El parón inmobiliario fuerza a los inversores a tirar los precios para vender sus pisos

Buenas tardes,
Creo que fue usted el que realizó un apunte a la Ley de Say, y el exceso de oferta para garantizar que no exista una recesión.
Los apuntes del Señor Say son de hace unos dos siglos y estamos hablado de economías estancas o con modelos arancelarios. Los modelos de hoy en día, con la globalización y los modelos de la organización mundial del comercio, apuntan en esa dirección pero con un efecto perverso:
+A día de hoy, si que existe una sobreoferta de productos por parte de las economías asiáticas, ¿Se consume todo lo que se demanda?, En principio si, ¿A cambio de que? De billetitos de monopoly, es decir, feudalismo vs deudalismo. Al final provoca unas asimetrías comerciales importantes ya que lo que perciben los que producen, no les da para consumirlo.
+Desde un punto de vista energético cuanto mas petróleo se bombea, los países emergentes tienen mas capacidad para infectar el mercado con productos de todo a 100. ¿Eso es bueno?, Las materias primas son recursos limitados y sobretodo sino existe un santo grial energético, y eso limita bastante el poder de consumo de los productores asiáticos.
+Desde un punto de vista especulativo la sobreoferta tiene un impacto sobre la utilidad marginal y los mercados bandean por especulación.
Lo que es evidente es que hemos montando un antimercado comercial, con sus propias reglas y tenemos el problema que la única manera de evitar el desmoronamiento es con intervencionismo monetarista (inyecciones de liquidez) y socializador / fiscal (incentivos fiscales, condonación de las deudas, condiciones especiales etc) .
Cada vez la economía tradicional tiene mas complicado la aplicación en estos modelos.
Un saludo.

Le pido opinion porque me parece de lo mas inteligente que hay en este foro. Hace 3 años compré un apartamento de 55, 5 metros en un barrio nuevo, bien construido, con 2 garajes y un buen trastero. Me lo vendieron como oprrtunidad y yo asi lo crei entonces en 2004.Lleva aparejado un a clausula que durante 8 años no se puede vender en el mercado libre . Pagué 28 millones y medio iva incluido. Estoy contigo que esto va a bajar en picado, conozco pasapiseros que pagaron mucho msa que esta cantidad ya que ahora estan pillados sin remedio. ¿Yo también me equivoqué? Antes había leído su comentario de hoy, sobre que es una vivienda (vlpp) vivienda libre de piso pactado en Navarra y que en su escritura hay una cláusula que no la puede vender en 6 años etc, y que no se vende nada, que hay muchos pasapiseros pillados etc, bueno, ante estos datos le diría: Vd. decidió comprar y compró, con ello, tendrá una escritura con otorgación de hipoteca que tendrá que abonar religiosamente mes a mes y nada más, no hay vuelta atras. Sobre el concepto de " vivienda libre de precio pactado" suena a concepto de talego, o es de proptección pública a precio tasado o es libre, si es libre Vd. la puede vender en el mercado cuando quiera, por lo menos así lo entiendo. ¿Cara o barata, oportunidad o no ? 56 m2 x 1.500 €/M2 = 84.000 euros + 24.000 de los dos garajes = 108.000 euros x 7% de iva + notaria y registro (2-3% ) = 118.800 euros (19-20 millones) el precio medio justo, ahora que es de buena calidad + 2%, que está bien localizada con todos los servicios urbanos + 10%, más 10% de robo mínimo de cualquier promotor o inmobiliario, total a incrementar 22%, quedando: 118.800 x 1, 22 = 145.000 euros era el precio maximo a pagar como " oportunidad en 2004". Pagó como oportunidad 172.000 euros y con esa clausula que se la sacaron del bolsillo, pues le han robado además de sacarse un beneficio industrial neto del 25% otra cantidad de 27.000 euros. ¿Usted también se equivocó ? Eso se lo sabe contestar cada mes su bolsilo, su calidad de vida, su comparación con el resto y sobre todo se lo dirá su corazón y la situación de su familia. No se puede vivir por encima de sus posibilidades, pero si lo está pagando mes a mes y sin problemas y ya está firmado a vivir y a seguir pagando. Yo también me he equivocodo a veces, pero siempre podemos aprender para rectificar y decidir mejor la próxima vez.

