La crisis acerca el precio en bolsa de las inmobiliarias al valor real de sus activos

Os diré que no pienso que los pisos bajen de golpe un 30% en un año, el proceso será mas largo aumentado además por la poca información disponible. En PAris en los 90's, se tardo 7 años para ver una bajada del 30% .

Si una casa os gusta, representa 30-35% de vuestros ingresos a 20 o 25 años, pues adelante.

No soy ni en favor ni en contra de la compra, creo que solo depende de los numeros en un momento dado.

HAy demasiada pasión en este pais (idiosincrasia española?) Con este tema. Alquilar no es una verguenza, vivir en un piso de 30m2 cuando uno es joven o soltero no es ninguna desgracia.

Creeis que los jovenes parisinos solteros no viven en casas asi y aun más pequeñas? Pues si! Y sin hablamos de los jovenes londinenses, mucho peor aún!

En España Los alquileres no son igual de caro que la compra, una pareja de mileuristas puede vivir mas que dignamente en un piso en las afueras de Madrid o Bcn por 700 € Al més. No pasa nada, el problema es más bien luego de la evolución salarial que permita dar un paso a mejor o mas grande, si se quiere

Querer un piso de 90 m2 a los 25 años en propiedad es casi imposible en españa pero también en la mayoría de las grandes ciudades europeas.

Si además se quiere salir los fines de semana e irse de viaje, más todavía.

Así que animo, el sentido común volverá

Mis calculos:

Ya comente también en su día al forero realista mis calculos y reconocio que en mi caso como ahora casi todas las situaciones vale mejor alquilar

Vivo cerca de campo de las naciones (Madrid), 3d 120 m2 por 1300 €/Mes de alquiler. Esta vivienda esta "valorada" en +/- 700 000 €. Teniendo en cuenta mis ahorros, tendría que pedir una hipoteca de 500 000€.

A 35 años, al tipo de 4, 5%, me sale una letra de 2366 €. Si añado IBI, gastos de comunidad y mantenimiento, me saldría en +/- por 2600 € Al més, es decir el doble.

Al menos que espere revaloricaciones brutales de mi vivienda, para que tendría yo que comprar en lugar de alquilar?

Y que conste que por proximidad al liceo francés, quiero quedarme en la zona, sino el mismo piso me costaría 1000 € Al més de alquiler en sanchinarro

Os recomiendo que estudieis al bando contrario porque ellos nos tienen mas que estudiados.
Esta es a la conclusión que he llegado después de mantener una fructifera conversación con un antiguo amigo, gerente de 2 sucursales inmobiliarias, el pasado sabado.
El friend en cuestion es un ingeniero tecnico que a mediados del 2002 cerró la pequeña oficina técnica de proyectos que dirigia (preveeo que se embolsaba entorno a 45.0000€ Anuales) y se paso al ramo de la intermediación inmobiliaria.
A dia de hoy, ha decidido abandonar el sector inmobiliario y retomar el ejercicio profesional como proyectista. Me explico sus razones al tiempo que me daba su vision sobre la situacion actual de la vivienda, las cuales os resumo a continuación por si a alguien pudieran servirle de orientación:
1. En la intermediación inmobiliaria desde mediados del 2006 cada vez se gana menos dinero, y mes que transcurre mes que va a peor, cada vez se vende menos y lo que se vende te aseguro que se vende con descuentos, ¿Los motivos? – Se ha vendido una barbaridad en los últimos años, se vendia todo y hoy en día, sinceramente, no queda demanda real para los precios ofertados actuales.
Escuchame, hay mucha demanda potencial, pero demanda real para el mercado actual es minima, los estudios-analisis mercadotecnicos y de prevision de cualquier promotora o agencia inmobiliaria seria revelan que:
- Las parejas mas jóvenes (19 a 26), la mayoria ya han comprado en estos últimos años de euforia arrastrados por el panico de quedarse fuera del mercado por futuros aumentos de precio; una minoria todavía poseen el poder adquisitivo acorde y son demanda real, pero el resto de este grupo esta fuera de mercado y seguira estandolo aun con dtos. Del 20% y Euribor al 4, 25.

- En el grupo de jóvenes de 26 a 34, tres cuartos de lo mismo pero con una gran diferencia, existe mucha menos gente que esta fuera de mercado respecto al gurpo anterior, el problema es que aunque en este grupo si hay bastantes individuos con poder adquisitivo, muchos de ellos pudiendo no han comprado y no van a comprar con dtos. Del 20% porque ya han sabido amoldarse a la situación y solventarla temporalmente (alquiler, alquilan por 1000€ Y aun así ahorran, otros pisos compartidos y ahorran, otros a la casa de verano de los papis y ahorran, , ); en este grupo solo comprará una minoria cuando se rebaje el precio el 20% con euribor al 4, 25.

- La inmigración, la mayoria se limitaran a viviendas de no mas de 320.000€.

- Los inversores en 2º Mano y el resto de demandantes sin urgencias o necesidades imperiosas van a esperar viendo los toros desde la barrera.

