El parón inmobiliario fuerza a los inversores a tirar los precios para vender sus pisos

"Se siente, pero es mentira que se pueda hacer más vivienda pública. No se puede si se unde la vivienda privada. A no ser que suban mucho los impuestos para que sea el estado el que compre el suelo. " El suelo no "se compra". El suelo se "califica". En un país de 500.000 km2 hay muchas, pero que muchas zonas "rústicas" calificables a "vposianas", lo único que hay que hacer es conejochisterismo con los adjetivos.

"El problema que tenemos sólo se resolvería si se cambia la financiación local, o si se expropia el suelo sin darle un duro a sus legítimos dueños.
Difícil me lo pintas, "
La financiación local cambia si se hunde la construcción. De momento 30% menos de nuevas licencias y nuevo suelo incolocable a precios de hace muy poco. Eso es un cambio en la pasta entrante aunque no lo sea en el sistema. La pasta va antes que el sistema de financiación, que tendrá que cambiar. Puesto que, como ves, ya ha cambiado la financiación, dime cómo van a mantener empleo y consumo en la población sin abrir el grifo de la edificabilidad.

"Símplemente si la vivienda es imposible de vender a los precios de mercado, las promotoras llegan a acuerdos con las administraciones, las venden como vpo y se las quitan de encima. Aunque no ganen, capean el temporal. En la práctica esto es bajarles el precio." ¿Ver cómo tu vecino compra más barato lo mismo porque han puesto una chapa en el portal? Eso no tiene precio, para lo demás, mastercard.

No se a que viene tanta discusion por los precios, si pueden bajar, si no, si vpo, vpl, vpt o vxyz cuando luego sale por la televisión personajes como Fernando martin y dice amenazante que puede bajar hasta el 40% del precio de los pisos sin despeinarse. Fernando Martín (a) el vertiginoso, le llamaría yo

El Euribor antes subia porque subia el tipo de referencia. Ahora lo hace por otros dos motivos diferentes.

1. La inflación ha crecido un 50% del 2% al 3% asi que el banco prestatario quiere mas intereses que le compensen la perdida de valor de los mismos con el paso del tiempo.

2. Se ha incrementado la prima de riesgo por la crisis de confianza que se esta instalando en el mercado financiero

Pero es que aparte de subir el Euribor, esta subiendo también el diferencial que aplican los bancos.
Los gerentes del banco funcionan de la siguiente manera: ya que tenemos menos dinero para prestar vamos a aumentar los margenes para seguir ganando lo mismo. Por no hablar de que el saldo moroso se esta incrementando a ritmos del 7% mensual.

En resumen las hipotecas se siguen encareciéndo mes a mes aunque los tipos dejaron de subir en junio. Olvidaos de los anuncios de Euribor+0, 33% . Son mentira, el tipo medio de las hipotecas concedidas en octubre es del 5, 551% y ese es el panorama que nos espera para 2008. Hipotecas que serán cada dia mas caras y una tasa de morosidad combertida en bomba de relojeria

"No se puede edificar vpo si no se edifica vivienda libre porque la vpo está siempre cuidadosamente especificada como un porcentaje de la libre. La razón es que en la parte de vivienda libre edificada se cargará el saqueo que permitirá, entre otras muchas cosas, financiar la vpo."

No es correcto. Al fijar el porcentaje de vpo en el total ya están fijando el precio del suelo en subasta. La vpo se financia a ella misma ya que el precio del módulo cubre el precio de ejecución material con beneficios, impuestos indirectos y un precio de suelo urbanizado que es mucho mayor que el precio rústico aunque sea menor que el precio del suelo de la libre sin vpo "adobada".
Según tu teoría, si a igual número de viviendas, metes más vpo, el precio de la vivienda libre subiría para compensar y eso no es posible por estas razones:
- El precio de ejecución material permanece igual.
- El precio del suelo disminuye, ya que la rentabilidad que se le va a sacar al mismo es menor y la condición previa que he puesto es que "sean igual número de viviendas, pero en distinta composición vpo-libre". Ergo las subastas con más vpo son subastas menos alegres.
- El componente que yo llamo "miedo" tiene menos peso, ya que los posibles compradores se tranquilizan más con mayor vpo con respecto al miedo a no llegar nunca a comprar. Aparece un nuevo miedo, el del ridículo a comrar libre al ser mayor ahora la posibilidad de que te toque vpo.
- El componente que luisito llamaba "especulativo", lógicamente se hunde. Es evidente. Adiós inversores.
Como ves, la inyección de vpo no sólo no hace aumentar el precio de la vivienda libre, que suele tener un techo ligado a la máxima capacidad de endeudamiento, sino que encima esa inyección tiene realimentación positiva y provocará la caída en barrena de la vivienda libre.
El tema de la financiación menguante de los ayuntamientos influye positivamente en cuanto a mayor vpo en el mercado, ya que habrá más acividad, más consumo y los que compran vpo también van cargaditos de impuestos, muchos más que si se quedan de alquiler. Más casa, más impuestos.