Yo también tenía escrita la contestación asu pregunta, no es del nivel del compañero Dr. Knife, pero como la tenía escirta se la acompaño, por si sirve de algo:
La ley de say
En otras palabras, la ley de Say se resume en que la oferta crea su propia demanda, y en parte su fin era explicar la posibilidad de una situación de sobreproducción y desempleo de recursos productivos. Adam Smith plantea esto pensando que por el simple hecho de sacar un producto al mercado este ya tenía su venta garantizada, pero no se debe ver esto como si el productor entonces ignorara lo que quiere el consumidor sino de que “Los recursos productivos no permanecerán indefinidamente ociosos por falta de demanda agregada”. Estos fueron los primeros esbozos de solución al problema del equilibrio económico.
Así debería ser si se hacen buenos estudios del mercado inmobiliario, pero como se ha construido sin analizar la potencial demanda así como lo que busca o necesita la demanda. Como ello no se analiza previamente, hemos llegado a una sobreproducción y desempleo (parón de la construcción, porque no se vende), luego no todo lo que está en el mercado inmobiliario se venderá y menos a los precios de salida actuales, ya que la única forma de tener garantizada la venta, es producir de forma equilibrada y volcados en las necesidades o lo que busca el cliente.
En España se ha construido rápido, por evitar el nuevo “ Código técnico de la edificación vigente a partir del 2007, porque estaban las hipotecas al 2% y porque es el único producto que teníamos en España y hemos llegado a unos extremo donde no hay posibilidad de rectificar, ya está hecho y caro, así no podemos seguir.
Pd.- gracias a la explicación más profesional en macroeconomías al Dr. Knife.

Cuando vayan perdiendo los q van entrando y mas abajo quien entre mas perdidas siempre entradas perdidas ¿Al reves la gente entrara como salvajes? Me voy a dormir, así que supongo que estás preguntando, ¿Que si bajan pronto y más porcentaje, mejor para que la gente entre a comprar como salvajes ? Eso hubiese sido muy bueno, antes del 2007, antes de cerrar los grifos para hipotecas los bancos, cuando se tasba alto y concedían el 100-120 y 150% del valor real de la vivienda. Con ello no había pérdidas reales del promotor o inmobilirio sino el coste de oportunidad (dejar de ganar tanto como antes) y margen de maniobra. Pero como la demanda potencial depende de la hipoteca, no hay tantos que puedan entrar como salvajes a seguir comprando, pues ahorros hay muy pocos y quien los tiene es que ha sabido actuar con cabeza por muchas expectativas que ofertase el mercado, mucho humo y poco pisaR EN EL SUELO.

Q las subidas fueron por q otros ganaban, pero cuando sean perdidas seguran entrando viendo q se pierde? no hay pérdidas en la mayoría de los casos, hay menos beneficios, se ha ganado más del 100% en dos y tres años por la compraventa de un piso y el 500% en la compra venta de una terreno. Los inversores de largo pelo y los bancos que han vendido todos sus inmuebles o los menos rentables antes del 2005, son los que sí sabían lo que hacían.

Sacado de la estadistica de a comunidad de Madrid, lo que sigue son las cifras comparativas de cada cohorte (grupo de edad de 5 años) respecto a la cohorte anterior, todo ello ordenado de menos a mayor, y los datos son estos:
0-4: 24, 93%
5-9: 0, 55%
10-14: -7, 91%
14-19:-25, 12%
20-24:-27, 23%
25-29:-6, 97%
30-35:9, 29%
35-39:10, 23%
40-45:14, 32%
45-49:18, 18%
50-54: 6, 20%
55-59:19, 05%
60-64:21, 93%
66-69:3, 20%
Como podeis ver, la demografia tuvo un crecimiento sostenido durante años, encontrandose el máximo en la cohorte que actualmente está en el grupo de edad de 30-35 años, pero despues viene el baby crunch, con una caida brutal de la cohorte de 20-24 años, ¡Un 27% ! Respecto de la precedente. Así que ¿Habrá mucha gente peleandose por compraros vuestras casitas?

“Si hay inflación, lo que valdrá menos son los ahorros en el banco, ya que el poder adquisitivo será menor.” Creo que hay que diferenciar 3 cosas: +inflación en productos alimenticios y materias primas. +Inflación / deflación derivado de la política cambiaria. +Deflación en productos inflados. +Respecto a la primera, está muy relacionada con la problemática energética, y a que los países emergentes están entrando como un elefante en una cacharrería. Lo que realmente encarece a los productos alimenticios es la energía y cadena de suministros operativa con las redes de intermediación, por otro lado los modelos de e-commerce todavía no han despuntado generando redes de distribución con capilaridad eficiente. Por otro lado materias primas como el cobre, han tenido una escala de precios bestial, pero el efecto se diluye en que las economías emergentes, utilizan gente que consume una cebolla y un cacho de pan para producir, con lo cual los productos semiterminados y terminados son competitivos. +Respecto a la política cambiaria, un euro fuerte como el que tenemos hace que podamos importar productos mucho mas baratos. La clave radica en que China tiene que revaluar el yuan un 40% y no lo hace. Si lo hiciera el impacto sería inmediato. +Luego hay productos como la vivienda que tienen que deflactarse para poder ser competitivos y que la economía guarde un equilibrio. El problema que tenemos con estar tasas de endeudamiento es que la gente ya endeudada, que son millones y no solo en viviendas, tienen el problema en que productos de primera necesidad como son los alimentos y tipos de interés que llevan al alza los últimos dos años hace que el saldo global sea inflaciónario. Quizás ahora lo que habría que hablar es del efecto inflación percibido, es decir, ¿Para una persona no hipotecada aunque le suban el precio de los alimentos compensa dicha inflación con la deflación en los alquileres? Evidentemente para una persona hipotecada los efectos son severos y sobretodo si hablamos de inflación con estancamiento, es decir, estanflación. Esa es la cuestión, el prisma según el cual se miren las cosas, la microeconomía del burbujista curiosa. Un saludo.

