Parra-moreno: "los bancos deberían poner en venta todos sus pisos antes de 3 años de forma progresiva"

3 Noviembre 2011, 8:44

José parra-moreno es Arquitecto y el director general de grupo main , Una compañía que gestiona y añade valor a los activos inmobiliarios de las entidades financieras. Considera que los bancos deberían aflorar en un plazo de no más de tres años todos sus pisos pero de manera gradual porque si no, inundarían el mercado y presionaría los precios a la baja. idealista news le entrevista para conocer de qué manera se consigue revalorizar los activos inmobiliarios de la banca en plena crisis

P: ¿qué es grupo main?

R: desde 2009 nos dedicamos a resolver los activos inmobiliarios difíciles de la banca, como el suelo, edificios sin terminar y viviendas terminadas. Para los fáciles la banca tiene sus propios canales para darles salida, como sus inmobiliarias o agencias inmobiliarias. Además, estamos en contacto con varios fondos de inversión internacionales del norte de Europa, de Rusia y China, que buscan adquirir activos inmobiliarios singulares

P: ¿qué tipo de activos singulares?

R: Buscan promociones de viviendas de lujo en la costa del sol, como marbella o sotogrande, centros comerciales u oficinas y nosotros les ofrecemos lo que buscan a través de los activos inmobiliarios de las entidades financieras. Hemos hecho propuestas a fondos de inversión por valor de 80 millones de euros y ya están muy avanzadas. Si no hay más fondos de inversión operando en España es porque están penalizados fiscalmente con lo que habría que modificar la legislación

P: ¿cómo gestionáis el suelo en pleno hundimiento de valor?

R: simplemente avanzando su planeamiento hasta que lo transformas en suelo Urbano. Es añadirle papel pintado: un plan parcial, un proyecto de compensación, un proyecto de urbanización, etc. que el suelo rústico pase a ser suelo Urbano tiene otro valor en las carteras de los bancos, suben de valor

P: pero ahora es complicado fijar un precio en plena caída de precios

R: es posible por el valor residual. Las casas valen algo, ¿cuánto? hay que saber a cuánto está en el mercado, cuánto cuesta construirla, etc. lo que queda después de quitar los gastos es lo que vale el suelo, esto es el valor residual. Y después queremos construir viviendas en régimen de cooperativas o comunidades de propietarios

P: ¿cómo hacéis ver a las entidades financieras que los precios han bajado?

R: se lo endulzamos. Lo que creo que están haciendo es soltar los primeros inmuebles que se quedaron, es decir, inmuebles que tienen más baja valoración, como las viviendas adjudicadas de inmigrantes. Los bancos no suelen sacar promociones completas porque tendrían que asumir pérdidas

P: ¿de qué porcentaje de pérdidas se habla?

R: de un mínimo del 20% con respecto a 2007. ¿Sabes cuánto tiene que valer un piso? lo que puedas pagar por él y esto está en función de los años que tengas, de lo que tengas ahorrado, de lo que ganas y de los tipos de interés

P: ¿y qué hacéis para dar salida a las viviendas terminadas?

R: hay que evitar que se deprecien más y hay que darles unas condiciones de seguridad para que no entre nadie dentro de la vivienda. Una vez hecho esto, si el banco no quiere bajar el precio, no lo va a vender. Entonces, para evitar este problema le ofrecemos una solución que es cambiar el uso de las viviendas, por ejemplo, destinarlas para residencias para estudiantes o para “singles” (solteros en inglés). También ofrecemos destinar las viviendas al alquiler

La visión de grupo main

P: ¿encontráis problemas a la hora de fijar el precio de un inmueble del banco?

R: fijamos un precio en base al mercado actual. Si ese precio coincidiera con el valor que tiene asignado el inmueble en el balance del banco, pues estupendo. Pero si no, el banco no lo baja y prefiere mantenerlo en cartera. Los bancos deberían aflorar todos los inmuebles de forma progresiva en un plazo no mayor a tres años. Tampoco interesa a nadie que los bancos pongan en la calle todo lo que tienen a precio actual porque entraríamos en una espiral bajista. Inundarían el mercado y habría una sobreoferta de pisos a la baja

P: ¿cómo ves el panorama inmobiliario actual?

R: las cosas negativas ya están dichas, así que diré las cosas buenas: veo que hay toma de conciencia en general de la situación a la baja y que los bancos tienen la llave para reactivar el sector. También veo búsquedas de nuevas formas de habitar y por lo tanto nuevas formas de vender

P: comprar o alquilar

R: comprar porque se puede comprar barato y alquilar no hay alquiler barato pero para mí es una apuesta futura y es una salida para el banco. Si los alquilara, pondría los pisos que tiene en valor. Pero hoy por hoy es momento de comprar

P: ¿qué opinas sobre la creación de un banco malo? ¿crees que es la solución al problema inmobiliario?

R: no es la solución al problema porque la banca tiene activos inmobiliarios “hipervalorados” y lo que tiene que hacer es ponerlos a precios de mercado. La solución para el suelo es la autopromoción en régimen de comunidad de propietarios y cooperativas

P: ¿y qué te parece la estrategia de banco santander de intentar vender un lote de inmuebles por valor de 3.000 millones de euros?

R: me parece muy bien porque es aceptar la realidad y que las entidades tienen que desprenderse de sus activos a precios reales. El que primero lo haga marcará un hito en el precio y los que vaya detrás pondrán ese mismo precio y por debajo

Ver pisos de bancos

19 Comentarios:

Consejos para vender
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----Lo primero hacer un gran tachon mental de :

"Alquilar es tirar el dinero"
"Esto no puede hacer otra cosa que ir pa rriba"
"Si no compras ahora, nunca tendrás nada"
"Esta mañAna he firmado por 50 kilos, el pelotazo de mi vida"
"Y el dinerito negro, del colchón al concesionario"

(Los anteriores eran sueños que te vendieron cuando eras ignorante) ahora aceptar la realidad comprobada de:

"Los pisos bajan hasta que valen lo que te den por ellos"
"Una casa sin vender no llena la nevera"
"El pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna"
"Alquilar es mas rentable que comprar porque bajan mas que el alquiler anualmente .... ahorras y eres libre"
"El banco no es mi padre, es un encantaserpientes a desterrar....vade-retro"

----Segundo es aconsejable elaborar un plan: a , b ,c y d ...sobre el precio de venta:

A) la mayoría de los compradores buscan una casa con un precio tope, ejemplo; actualizado:100.000 euros.
Todo lo que esté por encima de ese precio aunque sea muy poco más se quedará fuera del radar del comprador en sus búsquedas por Internet o en otras bases de datos de inmobiliarias.

B) pedirle la voluntad al comprador..... a ver si pica y a cuanto ?

C) no se vende; pos nada,seguir con el muerto perdiendo valor ....y pagando-parasitado por secula seculorum:
1) intereses hipoteca y asociados (seguro vida)
2) impuestos compra, 10% mas o menos "tirado"
3) ibi
4) basuras
5) derramas
6) reformas
7) comunidad
8) perdida de rentabilidad por los ahorros que tuvieras en el momento de la compra.
9) plusvalia municipal si la vendes (independientemente de si ganas o pierdes con la venta).
10) las muchas y proximas ocurrencias impuestas por los politicos.... pa seguir ellos en jauja

D) hacer examen de conciencia y considerar que:
- Una vivienda normal, mantenida y cuidada, vale por m2 construido:

- 20 años antiguedad .- 1.012 x 0,80 = 800 €/m2
- 30 años de antiguedad.- 1.012 x 0,70 = 700 €/m2
- 40 años de antiguedad.- 1.012 x 0,60 = 600 €/m2
- 50 años de antiguedad.- 1012 x 0,50 = 500 €/m2
- 60 años de antiguedad.- derribo obligado , lo demás son parches, para que el nuevo comprador tenga que abandonar la casa antes de su jubilacion

Y finalmente si no a seguido estas reglas que los hijos que lo hereden.....sean más listos..??

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Otro ingeniero o arquitecto de nubes mas.

Su negocio es enchufar los inmuebles de la banca a los incautos.

¿Que va a decir? : Que es momento de alquilar y esperar a que bajen mas los precios. Por supuesto que lo que dirá siempre es que ahora es el mejor momento de comprar. Si la gente no compra el no se lucra.

Por cierto que no lo critico por decir esto, es su negocio. Pero ya no quedan muchos pardillos a quien enchufar los tochos de los bancos a precios todavía altísimos.

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Dice "lo que creo que están haciendo (los bancos) es soltar los primeros inmuebles que se quedaron, es decir, inmuebles que tienen más baja valoración, como las viviendas adjudicadas de inmigrantes"

Si los primeros que se quedaron son los mas baratos, agarrense los machos, porque tiene que haber cada "mierdon" en relacion calidad precio de asustar.

Hace poco me comento un amigo que en su bloque el banco se ha quedado un piso, edificio de 8 vecinos, el banco se quedo el cuarto sin ascensor, un piso que aprox el mercado hoy dia dice que vale unos 60.000 por decir algo, le dieron una hipoteca, segun me dijo que vio en la nota simple de (ruido de tambores....) 240.000 eurazos, el propietario es africano, y ya se le ha visto el pelo. Y el banco, calcular con la perdida que tiene, de campeonato, y como este caso creo que hay miles.
Si crearan un banco malo, con este tipo de pisos, y suelo, etc. seria un zurullo tremendo, no se podria llamar ni malo.

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¿Poner a la venta? Pero si puestos a la venta ya están, lo que tiene que hacer es venderlos, jejeje, y para eso solo hay un camino que ya me hastía decirlo, así que lo adivinais.

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¿Sabes cuánto tiene que valer un piso? Lo que puedas pagar por él y esto está en función de los años que tengas, de lo que tengas ahorrado, de lo que ganas y de los tipos de interés ________________ Menudo experto. Se lo explico con otras palabras, para ver si lo entiende: yo soy capaz de pagar un Seat Ibiza por 30.000€, pero no lo hago porque sé que es un precio abusivo, estando su "precio" sobre 15.000€, acorde a su "valor". Por lo demás se ve que este tipo en un vendedor: ¿Habrá hechado números para comprobar que diferencias hay entre estarse 3 ó 4 años de alquiler o comprar ahora, cuando todavía queda una gran corrección en precios? Por lo demás no entiende de mercado: si yo en Madrid ciudad veo un piso seminuevo, con 3 habitaciones, garage y trastero por 750€ al mes, lo normal es que no alquile los pisos de 1.000€ porque son caros. ¿Entiende por donde va el mercado? Yo creo que no, todavía parece anclado en el 2008 ó 2009 : ya aprenderá.

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España sigue siendo puntera en la generación de vendedores de humo, powerpointistas atolondrados y charlatanes pintamonas. Tras la palabrería y los anglicismos no hay sustancia ninguna, solo la cansina, aburrida y repetitiva patá palante: - engañamos a los rusos y a los chinos como chinos - pintamos el piso, echamos a los gitanos y a vender con plusvalía - cambalache finaciero para contabilizar terrenos a distinto valor. ¿Dinero? Ni un duro. ¿Ventas? Anécdoticas (si acaso). ¿Soluciones? Cero patatero. Llevárselo crudo en comisiones, asesoramiento y tratar de confortar a los banksters con un "bajar, no va a bajar más", "esto lo aguantamos entre todos", "ponemos en valor vuestro patrimonio", blahblahblah. Los pufos son de dimensión galáctica. La estafa ha sido millonaria en afectados y muchi-milmillonaria en cantidades el agujero es del tamaño de Europa en ese agujero están cayendo sin pausa millones de parados y desahuciados las bajadas, cuanto más tarde más graves. Comprar casa va a ser el último de los pensamientos de un español de aquí a un par de años. Con bajadas mensuales del 1'8% (aún misérrimas), con 140.000 parados nuevos cada mes es hora de repetir nuestro lema: el pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna. (Pero que mucho más que mañAna)

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Cambiar el uso de las viviendas, por ejemplo, destinarlas para residencias para estudiantes o para “singles” (solteros en inglés).

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Si, a los "singles" y a los estudiantes se la vamos a clavar pero bien,.. estos pardillos nos van a salvar las cuentas

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El pasado Domingo en el suplento económico de "el mundo" le dieron duro a los bancos y al ladrillo; a ver si rajoy va tomando nota:

El mundo - 30 de octubre de 2011 - economía
"Una recapitalización mal enfocada"

Bruselas obliga a la banca a reforzarsu solvencia para protegerse de la deuda soberana mientras pasa por encima de su deterioro inmobiliario, su verdadero y más grave problema: tras cuatro años de crisis, el "problema español" y su burbuja inmobiliaria sigue sin solucionarse y los inversores alertan de "riesgos ocultos" al no reflejarse el valor real de los activos del "ladrillo".

"¿Por qué no se pincha la burbuja?"

"La resistencia de la banca a asumir el verdadero valor de sus activos inmobiliarios, y la incapacidad de las autoridades para imponerselo, impiden la normalización del mercado y la superación de los problemas financieros del país"

Para Emilio Gómez, socio y responsable del área inmobiliaria de Hogan Lovels, el propietario - ya sea entidad financiera , inversor institucional o particular - padece un mal psicológico: "negar la evidencia", lo que puede resultar fatal con el paso del tiempo. Los activos inmobiliarios no valen hoy lo mismo porque los compradores no están dispuestos a pargar lo mismo que hace unos años, ya que entonces había unas expectativas de revalorización especulativa que hoy ya no existen.

"Irlanda logró pinchar su burbuja y registró un ajuste del 60% desde sus máximos, mientras que en España los precios sólo han bajado un tímido 17%, muy lejos aún del nivel al que los ciudadanos pueden adquirir. Tras la corrección, irlanda ha sido la primera economía de la eurozona en salir de la recesión, al encadenar dos trimestres en positivo. La cuestión no es ya parecernos o no a Irlanda, ahora el riesgo es convertirnos en un nuevo Japón y encadenar 20 años de continuas caidas en los precios de la vivienda que arrastren a la economía a una crisis sistémica y prolongada."