El consultor inmobiliario josé barta ofrece 12 consejos reales para un vendedor, no para un “mareador de perdices”. Barta recomienda al propietario que no le urja vender su casa que la ponga en alquiler. Y a aquellos que necesitan vender su vivienda, barta les recuerda que deben asumir que hoy la venderán más cara que mañAna
A continuación detallamos los 12 consejos de josé barta:
1.- aquel propietario que se encuentre en condiciones de aguantar durante los próximos cuatro o cinco años (en algunos casos más años) los costes financieros, tributos, tasas, impuestos y gastos de mantenimiento y conservación que seguirá generando la vivienda que no usa, le recomiendo que ponga su vivienda en alquiler
2.- si usted lleva algún tiempo tratando de vender su piso le resultará fácil comprobar que ayer podría haberlo vendido más caro que hoy. Por mucho que le parezca que tiene que bajar mucho el precio, hoy lo venderá más caro que mañAna
3.- si usted no afina en el precio adecuado se encontrará con que la caída del mercado va por delante de usted, por lo que su precio siempre es más caro que el de aquellos que consiguen vender. Debe asumir el valor preciso para romper esa pauta
4.- por muy "extraordinario" que le parezca su piso hágase definitivamente a la idea de que esa opinión no la comparten los posibles compradores, en caso contrario ya lo habría vendido sin la más mínima pega…y tendría cola de compradores para redirigirlos a otros pisos algo menos “extraordinarios”, y ganarse un buen dinero como intermediario. Si esto no ha sucedido ya, desengáñese, y busque soluciones realistas
5.- han pasado a la historia las expectativas de crecimiento económico que nos animaron, hasta hace poco, a invertir en proyectos inmobiliarios, confiando en su rápida revalorización. Convénzase de que la persona que, en una época de crisis económica como la actual, está dispuesta a comprar un piso a los precios del mercado de hace apenas dos años no existe o está mintiendo, o es una persona estúpida; estas últimas pudieran ser potenciales compradores, pero no suelen tener dinero
6.- si usted cree que el precio de los pisos que aparece en los anuncios, de la prensa escrita y de los portales inmobiliarios, es el precio de referencia de mercado, compruebe cuánto tiempo llevan sin ser vendidos, descubrirá que dichas referencias sirven “para no vender”
7.- el precio de mercado de su piso es ajeno a sus antiguas expectativas de beneficio económico, e incluso, y esto es más triste, a su actual crisis económica, de trabajo o familiar, si es que la está usted sufriendo. Sus necesidades personales no pueden influir en la determinación del precio, lo más que conseguirá es engañarse, perdiendo tiempo, con lo que empeorará su situación
8.- es probable que usted tenga que valorar "cuánto dinero puede perder" en la operación de venta, "para evitar perder más" o "perderlo todo"
9.- pregunte a conserjes y porteros, profesionales de la intermediación y gestores administrativos, si conocen a alguien que pudiera estar interesado en su piso. No pida “sus opiniones” sobre el precio, inquiera por posibles compradores, que le puedan realizar ofertas reales, y con los que pueda negociar directamente el precio
10.- sea generoso y establezca honorarios que incentiven al intermediario a conseguir el mayor precio posible
11.- si su piso tiene un aspecto desaliñado, sucio o avejentado, arréglelo lo preciso como para que dé la sensación de poder ser ocupado en muy poco tiempo; la mayoría de posibles compradores no tienen capacidad de ver “lo maravilloso que quedará el piso”, con un ligero arreglo, o no están dispuestos a “luchar con futuras reformas por lo imprevisible de su coste y duración”
12.- finalmente, como la financiación es importante, quizá pueda mejorar algo el precio de venta si usted puede dar aplazamientos de parte del pago. Tenga en cuenta para ello un previsible horizonte de recuperación del crédito inmobiliario no inferior a dos o tres años
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176 Comentarios:
He tenido visitas y gusta.
NO dé consejos, sólo para mí hay uno:
" No hay posibilidad de vender sin créditos al 90-100% de financiación" y los bancos no están por la labor de que se venda a buen precio el que quiere vender como mi padre.
Soy arquitecto técnico y de tasaciones sé y de mercado inmobiliario también.
" Sólo espero uno que me lo compre en efectivo a 55.000 euros si hace falta" que se dedique a alquilarlo, pero mis padres necesitan el dinero por tener que estar ayudados por terceras personas para seguir viviendo.
Sin financiación no hay venta, diga lo que se diga.
