartera, ya tenemos previsión y estamos ejecutando ventas de suelo, tanto de uso residencial como de uso terciario. El año pasado, por dar alguna cifra, hicimos casi 80 millones de euros de ingresos en venta de suelo y tenemos operaciones comprometidas ya para los siguientes años por 40 millones de ventas de terrenos.

La cartera es amplia, como decíamos y, por cómo se ha ido conformando, hay algunos activos en los que está prevista su desinversión. Por ejemplo, durante el proceso de desarrollo urbanístico de algunas promociones obtienes algunas parcelas que son pequeñas y en las cuales nosotros no somos eficientes. Por lo tanto, hacemos bastantes ventas de parcelas pequeñas a promotores de otro tamaño.

También nos ocurre que hay algunos sitios en los que tenemos volúmenes grandes de suelo, como nos pasó en Córdoba, y no tenía sentido que nuestro plan previera tener suelos en cartera durante 10 años y por eso se decidió vender algunas. Como consecuencia de estas decisiones vamos haciendo desinversiones de suelo cuyo fin fundamental es alimentar la política de retribución al accionista, los dividendos de la compañía y, desde hace unos meses, también obtener recursos para la compra de suelos en sitios en los que entendemos que podemos obtener una mejor rentabilidad.

Es difícil prever el futuro, pero en principio sí que vemos que precisamente por la dificultad en la generación de suelo y el desequilibrio entre oferta y demanda, la verdad es que hay bastante apetito por los terrenos que tenemos en comercialización. Entonces, creemos que será un año bueno también para la venta de suelo.

¿Cuál es la postura de la compañía con respecto a los productos ‘flex’?

Llevamos años operando en ese campo. Hemos aprovechado oportunidades de suelos que estaban en nuestra cartera de terciario, tanto para la venta o para el desarrollo de proyectos en los cuales había compatibilidad de estos usos. En Las Tablas (Madrid), por ejemplo, vendimos un suelo para un promotor que iba a hacer un edificio de apartamentos, en Valdebebas (Madrid) otro para un hotel, y desarrollamos hace dos años en Manresa sobre un suelo residencial, en este caso un proyecto para una residencia de mayores. Actualmente, estamos desarrollando el proyecto de la antigua fábrica Clesa, bautizado ahora como Oria Campus.

¿Qué nos puede contar sobre el departamento de desarrollo urbano sostenible?

Hace dos años tomamos la decisión de crear un departamento específico de desarrollo urbano sostenible. La materia de sostenibilidad, claramente, hay que incorporarla a todos los procesos inmobiliarios, y por eso decidimos crear este departamento para un poco sistematizar e incorporar todos los componentes de sostenibilidad en el proceso de desarrollo urbanístico.

Tenemos una estrategia 'ad hoc' para lograr nuestros grandes desarrollos urbanísticos, en los cuales establecemos, digamos, nuevos canales de comunicación con los ciudadanos que viven en el entorno, de manera que podamos recoger información de primera mano de las necesidades de estos barrios en los que vamos a operar e incorporarlos a los proyectos para mejorarlos. También pretendemos informar de una manera más directa a los ciudadanos de cuáles son estos proyectos y cómo van a ser y, de esta manera, reducir de alguna manera riesgos derivados de posibles cambios políticos, etcétera.

Tenemos el convencimiento que con una buena comunicación con la ciudadanía para y explicar de primera mano qué proyectos estamos desarrollando, nos permite avanzar de una manera más sólida.