2. Como en las mías, cualquier ag.inmobiliaria es consciente que las pocas ventas de viviendas de 2ª Se estan cerrando con dtos.del 6 al 14% (casos puntuales hasta 24% ) en Maresme, valles Oriental, Barcelona) . Ahora bien, yo y el resto de inmobiliarias mantenemos en los anuncios los precios de venta sin reflejar dichos descuentos e incluso los aumentamos con los nuevos pisos que nos entran a principios de mes.Sencillamente ningun comprador se ha de enterar que lo que yo le estoy intentando vender hoy esta bajando de precio, porque sino no se lo podre vender hoy. La mayoria de ingresos me provienen hoy en dia de la gestión/asesoramiento por refinanciación.
3. A ninguno de los agentes involucrados en este sector (promotores, constructores, intermediación, medios de información/comunicación, … Administración) les interesa que la potencial demanda se percate de lo que ya esta sucediendo. Te doy una pista, todos los agentes saben que en el 1ºTrim.2007 los pisos se han vendido a precios inferiores a los de final del 2006, incluso del informe del mviv. Se desprende dicho dato, ahora bien, ¿Quién se puede creer que ningun periodista diplomado de este pais se dio cuenta que la verdadera noticia era que los pisos bajaron en el 1ºTrim.2007 y no que el crecimiento en medida interanual habia sido del 7% aprox.?- Ninguno, pero difundiendo la noticia del crecimiento anual se ha intentado aumentar o no reducir la demanda potencial.
4. La estrategia descrita en el punto 3. Persigue que se salven de la crisis los promotores, bancos y la administración pero que no quepa ninguna duda que los primeros sacrificados que perderan la partida seran los vendedores particulares de pisos de 2º Mano y por extensión muchas agencias inmobiliarias.
Puesto que hasta noviembre 2007 no se va a difundir de forma oficial que el crecimiento INTERANUAL es negativo (y te aseguro que a agosto 2007 ya sera negativo en toda España) .
Hasta entonces se va a mantener como sea entre el populacho que los pisos no bajan solo crecen menos, lo cual conllevara que la mayoria de los vendedores particulares de 2ª No rebajen mas del 20% al menos hasta noviembre del 2007. Pero llegados a dicha fecha, los promotores saben que todo el mercado demandante habrá recibido la información de bajada interanual y empezaran a aplicar dtos. Ostensibles para captar a la demanda y competir con las VPO y la 2ª Mano, soy del ramo y me desvinculo porque se lo que se avecina, las promotoras aplicaran sin pestañear (en cuanto les sea imprescindible) dtos. Minimos del 30%, en ese momento el particular que no halla vendido la viv. De 2ª Mano ya no la venderá porque no podrá competir y las agencias de intermediación basadas en 2ª Mano se resentiran en gran medida.
5. A por cierto, me dice, si desconfías, preguntale a tu hermano el banquero cuantas hipotecas de particulares han concedido este trimestre. (Yo ya lo sé, les recomiendo ahora que lo averigüen ustedes por su cuenta, yo no quiero influenciarles)

(Sigue y final)

6. Para mí la importancia de estos comentarios no reside en que provienen de un amigo agente intermediario, sino que reside en que provienen de un personaje al que considero no mas inteligente pero si mas habil, avispado y con mayor capacidad de prevision que con 26 años ya era capaz de ganarse un sueldo superior a los amigos y colegas ingenieros de la promocion, con 27 años lo dejo por una profesion aun mas rentable y que hoy con 32 y la jubilación asegurada ha decidido que lo mejor para él es abandonar el mundo de la intermediación inmobiliaria.

Deberíamos plantear un debate serio entre un grupo reducido de burbujistas y nuncabajistas, grabar en video el encuentro y colgarlo en youtube.