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Buenos dias km: lamento que tengas que padecer tu propia medicina, o como diria un buen amigo "quien a hierro mata, a hierro muere".
Credito hay, y lo vivo diariamente, lo que no hay es credito es del 100% salvo para las viviendas adjudicadas a bancos... en mis intervenciones, cuando las hacia, habrás podido leer, que en el mercado tenemos dos perfiles de clientes, unos ilusionados por las ofertas, descuentos, etc... que vienen a comprar y no tienen un euro y como ha aparecido en otro asunto, regatean y cuando llega la hora de la verdad, se evidencia su imposibilidad de comprar, el asunto como todos no ha tenido el conveniente debate, ya que en este foro, solo sirven unos argumentos y los contrarios son rechados, insultados, etc... por lo que no es plural, ni ilustrativo.
El otro perfil de clientes, es el que realmente puede comprar, que mira, remira y asustado por todo tipo de ilustrados y medios, entre los que se encuentra este foro.... le llega el mensaje de no compres hoy, que mañAna lo podras hacer barato y hay está esperando el mañAna y por eso el número de operaciones no es el que todos deseariamos, si bien se hacen algunas.
Centrandonos en tu asunto y a pesar de conocer que te cuesta mucho aceptar consejos ajenos, voy a comentarte el que se me ocurre, por si fuera de tu interés.
Lo que yo haria, seria hipotecar el piso de tus padres, bien por los hermanos, que se puede hacer sin compra-venta o haciendola.... si tu y tus hermanos solicitais un prestamo seguro que os lo conceden...hacerlo a 30 años, aunque odiado por ti tal plazo, os resultarán cuotas de amortización muy bajas.... p.e. 55.000 € al 4% para que sea fácil, da 263 euros mensuales..... y quien no atiende adecuadamente a sus padres por una mensualidad de 263€ ?
El siguiente paso, es ponerlo a la venta al precio que mejor considereis, sin la presión atual.... el mercado se recuperá y cuando eso ocurra, vendeis y resuelto.
Por tanto estimado kiko, como siempre te tengo que decir que la solución no es malvender, porque tu mismo, estas comprobando que a pesar de tener una rebaja del 50% del precio de la zona, no vendes.... cuando no hay mercado, no sirve... es cuestión del momento y ten la certeza plena.... que llegará. en mi vida profesional y personal, he tenido bienes inmuebles que parecia imposible de vender y les llega el momento y se venden y muchos de ellos con buenas plusvalias.... te podria contar muchos casos reales, pero como se menospreciarán para que gastar tiempo y lugar.
En fin, espero y deseo podais resolver el asunto favorablemente.
Un saludo
Como siempre te tengo que decir que la solución no es malvender, porque tu mismo, estas comprobando que una rebaja del 50% del precio de la zona, no vendes.... cuando no hay mercado, no sirve... es cuestión del momento y ten la certeza plena.... que llegará. en mi vida profesional y personal, he tenido bienes inmuebles que parecia imposible de vender y les llega el momento y se venden y muchos de ellos con buenas plusvalias....
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Osea, que Vd está a favor que un piso de 30 años que se compó a 4 millones de ptas., hoy se venda a 25 millones.... pues vale. Yo sigo sin comprar. Mi dinero no lo regalo..
Me parece que el mensaje de km era el corta y pega de la carta de otro.
En cuanto a malvender es un tema muy relativo.pareces dar por supuesto que, pase lo que pase, el precio siempre subira ¿Por que? Porque te lo demuestra tu experiencia.
Bien, yo tambien tengo mis años y te digo: mi experiencia me enseña que los pisos siempre han estado mucho mas baratos que en el momento actual. Solo durante un pequeño periodo de 5 años tuvieron precios semejantes a los actuales.
¿Cual es el precio de un piso? Para ti el maximo que se haya alcanzado en algun momento historico, para mi el standar de un largo, largo periodo historico.
Si venden ahora, incluso rebajandolo ese 50%, no creo que lo malvendan. Incluso te diria que lo venderan por encima de el precio que tarde o temprano alcanzara.
Ya se que para ti el que la vivienda pueda bajar es un anatema pero, como has podido experimentar en estos ultimos 3 años, esas cosas pasan.
Malvender es un termino muy relativo. Conozco mucha gente que compro a 100 y quiere vender a 400, si lo venden a 300 ¿Habran malvendido?
