Ángel serrano, director general de negocio y arquitecto de la consultora inmobiliaria aguirre newman, señala en una entrevista con idealista news que quien tiene "una oferta por un piso, tiene un tesoro" por lo que recomienda vender a los propietarios de pisos que tengan un comprador interesado y con financiación, en lugar de esperar a que el mercado se recupere. En su opinión, hay bancos que se arrepienten de no haber vendido viviendas a precios de 2011. No te pierdas nuestro vídeo "pimientos de padrón", donde serrano reconoce que no recomendaría a un hijo comprar actualmente una vivienda
Pregunta: ¿qué espera aguirre newman de 2012 en el mercado de la vivienda?
Respuesta: cinco años de crisis no han sido todavía capaces de equilibrar 10 años de expansión de este mercado, con lo que 2012 será un año de corrección. El principal factor que impide una recuperación del mercado no son los precios de la vivienda ni la ausencia de crédito, sino la situación económica y que entramos en recesión técnica. Todos los parámetros macroeconómicos van a seguir corrigiendo a la baja: número de viviendas iniciadas, finalizadas, compraventa, precios y caída de volumen del crédito
P: ¿qué necesita este mercado para que deje de ajustarse?
R: la confianza y la credibilidad. Hay gente que no tiene empleo y entonces aquí desaparece la demanda de vivienda y luego están los que tienen trabajo pero están inseguros de poder perderlo. Esto hace que la demanda sea mucho menos activa. El principal factor que mueve la economía es recuperar la confianza. Y se están empezando a poner los mimbres para construir el cesto de la confianza. Pero todavía nos espera un primer semestre donde el sector aún no tocará fondo
P: ¿qué opina sobre la reforma financiera, cuyo objetivo, entre otras cosas, es vender las viviendas más baratas?
R: no creemos que la reforma suponga una corrección de los precios, se corregirán pero por la ley de oferta y la demanda. La demanda es mucho menor por falta de confianza, el paro y por la falta de crédito. El mercado de vivienda tiene que ser capaz de corregir a la baja el precio para que compense la mayor carestía del crédito
P: en este contexto, ¿qué le diría a aquellos expertos que aseguran que la vivienda no va a bajar mucho más?
R: tienen razón pero falta un matiz, la vivienda no va a bajar mucho más en determinadas poblaciones y capitales de provincia. El mensaje es conocer cuál es la tendencia: el mercado va a seguir corrigiendo porque estamos en recesión. A nosotros nos gusta ver el número de veces que el precio está incluido en la renta bruta disponible de las familias, ahora mismo está en el 6,2, una renta bruta que está disminuyendo ante la contracción fiscal. Para acceder a un ratio sano que está en el entorno del 5, todavía tiene que corregir más el precio. Y también es importante ver qué es lo que ha pasado en los países del entorno, el mercado ha corregido un 40% en dos o tres años mientras que en España ha corregido un 20% en cuatro años, con lo cual se tienen que impulsar dos acciones desde el gobierno: una es tener una claridad en los datos oficiales sobre el número de vivienda disponible y otra sobre los precios. Los fondos internacionales no entienden la gran dispersión que hay sobre estadísticas de precios con lo que deberíamos tener un índice donde apoyarnos todos
P: ¿a qué se debe esta falta de transparencia en las estadísticas?
R: a que hemos vivido una fantasía donde todo valía, donde el mercado iba bien, donde todo el mundo ganaba dinero y nadie se ha preparado para esta caída de actividad. Esperemos que el mercado ponga ya las cosas en su sitio
P: una de las áreas de aguirre newman es la consultoría, ¿recomiendan a las entidades financieras cómo gestionar los activos y cómo darles valor?
R: lo que hacemos es una radiografía real de cada uno de los inmuebles. Analizamos el activo y vemos el comportamiento de la demanda respecto a ese activo. Decimos a qué precio debe de salir al mercado. El secreto es una profundidad en el estudio del mismo y no tratar los activos como meros apuntes contables
P: ¿cómo es la comunicación con los bancos?
R: de 2007 a 2011 los bancos estuvieron preocupados por las reestructuraciones y fusiones bancarias. Ahora, una vez hecho eso y que los activos inmobiliarios están ya más ordenados en balance y tienen su propio equipo de gestión ya sea propio o externalizado, vemos un diálogo más fluido con los bancos desde el segundo semestre de 2011
P: ¿qué recomiendan a los bancos para que vendan cuanto antes sus pisos?
R: una oferta es un tesoro, y si hay una oferta y capacidad de acceso a la financiación con el cliente hay que materializar la venta. Hemos visto que durante los últimos años ha habido ofertas para activos de entidades financieras que no se han visto materializadas en espera de que la crisis iba a tener un periodo de tiempo menos largo de lo que está siendo y ahora mismo el precio ha seguido corrigiendo a la baja y esas entidades se están tirando de los pelos por no haber cerrado la operación a precios de 2011
P: en alguna ocasión ha comentado que hay un interés cada vez mayor de los fondos internacionales por el mercado de viviendas español, pero ¿qué tipo de fondos están interesados? ¿hay operaciones en marcha de compraventa de paquetes de inmuebles de entidades financieras?