No me pidas los datos exactos ni apróximados porque como algun empleado del banco los lea publicados aqui puedo poner en aprietos a mi hermano, piensa que a una entidad bancaria no le beneficia en nada que un empleado vaya divulgando a los 4 vientos que este trimestre el nº De hipotecas firmadas ha disminuido un, , te puedo avanzar que este trimestre para ellos ha sido lamentable.
Aprovecho para anotar 2 comentarios que me hizo el amigo-inmobiliario
Que acabo de recordar:
8. Es sintomático el siguiente hecho, antes cuando concertaba las visitas a los pisos, me permitia llegar tarde e incluso a veces cancelar la vista a la pareja con una antelacion de tan solo 5 minutos (no por politica de negociacion, dice, sino porque a veces le era imposible que sus comerciales cumplieran con todas las visitas concertadas), actualmente, son los clientes los que se permiten anular sin practicamente antelacion la visita al piso o incluso no presentarse y no avisar al agente; no en la mayoria de las ocasiónes, claro esta, pero es cuanto menos significativo que esto antes no sucedia y ahora si.
9. Me comento que el grave error del vendedor de 2ª Mano es que no es consciente que en el 2003 (por ejemplo) salia un piso a la venta y existian 4 o 5 pisos de caracteristicas similares en la misma zona en cuanto a medidas, dependencias, antigüedad, , , pero es que hoy la situacion ha cambiado drasticamente, cuando sale un piso a la venta, ya existen, (en algunos casos) de 10 a 12 pisos de similares caracteristicas que compiten con el de dicho vendedor y para mas inri frente a una demanda real que se ha reducido significativamente.
El error va mas alla de lo que parece a 1ª Vista porque si es verdad que puede que los 10 o 12 pisos posean un precio de salida similar, pero lo que el recién llegado no asume es que de esos 10 o 12 solo se va a vender el que aplica el máximo dto. en la negociacion personalizada (y que acostumbra a ser por lo general aquel de los 12 que lleva mas tiempo a la venta) .
Y cuando al recién captado le dices, si caballero los 12 pisos estan a un precio similar al que usted quiere poner, pero atiendame, el último que vendi de caracteristicas similares a los 12 y al suyo lo vendieron con un 13% de rebaja, te responde bueno, bueno, de momento lo ponemos al mismo precio que esos 12 que luego ya habra tiempo para negociarlo; consecuencia:
Todas las gestiones comerciales realizadas por la agencia durante los próximos 6 meses con dicho piso sera tiempo perdido porque no se va a vender hasta que como mínimo aplique ese dto. del 13% .
Finalizo advirtiendome que, ten por seguro que a partir de hoy todas las agencias que subsistan se ganaran hasta el último euro que cobren porque hasta que lo pagas de tu bolsillo no eres consciente del dinero y tiempo improductivo que llegas a perder en gestiones comerciales que no se cierran en venta.

“Si como solución al problema de que la ropa (o la vivienda) es cara y mala se opta por prohibir la ropa buena y barata obviamente se está empeorando el problema. Digan lo que digan las cifras macroeconómicas.“

¿Quizá lo que haya que preguntarse porqué tenemos ese nivel de calidad?, Hoy en día a cualquier empresa la otorgan una ISO (AENOR, bureau Veritas…) Sobre todo la última.

Lo curioso de los temas de calidad es que hace 60 años los Japoneses eran unos “Chapuzas” Y su producción tenía poco prestigio, pero lo curioso es que fueron los propios americanos los que les enseñaron a ser riguroso e innovar en los sistemas de calidad y al final les sobrepasaron en casi todos los campos (en armamento creo que de momento no) .

Lo curioso de los sistemas empresariales japoneses a diferencia de los españoles es que el concepto español de la línea sucesoria empresarial no está instaurado, es decir, el concepto que aquí tenemos de la tradición familiar no se lleva en Japón ya que es gestionada por instituciones. En este país esta demostrado que las empresas se desmiembran en la tercera línea generacional, con lo que se trocean o se malvenden, eso condiciona notablemente el modus operanding de nuestras empresas y al final tenemos como resultado esta diversidad de micropymes y empresas tradicionalmente públicas o pertenecientes a núcleos familiares sólidos (las famosas 30 familias de todos los ejemplos) .

Existe un abismo entre los sistemas de calidad españoles y japoneses:

+En cualificación y motivación del empleado.
+En las sinergias con los proveedores.
+En los trabajos colaborativos.
+En el cumplimiento en los niveles de calidad.
+En la mejora constante (seis sygma) .
+ Etc

Aquí esos conceptos son inexistentes por lo que nos vemos abocados a ofrecer productos y servicios de calidad ínfima por unidad de producto terminada.

Pero el problema se atribuye a ese problema tan español de la dinastía familiar y que al final culmina con la alta mortandad de nuestras empresas. Hemos tenido empresas propias de fabricación industrial que se han ido desintegrando o malvendiendo.

Al final con lo que nos hemos quedado ha sido en la industria floreciénte del pisito, que es empleadora de cientos de miles con no más de 10 empleados, muy vulnerables a los cambios de ciclo del mercado.

¿Y ahora que?, ¿Ahora que se ha descapitalizado el país?, ¿Qué hemos descuidado el turismo?, ¿Qué hemos dejado florecer a todo este atajo de chupópteros y ladrones?, ¿Ahora que no existe un plan b, y que no se percibe que sea necesaria su existencia?

¿Qué nos proveerá el destino?

Recemos porque el marco europeo nos gestione y nos ponga a raya. Por la cuenta que nos trae a todos.

Buena aportación, sin olvidar el ratio funcionario/contribuyente, que es de los mas eficientes. Las ventajas de tener ese nivel de sacrificio empresarial les otorga una gran ventaja como colectivo.

La inexistencia de un rebote después de las caídas en el ibex con Europa alcista puede ser entendido técnicamente como el paso anterior a nuevas caídas. Ademas la bolsa americana está en máximos (e-minis en 1500 i djia en 13000) con una economía que flaquea y toca ya rebote, casi tendría que decir que tocaba rebote. Aún así la tendencia seguirá alcista por las contínuas inyecciones de liquidez a la bolsa de estados unidos (dólar bajando, posible bajada de tipos en mayo) . Pos eso, el miercoles a por los 13000.