SESION 11/12/2007 11:09
Euribor Semana 4, 13
Euribor 1 Mes 4, 923
Euribor 2 Meses 4, 924
Euribor 3 Meses 4, 927
Euribor 6 Meses 4, 881
Euribor 12 Meses 4, 847

"Lo importante para la clase dirigente, su "función de utilidad", es incrementar sus ingresos. Esto se hace haciendo que aumente el precio del suelo y haciendo que aumente el precio de la vivienda, tanto nueva como usada. "
Pero no hay relación directa entre aumentar el precio del suelo e incrementar los ingresos una vez superados los límites. Los límites son:
- Crédito suficiente disponible para otorgar a nuevos hipotecados.
- Capacidad máxima de endeudamiento.
- Virginidad impoluta del dogma nuncabajista (arraigo moral contenido) .
- Costes financieros de los plazos de venta inferiores al incremento del precio de venta en ese periodo.
- Etc,
¿De que vale tener un sistema de transmisión de riqueza tan maquiavélico si al final de la cinta transportadora no se forma un bonito cono de material? Para nada.
Opciones:
- Renuncian a su fuente de ingresos. Problemas: sus inversiónes en suelo no valen nada. Dejan pillados a muchos colaboradores y familiares. No solucionan el parón de actividad.
- Obtienen sus ingresos vía impuestos. Ejem, puede que el padre se trague que su hijo y su vecino el paleta estén en el paro por causas exógenas. Cóbrale más impuestos y empezará a creer que tiene problemas. El causante de sus problemas es una persona. ¡A por él!
- Vpo a mansalva con el consiguiente cabreo de los propietarios, pero eso es más fácil de gestionar que una ciudad muerta en actividad y con todos los negocios alicaidos.
Una vez tomado el camino de la vpo todo se realimenta. Ya no hay marcha atrás porque has premiado a la demanda por esperar y has profanado el dogma. Ese es el drama para la clase política, que un 5% de 1000 es más que un 20% de 40 con un coste sosial y político asociado a ese 20% que no es planteable porque puede acabar en la aniquilación del sistema por parte de un pueblo que, por n-ésima vez mirará a Madrid para que aplique orden, y en eso iba a dar igual lo que ponga la constitución acerca de los poderes locales ya que los tribunales superiores tendrían el camino abierto.

"El que mayor porcentaje de vpo conduce (ha estado conduciendo) a un incremento de precios de la vivienda en general tanto nueva como usada no es un pronóstico teórico sino un hecho constatado. Puede verse comparando los precios de la vivienda en Navarra y euskadi, por ejemplo." ¿Constatado? ¿El qué se ha constatado? Lo único que demuestra eso es que para poder decir que hacen porcentualmente más vpo han tenido que restringuir la oferta, lo cual contradice tu teoría. Según tú, bastaba con mantener igual la oferta de vivienda y aumentar la vpo para que los empresarios cargaran el supuesto sobrecoste (que no has demostrado aún) en la vivienda libre. Ella solita, crecería para alimentar el bolsillo de los manipuladores del mercado. Lo que demuestra lo de Navarra y euzkadi es que el porcentaje de vpo es relevante, pero mucho más la cantidad total de oferta, lo cual es lógico. Vpo=saqueo (el modulito se las trae también) y vivienda libre = absoluta salvajada. Nadie que compre vivienda libre le paga la vpo a otro. "En Navarra se construye mucha más vpo por 10000 habitantes que en euskadi sin embargo el porcentaje de vpo obligatorio es mucho menor. Ese es el motivo de que la vivienda vasca sea mucho más cara a pesar de que los salarios vascos son algo menores que los navarros." ¿Cuanta vivienda total sea vpo o nó se construye en Navarra? ¿Es que la oferta global pinta menos que la tipificación de la misma? ¿No es verdad que hay más vivienda en Navarra? Ergo más vivienda son menores precios. Lo llaman ley de la oferta y la demanda. Lo que no entiendes es que si el suelo para vivienda ya sale cargadito en precio y encima está racionado ni hay subasta ni nada, los empresarios no entrarán (menos salida de suelo) y el que entre va a tener que ponerla cara. Es la restricción de suelo y no el porcentaje de vpo. Simplemente unos pocos caciques se ponen las botas en el País Vasco y no dejan entrar a más. Creo que es por la concentración de población y empleo de esta región, en castilla sería impensable.

Lo dices por las miles de viviendas comenzadas en nuestro pueblo, en arcas reales o por las miles de valdechivillas (eso si que es el sueño de un demente), proyectar 45000 viviendas en un macro pau al lado de la estación del ave en Valladolid, esperan venderlas a buen precio en los próximos 5 años, mucho dinero tiene que estar dispuesto a quemar el bce para que a esto no lo llamemos todos crisis 2008.

Saludos.