Buenos dias, necesito ayuda de km, ya q usted es entendido en estos temas, gracias de antemano.somos cinco hermanos q hemos heredado un terreno de 4000m rustico bien situado a pie de carretera, con un pequeño cortijo todo sembrado de frutos subtropicales de regadio y en plena costa de Granada, desde hace dos años hemos sufrido una expropiacion forzosa para hacer la autovia del mediterraneo.nos dieron 6000 e en señal hace 2 años y aun estamos esperando cobrar el resto.cada empresa que se adjudica un tramo paga de forma diferente a otra, dando lugar a que a un lado de la carretera el metro sea el doble de caro que a el otro lado, siendo el terreno y caracteristicas igual, como es esto posible, que podemos hacer (1) buenos días, al ser un expediente de expropiación en el cual asistieron Vd. hace unos dos años a la “ Acta previa de ocupación”, La valoración del suelo se debe de basar en la anterior ley del suelo y valoraciones (ley 6/1998, de 13 de abril) y no conforme a la nueva ley del suelo (zp) que entró en vigor para los expedientes de expropiación que se notifiquen a partir de julio de 2007. Conforme al art. 24, 25 y 26 de la ley 6/1998: 1.- el momento al que han de referirse las valoraciones será cuando se inicio el expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación, es decir, valores de mercado del año 2005 aprox o concretamente cuando recibieron ustedes la notificación de la “ Acta previa “ Donde le expusieron los m2 de suelo a expropiar, su clasificación y es de ocupación permanente o temporal etc, 2.- criterio general de valoración.- el suelo se valorará según su clase y situación y en su caso conforme al artículo 26 y en cualquier caso el “ Valor real “ Será el que el mercado asigne a cada tipo de suelo (en su caso en esa zona durante el año 2005 y no como ahora) 3.- al ser rústico, es lo mismo que decir que está clasificado como “ Suelo no urbanizable”.- El valor de este suelo se determinará por el “ Método de comparación” A partir de fincas análogas (la analogía deberá tener en cuenta la naturaleza rústica, la situación de la zona, el tamaño de la finca y en su caso los aprovechamientos urbanísticos de que sean susceptibles.

(2)
La señal que ya han cobrado de 6.000 euros, es un porcetaje muy variable del total a pagar, pues depende la administración que expropie, del proyecto, de la época etclo que normalmente se abona al principio es la cosecha y los gastos de la tierra y un mínimo del valor del suelo.
El siguiente paso es recibir antes de 1 año (es muy extraño que lleven 2 años y sin saber el importe por el que han valorado el suelo a expropiar) una notifiación del justiprecio por mutuo acuerdo q Vd. firmar la aceptación o rechazo del mismo. Si lo acepta cobrará esa cantidad más los interes devengados desde el inicio hasta que lo cobre y si no lo acepta, alega y añade una hoja de aprecio que justifique el justriprecio final que Vd. estima (normalmente con un técnico cualificado) que llegará algún día al “ Jurado de expropiación” Que determinará el valor asignado. Hasta este punto no hace falta ningún abogado.
Si no han recibido “ Justiprecio” O valor definitivo del suelo que le expropian, deben de dirigirse ala administración que les expropia por escrito, solicitandolo, en su hojas que tendrᔠActa previa de ocupación” Tendrá la administración que lles expropia, así como la dirección y teléfonos, también el nº De expediente de expropiación el nº De finca así como el poligono fiscal y nº De parcela del catastro de rústica.
No sigo, porque se puede explicar mucho, pero lo importante es que hayan entendido, lo hasta ahora descrito anteriormente.
Queda a su servicio, para seguir explicando lo que necesiten.

¿Hay probabilidades de que algunas constructoras se queden a medias en la finalización de casas, viviendas o urbanizaciones y que nunca lleguen a acabarlas?,