No querer "malvender" esta paralizando a este pais, pero independientemente de la macroeconomia, a nivel de las decisiones particulares sigo pensando que los precios actuales son enormemente beneficiosos a los propietarios. Incluso esos 55.000 euros que se mencionan es una buena cantidad de dinero, que hoy parece ridicula porque nuestra cabeza esta llena de humo, pero es una cantidad que cuesta una buena cantidad de años ahorrar.
Me parece que el mensaje de km era el corta y pega de la carta de otro.
En cuanto a malvender es un tema muy relativo.pareces dar por supuesto que, pase lo que pase, el precio siempre subira ¿Por que? Porque te lo demuestra tu experiencia.
Bien, yo tambien tengo mis años y te digo: mi experiencia me enseña que los pisos siempre han estado mucho mas baratos que en el momento actual. Solo durante un pequeño periodo de 5 años tuvieron precios semejantes a los actuales.
¿Cual es el precio de un piso? Para ti el maximo que se haya alcanzado en algun momento historico, para mi el standar de un largo, largo periodo historico.
Si venden ahora, incluso rebajandolo ese 50%, no creo que lo malvendan. Incluso te diria que lo venderan por encima de el precio que tarde o temprano alcanzara.
Ya se que para ti el que la vivienda pueda bajar es un anatema pero, como has podido experimentar en estos ultimos 3 años, esas cosas pasan.
Malvender es un termino muy relativo. Conozco mucha gente que compro a 100 y quiere vender a 400, si lo venden a 300 ¿Habran malvendido?
No querer "malvender" esta paralizando a este pais, pero independientemente de la macroeconomia, a nivel de las decisiones particulares sigo pensando que los precios actuales son enormemente beneficiosos a los propietarios. Incluso esos 55.000 euros que se mencionan es una buena cantidad de dinero, que hoy parece ridicula porque nuestra cabeza esta llena de humo, pero es una cantidad que cuesta una buena cantidad de años ahorrar.
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Buenos dias: en los últimos 35 años, he visto esta situación tres veces, repito tres veces y su recuperación otras tres veces....
El que llevemos 3 años de vacas flacas y Ud. Se siente en el dominio de la razón,.... permitame decirle, que no la tiene.... y como suelo decir... el tiempo dará la razón a quien realmente la tenga.
P.d. Deberia Ud registrarse, para dentro de algún tiempo, enviarle su comentario de hoy.
Un saludo
#162 Domingo, 12 Junio 14:10 anonimo 1 responde a anónimo buenos dias: en los últimos 35 años, he visto esta situación tres veces, repito tres veces y su recuperación otras tres veces.... ================================== usted, efectivamente, estará viviendo la tercera/cuarta crisis inmobiliaria de su vida. Pero hay cosas que ha vivido en la anterior (la de inicios de los 90's), y no creo que la viva ahora: -varias devaluaciones de la moneda española, en total del 30%, respecto a resto de monedas del mundo, incluidas la portuguesa, francesa, alemana, británica, italiana, etc. otra cosas que no ha vivido en las crisis anteriores: -hipotecas a 30-40-50 años. -Tipos de interés imposibles de rebajar significativamente. -Considerar un 5% de interés como un interés alto. De hecho, supongo que lo que usted vivió en las crisis anteriores es que el 5%, además de absolutamente inverosímil, era extraordinariamente bajo. -Una banca que ha tenido que ser avalada por el gobierno, y que tiene prestados en el ladrillo más de un billón de indevaluables euros (unos ciento setenta billones de las antiguas y devaluables pesetas). Aún así, espero que tenga usted razón, y salgamos de la crisis. Y, para no entrar en una crisis siguiente o, al menos para que sea más llevadera, que la vivienda siga bajando de precio y, tras un buena y considerable bajada de precio, que siga al ritmo del crecimiento/bajada de los sueldos. De forma que sea accesible a la gente que la quiere para vivir, aunque sea un negocio ruinoso para el la compra y vende como especulación. Saludos. Y enhorabuena por su reaparición en el foro.
Usted, efectivamente, estará viviendo la tercera/cuarta crisis inmobiliaria de su vida.
Pero hay cosas que ha vivido en la anterior (la de inicios de los 90's), y no creo que la viva ahora:
-Varias devaluaciones de la moneda española, en total del 30%, respecto a resto de monedas del mundo, incluidas la portuguesa, francesa, alemana, británica, italiana, etc.
Otra cosas que no ha vivido en las crisis anteriores:
-Hipotecas a 30-40-50 años.
-Tipos de interés imposibles de rebajar significativamente.
