Resolvemos la gran incógnita sobre el rally en la venta de viviendas

Compren, compren, que se acaban.

Todas las zonas van parriba.

Volveran las oficinas de tecnocasa a poblar España.

Cuesta creer a toda la gente que pronostica una severa bajada de precios cuando todos, y no nos engañemos, absolutamente todos, quieren dicha bajada para poder comparse un piso.

Cuesta creer a toda la gente que pronostica una recuperación de precios cuando todos, y no nos engañemos, absolutamente todos, quieren dicha recuperación para que su patrimonio se aumente.

¡Lo del “bull trap” es una estupidez!

Desde algunas semanas sale muy a menudo el grafico del « Bull trap » Y casi todos los comentarios que se hacen al respeto intentan demostrar que ya estamos en el “bull trap” y que pronto entraremos en la fase de capitulación.

Grafico "bull trap"

La aportación más valiosa de este estudio, desde luego, no es la del “bull trap”, es:

A) Dividir y distinguir las 4 fases típicas de un movimiento “especulativo” entero.

1) “Stealth Phase”: mercado al equilibrio para hacer simple
2) “Awarness phase”: es cuando los inversores profesionales entienden que esto va por arriba, en el caso del ladrillo, podríamos decir a partir del 2001.
3) “Manía phase”: es cuando todo el mundo se mete pensando que “no va a bajar nunca” o que no serán los últimos. Un ejemplo famoso para ilustrar esto es el del limpiador de zapatos en los años 30’ preguntando a Henry Ford si había hecho bien de comprar acciones de tal empresa. Se dice que al cruzar la puerta de la oficina ordeno venderlo todo con la razón siguiente: si hasta el limpiador de zapatos ha comprado acciones, ¿Quien queda para comprar más? El paralelo con la situación del ladrillo español de 2003 hasta 2007 me parece corresponder totalmente a la definición. Al mi parecer, 98% de los que podían comprar y incluso un porcentaje importante de los que realmente no podían comprar ya habían comprado en 2007.
4) “Blow up phase” Es cuando explota la burbuja. En esta fase, lo mas interesante es realmente el reconocimiento de 2 tramos distintos: el tramo n º1, “denial”, o sea, no se quiere admitir la evidencia (la existencia de una burbuja) y el segundo tramo, cuando finalmente se rinde la mayoría al admitir la realidad (Fear-capitulation-despair). No hay necesidad en ningún momento de un bull trap, es bastante anecdótico.

B) Mostrar que los mercados suelen volver a su punto de equilibrio “natural” e incluso debajo en su pen-ultimo movimiento.

Desde su punto de equilibrio natural, lo normal sería que este se vea incrementado cada año del mismo porcentaje que la mejora de poder adquisitivo (productividad) por habitante más la inflación. La dificultad es obtener un consenso en definir el momento en el cual el mercado estaba a su punto de equilibrio. Yo diría que en cualquier momento entre 1998 y 2001.

Para ilustrar lo que intento decir sobre la poca relevancia de un bull trap les propongo mirar este grafico del ibex35 desde octubre 2007
Ibex35 - 2años
Los términos “bull trap” y “bear trap” significan literalmente trampas para optimistas o trampas para pesimistas. La diferencia entre un “false bottom” (falso suelo) y un “bull trap” para mi no existe realmente.

1) No se ven casi nunca bajadas o subidas largas sin varios falsos suelos o falsos techos.
Si se mira el grafico del ibex35 desde octubre 2007, podemos ver bastantes falsos suelos o “bull traps”, el periodo nº 1 enero 2008 abril 2008, el periodo n º2 julio 2008 – septiembre 2008, y finalmente muy seguidos n º3 en octubre y n º4 en noviembre 2008.

2) La capitulación se sabe siempre a posteriori aunque una bajada violenta y muy superior a las anteriores es buena señal de que estemos en esta fase. Volviendo al ejemplo del ibex35, el periodo nº 3 y n º4 tienen toda la pinta de capitulaciones pero no lo fueron.

Vuelvo a decirlo, para mí, la aportación más valiosa de este estudio es de dividir y distinguir las 4 fases típicas de un movimiento “especulativo” entero pero es también entender que la ultima fase es realmente compuesta de 2 tramos, el de “denial” y el de perder sus ilusiones o sea “capitulación”.

En el grafico del ibex35, yo diría que se paso del tramo “denial” al tramo “capitulación” al final del verano 2008, después de un periodo de 3-4 meses estable-bajista. Ahí empezó realmente la toma de consciencia que algo iba mal.

¿Cuando llegará este punto de inflexión hacía la capitulación en el mercado inmobiliario español?

Pienso que falta más o menos 12-15 meses y explicaré mi razonamiento muy pronto.

¿Como sabremos que ha llegado este momento de “capitulación?

Para mí, es cuando la bajada de precios superará el 1% mensual.

Ni engañando a la gente consiguen que se vendan las chozas a 200000 euros. Logico, todo el mundo sabe que no se vende un pimiento y que queda mucho tramo de bajada de precios. Y mas con el Euribor que subira a la vuelta de la esquina, con mas de 5 millones de parados y con los bancos embargando 1000 pisos cada dia a gente que no puede pagarlos. Como para comprar ahora, jejejej, que sigan diciendo que todo es fantastico, que de aqui a un año y medio esos mismos pisos estaran un 30· Mas baratos que ahora. Los mismos directores de las sucursales te lo admiten con la boca pequeña, la bajada seguira y sera muy dura. Saludos.