R: están los fondos oportunistas que tienen acceso a la financiación y esto es un valor en alza ahora mismo, el que tenga liquidez ahora mismo es el rey. Ojalá veamos operaciones de compraventa porque una vez que veamos una operación singular, como oficinas o centros comerciales, en el mercado esto dinamizará el mercado y se conocerá el precio de mercado. Es verdad que estamos en comunicación con estos fondos pero no terminan de materializarse esas operaciones. Esperamos que una vez los bancos hayan interpretado bien el real decreto veamos operaciones de compraventa de viviendas embargadas, suelos, etc. estamos transmitiendo a los bancos qué es lo que quieren estos fondos y determinar el perfil de los activos inmobiliarios
P: ¿por qué no se materializan las compraventas de carteras inmobiliarias?
R: no ha habido acuerdo entre oferta y demanda. Una vez que se analice las ventajas y desventajas de tener un activo improductivo en el balance de acuerdo con la reforma financiera, veremos a entidades financieras cerrar operaciones de compraventa de carteras de inmuebles
P: ¿hay operaciones en marcha de venta de carteras de inmuebles?
R:ahora mismo sí que hay operaciones de venta de paquetes de deuda hipotecaria. Y este año veremos ventas de paquetes de activos inmobiliarios
P: ¿cómo está capeando aguirre newman los más de cuatro años de crisis? ¿qué área es la que más ingresos y beneficios está aportando?
R: en aguirre newman somos un grupo bastante diversificado con varias líneas de negocio y las áreas que están más afectadas por la crisis son las que están en relación con la caída de actividad: hay menos alquileres de oficinas y hay menos operación de inversión, con lo que tenemos menos proyectos de arquitectura, así que el área de arquitectura ha visto reducirse el negocio. En cambio, el área de consultoría, que se encarga de 200 de la banca como oficinas, parques comerciales, locales, hoteles o viviendas, y el área de gestión están compensando la caída de actividad de las otras áreas
Vídeo pimientos de padrón
Ángel serrano, de aguirre newman, ha sido el primer expertos que se ha enfrentado a nuestro video “pimientos de padrón”. Tuvo que elegir tres preguntas entre seis posibilidades. De ellas, tres picaban y tres no. No te pierdas su reacción ante cada una de ellas y las respuestas a las mismas
53 Comentarios:
¡Que bonito! ¡Que acto de justicia! He repetido muchas veces que **mucha** gente se arrepentiría de aguantarlo hasta que vuelva a subir y que muchos que vendieron "llorando" en 2008-2010 acabarían dándose cuenta de que habían tomado la mejor decisión posible aun a regañadientes. De aquí en adelante solo queda un valle de dolor y de lágrimas. ¿Tienen un piso? Vendan ya, ¡¡ Insensatos !! El pisito vale hoy menos que ayer pero mas que mañAna (es tarde para arrepentirse)
De aquí en adelante solo queda un valle de dolor y de lágrimas.
¿Tienen un piso? Vendan ya, ¡¡ Insensatos !!
El pisito vale hoy menos que ayer pero mas que mañAna (es tarde para arrepentirse)
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El fin está cerca. Arrepientete insensato. Purga tus pecados.
Deja todo lo que tienes, y sígueme.
Pero déjalo ahi, que yo ya me ocupo...........
_________Nlm_________
"El comprador tiene miedo", sí, miedo a quedarse en paro y no poder pagar, miedo a meterse en una hipoteca del 75% de la nómina y quedarse en la estacada como tus amigos y familiares, miedo a arruinar tu vida por la obsesión de comprar un piso.
Seamos realistas, con pisos a 200.000-300.000€ no hay currante que lo pueda pagar. Para poder comprar tienes que tener ahorrado el 30% del valor de compra, y ganar 3 veces la letra hipotecaria que te quedará, y eso nunca existió, sólo fue un sueño de verano de crédito fácil, rápido y barato, "porque los pisos nunca bajan", cuántas veces habré escuchado esa frase.
Cuando veamos pisos por debajo de los 100.000€ [que es lo que se puede permitir el currante medio], veremos compradores, hasta entonces todo es hablar por hablar.
Ya los hay, ya los hay... y hablo de Barcelona capital, barrios decentes. Aún son sólo los pequeños y cutres, pero ya los venden por menos de 100k. En provincias, por menos de 50.000 hay pisos grandes.
Visto lo visto estos últimos años, y a lo que hemos llegado como resultado, una cosa sí que tengo clara: ni puñetero caso de lo que digan promotores, apis, políticos, banqueros y economistas. