Ante la falta de datos oficiales, adivinar el número de viviendas que hay en España sin vender se había convertido en una mezcla de estimaciones más o menos afinadas, pero sin el sello de veracidad necesario. Mientras algunos lo situaba en más de un millón de unidades, el presidente de la patronal de constructores seopan, David taguas, la colocaba en apenas 300.000 unidades
El ministerio de vivienda ha tratado de poner orden a tal cóctel de cifras más o menos interesadas y ha determinado en su primer informe sobre el stock de vivienda nueva que a finales de 2008 había en España 613.512 viviendas nuevas terminadas sin vender. Además, hay 384.050 viviendas en construcción y que aún no han sido vendidas. Por lo tanto, si sumamos las viviendas terminadas y en venta y las que están en construcción sin vender, tenemos que en España hay 997.562 viviendas que buscan dueño
En stock
El 45,7% de las 613.512 viviendas terminadas y sin vender se concentran en la costa mediterránea. Además, se estima que el 70% de las viviendas terminadas en venta serán primera residencia, mientras que el resto tendrá uso vacacional o se destinará a otros usos
Por provincias, Barcelona con 55.315 viviendas sin vender, Madrid con 51.034, Alicante con 46.366, Valencia con 30.038, Murcia con 27.279 y Málaga con 21.092 concentran el 37,7% del stock. La media de las viviendas sin vender en España se sitúa en 13,3 por cada 1.000 habitantes. Por provincias, Castellón con 30, Toledo con 29,1, Lleida con 27,6 y Almería con 27,3 encabezan el ranking, mientras que Ceuta y Melilla (2,2), Vizcaya (3,8), Cantabria (4,6) y Cáceres (5) presentan los porcentajes más bajos
En construcción
Otro de los resultados que presenta el informe es el número de viviendas en construcción. A finales del año 2008 había en España 626.691 viviendas en construcción. El 61,3% de estas viviendas en construcción estaban en venta (384.050 viviendas) y el 38,7% ya están vendidas (242.641 viviendas)
Clasificadas éstas, según el estado de la obra, el 70,8% de estas viviendas están en fase de terminación, (443.673 viviendas), el 22,9% en cubierta (143.268 viviendas), 27.526 en estructura, el 4,4% y 12.224 en cimentación, el 1,9%.
Por comunidades autónomas, en Andalucía está el 19,4% de las viviendas en construcción, Cataluña, el 12,7%, Comunidad Valenciana, el 11,6%, Galicia, el 8,5% y Castilla y León, el 7,8%
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119 Comentarios:
Las sencillas herramientas de la microeconomia se pueden utilizar tambien para calcular el valor de propiedad de la vivienda. Para ello nos basaremos en la conclusion citada en otro post anterior en el cual se argumentaba que el mercado de la vivienda es de tipologia perfectamente competitiva. En este caso el valor de los bienes de este mercado deben estar equilibrados con el valor de bienes sustitutivos, como es en este caso el valor del alquiler de la vivienda. Por ello: valor propiedad vivienda = valor alquiler vivienda.
Como valor de alquiler de la vivienda debemos incluir no unicamente el precio del alquiler anual si no tambien un valor estimado correspondiente a los costos adicionales por mudanzas mas o menos periodicas, por lo cual: valor alquiler vivienda = precio alquiler vivienda x 1,20.
Como valor de propiedad de la vivienda aplicaremos nuevamente la microeconomia y concluiremos que: valor propiedad vivienda = costo mantenimiento vivienda + costo oportunidad (costo que tiene para el propietario el no tener el dinero rentando en otra inversion).
Por costo de mantenimiento podemos estimar un 10% del precio anual de alquiler.
Para el calculo del costo de oportunidad aplicaremos al valor del activo (costo de compra de la vivienda) el rendimiento mas seguro existente, los bonos a largo plazo (en este momento estan aproximadamente al 4,3%). Asimismo, consideraremos que el costo de compra es: precio x 1,10, para tener en cuenta los costos adicionales al proceso de compra (notarios...).
Equilibrando ambas ecuaciones tendremos:
Valor alquiler = Precio alquiler x 1,20
Valor propiedad = 10% x precio alquiler + precio propiedad x 4,3% x 1,10
---> Precio propiedad = 1,0 / 4,3% x Precio alquiler = 23 x Precio alquiler.
Consecuencia: el precio microeconomico, el precio de mercado, el precio que algun dia equilibrara oferta y demanda, es de 23 veces el precio anual de alquiler de la vivienda.
Conclusion: multiplicad el precio anual de alquiler de una vivienda similar a la que buscais por 23 y ese sera el precio de compra que algun dia conseguireis.
Continuara ...
Las sencillas herramientas de la microeconomia se pueden utilizar tambien para calcular el valor de propiedad de la vivienda. Para ello nos basaremos en la conclusion citada en otro post anterior en el cual se argumentaba que el mercado de la vivienda es de tipologia perfectamente competitiva. En este caso el valor de los bienes de este mercado deben estar equilibrados con el valor de bienes sustitutivos, como es en este caso el valor del alquiler de la vivienda. Por ello: valor propiedad vivienda = valor alquiler vivienda. Como valor de alquiler de la vivienda debemos incluir no unicamente el precio del alquiler anual si no tambien un valor estimado correspondiente a los costos adicionales por mudanzas mas o menos periodicas, por lo cual: valor alquiler vivienda = precio alquiler vivienda x 1,20. Como valor de propiedad de la vivienda aplicaremos nuevamente la microeconomia y concluiremos que: valor propiedad vivienda = costo mantenimiento vivienda + costo oportunidad (costo que tiene para el propietario el no tener el dinero rentando en otra inversion). Por costo de mantenimiento podemos estimar un 10% del precio anual de alquiler. Para el calculo del costo de oportunidad aplicaremos al valor del activo (costo de compra de la vivienda) el rendimiento mas seguro existente, los bonos a largo plazo (en este momento estan aproximadamente al 4,3%). Asimismo, consideraremos que el costo de compra es: precio x 1,10, para tener en cuenta los costos adicionales al proceso de compra (notarios...). equilibrando ambas ecuaciones tendremos: valor alquiler = Precio alquiler x 1,20 Valor propiedad = 10% x precio alquiler + precio propiedad x 4,3% x 1,10 ---> Precio propiedad = 1,0 / 4,3% x Precio alquiler = 23 x Precio alquiler. Consecuencia: el precio microeconomico, el precio de mercado, el precio que algun dia equilibrara oferta y demanda, es de 23 veces el precio anual de alquiler de la vivienda. Conclusion: multiplicad el precio anual de alquiler de una vivienda similar a la que buscais por 23 y ese sera el precio de compra que algun dia conseguireis. Según este análisis el alquiler de está vivienda bbva fii debería ser 800.000 / (23x12) = 2900 euros/mes (aprox) pero si nos fijamos en la media de precios de alquiler de viviendas por m2 en esa zona y ese tamaño (según este portal ) tenemos que 15 euros/(m2 mes) x 125 m2 = 1900 euros/mes por tanto según tu análisis el precio a pedir/ofertar sería 1900 euros/mes * 23 * 12 = 524.400 euros según todo esto esa vivienda debería valer un 35 % menos de lo que piden. Tal vez.
En un primer post argumente que el mercado de la vivienda es de tipologia perfectamente competitiva. Por ello aplica inevitablemente el mecanismo de oferta y demanda para establecer el precio de equilibrio a pesar de los intentos de cartelizacion ilegal de los promotores (y de los bancos?). Dado el exceso de oferta existente, esto implica una sustancial reduccion de precios.
En el segundo post aplique la microeconomia para obtener una metodologia de calculo del valor real de las viviendas en funcion del precio de alquiler, obteniendo una formula que confirma la inevitable sustancial reduccion de precios.
En este tercer mail (y ultimo) aplicare por ultima vez la microeconomia para concluir que la reduccion de precios puede llegar sin embargo a ser inferior al valor de equilibrio anteriormente citado.
Ello debido a que la ley de la oferta y demanda no es automatica. Tal y como ha descrito el economista Richardson (mecanismo "cobweb"), en determinados sectores una mezcla de efectos psicologicos y de errores en la determinacion de la demanda futura por parte de los inversores provoca que el precio de equilibrio se consigue solo despues de un proceso de aproximaciones sucesivas en los cuales los precios oscilan tanto por arriba del precio de equilibrio del bien (lo que ha pasado hasta ahora) como por debjado del mismo(lo que puede pasar perfectamente ahora).
En el momento en que se inicien las reducciones de precios (todavia por debajo de los actuales), se activaran dos procesos psicologicos en los vendedores: (i) miedo a perder mas, (ii) cuando grupos de vendedores admitan publicamente los descuentos (mas fuertes de los actuales) se activara tambien el mecanismo de comportamiento grupal. En el momento en que estos dos efectos rompan el efecto "anchoring" (efecto por el cual los vendedores estan convencidos de que el precio maximo al que llegaron sus viviendas es el precio que por decision divina es el justo) se producira una reduccion subita de precios, incluso por debajo del precio de equilibrio.
Conclusion: quien quiera comprar y tenga urgencia que espere a que los precios lleguen a precios de equilibrio (llegaran a no tardar), pero quien no tenga prisa que espere oportunidades del orden del 25-50% por debajo del precio de equilibrio (que tambien llegaran).
Buenas noches. Cuando leí tus posts anteriores empecé a preocuparme, debido a lo que creí que el precio de equilibrio como un barrera que no se podía sobrepasar. Sin embargo, con tu última intervención lo has dejado muy claro, incluyendo un margen para la incertidumbre. En las condiciones de contorno a las que se refiere Niño Becerra (post de hierofante), la vivienda básica debería ser semigratuita. Conforme los parientes próximos de los ladrillistas se vayan incorporando al mercado de paro, les resultará más facil comprenderlo. Tengo una compañera de trabajo con dos hijos, ambos con alta formación: el mayor es arquitecto y tiene una novia de la misma profesión (el sueño de cualquier constructor); los dos se encuentran en paro, sobreviviendo con el dinero que habían ahorrado como autónomos; la menor trabaja en un bufete y tiene que pedirle dinero a su madre, ya que aun no le han sido abonados varios trabajos que realizó hace meses. Excelente trabajo. Un saludo.
Con los precios actuales podríamos comprobar que el precio inmobiliario de una localidad de interior, de unos 30.000 habitantes, podría costar la friolera de 1.000 millones de euros (30.000hab/4habxcasa= 7500 casas; 7500x 150.000eur de media=1.125 millones). Un calculo muy simplista pero que puede ser valido para dar una idea de la magnitud que se puede barajar.
A estos precios ¿Cuantas localidades podría comprar cualquier banco/caja español? Que nos llevaría a la pregunta ¿Cuantas hipotecas podría prestar?
A mi no me salen las cuentas y veo insostenible el precio actual.
Por otro lado, ¿Cual es el precio de una casa ahora? El que se pide? El que se puede pagar? El que se puede financiar?
Con los precios actuales podríamos comprobar que el precio inmobiliario de una localidad de interior, de unos 30.000 habitantes, podría costar la friolera de 1.000 millones de euros (30.000hab/4habxcasa= 7500 casas; 7500x 150.000eur de media=1.125 millones). Un calculo muy simplista pero que puede ser valido para dar una idea de la magnitud que se puede barajar.
A estos precios ¿Cuantas localidades podría comprar cualquier banco/caja español? Que nos llevaría a la pregunta ¿Cuantas hipotecas podría prestar?
A mi no me salen las cuentas y veo insostenible el precio actual.
Por otro lado, ¿Cual es el precio de una casa ahora? El que se pide? El que se puede pagar? El que se puede financiar?
Con los precios actuales podríamos comprobar que el precio inmobiliario de una localidad de interior, de unos 30.000 habitantes, podría costar la friolera de 1.000 millones de euros (30.000hab/4habxcasa= 7500 casas; 7500x 150.000eur de media=1.125 millones). Un calculo muy simplista pero que puede ser valido para dar una idea de la magnitud que se puede barajar.
A estos precios ¿Cuantas localidades podría comprar cualquier banco/caja español? Que nos llevaría a la pregunta ¿Cuantas hipotecas podría prestar?
A mi no me salen las cuentas y veo insostenible el precio actual.
Por otro lado, ¿Cual es el precio de una casa ahora? El que se pide? El que se puede pagar? El que se puede financiar?
Caribdis,
Un saludo igualmente. Soy de pocas palabras por lo que no creo que vuelva a postear.
Podías registrarte, si no lo haces, tus intervenciones son muy difíciles de buscar.
Perdona, te solicito registrarte y yo no había intervenido con mi nick
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