La Subida del 18,7% en la venta de viviendas Presentada esta semana por el instituto nacional de estadística (ine) ha provocado alegría e incredulidad casi a partes iguales. La gran duda que últimamente ha generado esta estadística es si incluye o no los pisos que están pasando a los bancos procedentes de ejecuciones de hipotecas o daciones de pago por la crisis inmobiliaria y económica
Lo primero que hay que saber es que la estadística de transmisiones de viviendas, como cualquier otra finca, se divide en: compraventas, donaciones, permutas, herencias y otros. El dato más popular y el que suele publicarse en los medios de comunicación es el de compraventas, ya que se entiende que es el mejor termómetro de la marcha de las ventas. Además, el propio ine le otorga mayor importancia y lo destaca más en sus notas de prensa
idealista news se ha puesto en contacto con la responsable del ine encargada de elaborar el dato de transmisiones de fincas para tratar de poner luz al tema, explicar si los ascensos que se están publicando tienen letra pequeña y en especial para saber de forma clara si los pisos que llegan a los bancos están incluidos en las estadísticas y de qué forma
La respuesta del ine es clara y no deja lugar a la duda. “Los pisos que llegan a los bancos ni están ni han estado incluidos dentro de apartado de ’compraventa’ de viviendas, sino en el apartado de ‘otros’”. La responsable del ine explica que "las viviendas que por impago acaban subastadas y en manos de un banco porque nadie las adquiere son ejecuciones hipotecarias y están registradas dentro del apartado 'otros'. Igualmente, si la vivienda se subasta y se la queda un comprador queda registrada como transmisión por adjudicación judicial y también cae dentro del apartado 'otros', nunca dentro de compraventas”
¿Y si la vivienda pasa de un promotor al banco?. "En este caso, tampoco. Si un promotor no pueda hacer frente a sus deudas y acuerda con el banco traspasarle viviendas para compensar su crédito es una dación en pago y también se registra en la casilla de 'otros'”, donde además de todas estas casuísticas también se incluyen otras que no encajan en ningún supuesto previsto
Por lo tanto, tal y como explica el ine, el dato de compraventas que apareció el pasado lunes en los medios sobre una subida del 18,7% interanual, hasta los 41.033 viviendas, sólo incluye lo que la mayoría entendemos por ventas comunes y habría que achacarla a factores que fomentan la compra de viviendas. Su nota metodológica define la compraventa como un título de adquisición consistente en que "uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente"
Un apunte muy a tener en cuenta es que la fecha de compraventa de referencia en la que aparece en la estadística es la del momento en el que queda apuntada en el registro de la propiedad y no en el momento de la firma. Fuentes del sector explican que entre una fecha y otra pueden pasar alrededor de 90 días, por lo que los datos que actualmente se están conociendo son de firmas realizadas meses atrás
Consulta el pdf original publicado por el ine
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85 Comentarios:
"Que bonito es hacerse ilusiones de bajadas del 30% jejeje espera sentado"
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Bueno ya ha bajado eso....ahora vamos por otro 30%, jejeje, y tú vende hoy, que mañAna venderás más barato, no seas tonto. Ahh, que eres de los vendedores vip que les da igual vender que no vender, pues igual que yo, me da lo mismo un pardillo que otro, solo quiero comprar barato, enseño el dinero y solo se lo daré al que se ajuste a mi precio.
Respecto a la fiabilidad y honestidad de las estadísticas del ine se podría decir mucho, pero solo, por ahora, una palabrita: ¿Nos hemos olvidado del ipc en la época del redondeo del euro, cuando la tasa oficial era del dos o del tres por ciento, y sin embargo era evidente que en muchos productos y servicios de indiscutible peso los incrementos que se experimentaban llegaban como mínimo a los dos dígitos?
Por no hablar del ejemplo de las estadísticas griegas falseadas.
Creo que durante este años las ventas seran cada mes mayores que el anterior.
A pricipios de 2011 no se si seguiran creciendo o se frenaran, pues la retirada de la desgravacion por compra de vivienda y la posible subida el Euribor (debido esta a la mejora de la economia en los demas paises europeos), es posible que afecte negativamente a las ventas.
Lo que si esta claro es que lo unico que puede hacer que comencemos a salir de la crisis, y portanto que se empiece a crear empleo, es la reactivacion de la venta de viviendas.
Si entiendo bien el cuadro de febrero 2010, con lo que implica para el stock disponible:
1) Ha habido 41.033 compra-ventas
2) Ha habido 17923 otros
Se supone que estos 17.923 otros entran en su gran mayoría en el stock disponible (ya que se habla de unos 15.000 embargos mensuales), digamos un conservador 3 de cada 4 o sea 75% multiplicado por 17.923 = 13.442
A primera visita, se supone que el stock disponible se habrá reducido alrededor de unos 41.033 -13.442 = 27.591 viviendas.
Por las mismas razones, se puede suponer que una mayoría de las herencias se añaden al stock disponible, vamos a suponer un 67% (2 de cada 3)
27.591 – 7.257 = 20.334 viviendas
Cuando se mira al grafico de las compra ventas del otro articulo, parece que las ventas de vivienda nuevas están del orden de las 21.000 unidades.
A primera vista parece entonces que el stock disponible se ha reducido únicamente en viviendas nuevas ya que otros y herencias son “usadas”. En otras palabras, el stock disponible de segunda mano se ha mantenido estable.
Esto sería verdad si todas las compra ventas fueran a “primazos” o para segundas residencias, pero sabemos todos que no es el caso, la gran mayoría de lo que se vende hoy en día, tanto nuevo como usado, proviene de gente que vende su casa para comprar otra, compra ventas inducidas por la perspectiva del final de las ayudas. Estas compra ventas reducen algo el número de metros cuadrados disponibles, pero poco más, y desaparecerán casi por completo el año que viene.
Es evidente entonces que el stock de viviendas usadas disponibles esta aumentado a gran velocidad y seguirá aumentando a corto, medio plazo.
Es bastante claro también que el numeró mensual de viviendas recién acabadas es bastante superior a los 21.000 nuevas que se venden, por lo tanto, también se esta incrementando y se seguirá incrementando unos meses más el stock de viviendas nuevas.
El stock de viviendas disponibles, tanto nuevas como usadas, se incrementa e seguirá incrementándose en los próximos meses, y probablemente en los próximos años en cuanto a vivienda usada.
Tengo bastantes dudas sobre la supuesta enorme demanda latente, no tengo ninguna sobra la enorme oferta latente.
Si la perdida de esperanza de plus valúas a corto medio plazo, los costes de mantenimiento y el coste de oportunidad (un 3,5% hoy en día) decide unos cuantos propietarios a deshacerse de bienes vacíos y no productivos hasta ahora, la resorción de dicho stock solo se podrá hacer acabo de varios años y bajada indecente de precios.
Un post muy currado y muy bien argumentado. Lo mejor, las conclusiones, al margen de que empeoren las condiciones financieras y los bancos se vean obligados a mover ficha, ya que entonces supondría una presión aún mayor sobre los propietarios. Parece que no tiene nada que ver directamente, pero creo que una de las claves del timing se encuentra en el rumbo que tomen finalmente los Presupuestos 2011, ya que el Gobierno ha estado inflando artificialmente las expectativas de los ciudadanos sobre la situación económica a partir de 2008. Un saludo.
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