-Considerar un 5% de interés como un interés alto. De hecho, supongo que lo que usted vivió en las crisis anteriores es que el 5%, además de absolutamente inverosímil, era extraordinariamente bajo.
-Una banca que ha tenido que ser avalada por el gobierno, y que tiene prestados en el ladrillo más de un billón de indevaluables euros (unos ciento setenta billones de las antiguas y devaluables pesetas).
Aún así, espero que tenga usted razón, y salgamos de la crisis. Y, para no entrar en una crisis siguiente o, al menos para que sea más llevadera, que la vivienda siga bajando de precio y, tras un buena y considerable bajada de precio, que siga al ritmo del crecimiento/bajada de los sueldos. De forma que sea accesible a la gente que la quiere para vivir, aunque sea un negocio ruinoso para el la compra y vende como especulación.
Saludos. Y enhorabuena por su reaparición en el foro.
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Buenas noches: muchas gracias por sus saludos y bienvenida, si bien le tengo que decirle, que mi aparición ha sido, en un intento de ayuda, por si era de utilidad... en cualquier caso mañAna salgo de viaje por algunos dias.
Sobre su comentario, efectivamente han cambiado muchas cosas, pero precisamente las que indica no parecen apropiadas, ya que si hicieramos una devaluación de la moneda, sería nuestra ruina; el que tengamos prestamos a 30-40 años, favorecen mucho al ciudadano y no es un perjuicio como parece indicar y además para reducir el plazo solo hace falta trabajo, dinero y voluntad y el que tengamos tipos de interes bajos.... imaginese el perjucio que supone, recuerda los del 18% o los del 21%.
En cuanto a la situación de nuestra banca, creo que no está tan mal, nuestros bancos no han necesitado ayuda alguna y sin embargo los alemanes si, a pesar de ser la locomotora europea.... la morosidad bancaria nacional no ha llegado a la de otras crisis y nuestras cajas, que son las que mayores problemas tienen, las están pasando a bancos y si están cargadas de ladrillos, como a uds. Les gusta decir, .... las alemanas que según parece tambien tienen problemas, están cargadas de cromos.... en las crisis anteriores no tuvimos ayuda exterior alguna... sino todo lo contrario... ahora tenemos apoyos y estamos en la comunidad europea.
En fin amigo, como le decia cada crisis tiene sus caracteristicas y no le quepa la mas minima duda, de que aprenderemos muchas cosas, pero se resolverá y como muchos ciudadanos tienen muy poca memoria, no se acordarán de lo pasado y dicho.
Un saludo
Como te veo por aquí,mandarte un saludo y desearte que te encuentres bien de salud.El negocio me imagino que regular ... pero ánimo,que como se dice en Castilla:"no hay mal ni bien que 100 años dure".Un saludo y B.Noches.
PD. Entra de vez en cuando.
Buenas noches amigo:
Muchas gracias por tu saludo.
Pues afortunadamente me encuentro bien de salud y mañAna salgo unos dias de vacaciones fuera de España.
El negocio, efectivamente regular, estamos vendiendo, si bien menos de lo que deseariamos, no obstante una promoción ya se nos ha agotado y otra esta casi a punto... pero todavia quedan en las otras dos, que van saliendo poco a poco. No obstante ya tengo ganas de iniciar nuevas promociones, tenemos los proyectos ya preparados, pero todavia hay que esperar a que el mercado se recupere totalmente.
En fin, me alegro mucho de saludarte y procuré entrar de vez en cuando, aunque solo sea para mandarte un cordial saludo.
Buenos dias: en los últimos 35 años, he visto esta situación tres veces, repito tres veces y su recuperación otras tres veces....
El que llevemos 3 años de vacas flacas y Ud. Se siente en el dominio de la razón,.... permitame decirle, que no la tiene.... y como suelo decir... el tiempo dará la razón a quien realmente la tenga.
P.d. Deberia Ud registrarse, para dentro de algún tiempo, enviarle su comentario de hoy.
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Ha vivido usted los 35 años de excepcion del mercado inmobiliario, mercado que no lleva 35 años sino muchos mas. No se su edad, imagino que elevada, de todos modos no hace falta tener años para poder enterarse de la evolucion del mercado en tiempos de nuestros tatarabuelos si nos interesa.
Yo no participo a menudo en este foro asi que no veo la necesidad de registrarme pero le dire que hace tres años si que escribi algo sobre la insostenibilidad de estos precios y no vengo ahora diciendo... ya os lo dije.... no me hace falta tener la razon.
Me encantaria un mundo de colores donde todo pudiera multiplicar sus precios por 10 mientras el sueldo se multiplica por 15 pero mientras tanto veo que subir los precios solo ha logrado beneficiar a los de siempre contra la juventud. Es alucinante, estamos en la moderna economia del conocimiento y la comunicacion y quien se llevan los grandes beneficios son los ricos propietarios de tierras, como en la edad media!!!!
Aunque los precios no los determina la "justicia" puestos a llevar el debate al terreno moral solo puedo estar a favor del debil y el debil en la compraventa de viviendas es el joven que empieza su vida como adulto comprando su casa. Lo siento, no llorare por los propietarios aunque alguno me parezca digno de lastima, hay gente que lo pasa peor y guardo mi misericordia para ellos.
Si usted acaba teniendo razon y los precios vuelven a remontar, cosa que sencillamente me parece matematicamente un disparate, sera a costa de esquilmar mas aun a nuestros jovenes.
No se cuanto tiempo se podria prolongar la borrachera pero me sospecho que los daños que sufriria el higado de nuestra economia serian irrecuperables. Ojala usted no tenga razon porque si ahora mismo no sabemos como salir de esta imaginese si partimos de una deuda aun mayor y precios mas absurdos e incomprables.
El mundo te sorprende pero ¿Tanto?
Cada uno intenta vivir y guardar la ropa de la mejor manera que pueda. Igual todos mis conciudadanos decidan tirarse al pozo y me termine afecando pero, mientras pueda, intentare minimizar la locura de las masas en mi propia situacion. Ciertamente meter mi dinero en pisos no creo que sea la mejor manera ahora de protegerse.
Un saludo
Domingo, 12 Junio 18:42 anónimo responde a anonimo 1
Buenos dias: en los últimos 35 años, he visto esta situación tres veces, repito tres veces y su recuperación otras tres veces....
El que llevemos 3 años de vacas flacas y Ud. Se siente en el dominio de la razón,.... permitame decirle, que no la tiene.... y como suelo decir... el tiempo dará la razón a quien realmente la tenga.
P.d. Deberia Ud registrarse, para dentro de algún tiempo, enviarle su comentario de hoy.
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Ha vivido usted los 35 años de excepcion del mercado inmobiliario, mercado que no lleva 35 años sino muchos mas. No se su edad, imagino que elevada, de todos modos no hace falta tener años para poder enterarse de la evolucion del mercado en tiempos de nuestros tatarabuelos si nos interesa.
Yo no participo a menudo en este foro asi que no veo la necesidad de registrarme pero le dire que hace tres años si que escribi algo sobre la insostenibilidad de estos precios y no vengo ahora diciendo... ya os lo dije.... no me hace falta tener la razon.
Me encantaria un mundo de colores donde todo pudiera multiplicar sus precios por 10 mientras el sueldo se multiplica por 15 pero mientras tanto veo que subir los precios solo ha logrado beneficiar a los de siempre contra la juventud. Es alucinante, estamos en la moderna economia del conocimiento y la comunicacion y quien se llevan los grandes beneficios son los ricos propietarios de tierras, como en la edad media!!!!
Aunque los precios no los determina la "justicia" puestos a llevar el debate al terreno moral solo puedo estar a favor del debil y el debil en la compraventa de viviendas es el joven que empieza su vida como adulto comprando su casa. Lo siento, no llorare por los propietarios aunque alguno me parezca digno de lastima, hay gente que lo pasa peor y guardo mi misericordia para ellos.
Si usted acaba teniendo razon y los precios vuelven a remontar, cosa que sencillamente me parece matematicamente un disparate, sera a costa de esquilmar mas aun a nuestros jovenes.
No se cuanto tiempo se podria prolongar la borrachera pero me sospecho que los daños que sufriria el higado de nuestra economia serian irrecuperables. Ojala usted no tenga razon porque si ahora mismo no sabemos como salir de esta imaginese si partimos de una deuda aun mayor y precios mas absurdos e incomprables.
El mundo te sorprende pero ¿Tanto?
Cada uno intenta vivir y guardar la ropa de la mejor manera que pueda. Igual todos mis conciudadanos decidan tirarse al pozo y me termine afecando pero, mientras pueda, intentare minimizar la locura de las masas en mi propia situacion. Ciertamente meter mi dinero en pisos no creo que sea la mejor manera ahora de protegerse.
Un saludo
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San Medel dice:
Ahí queda eso.Un saludo
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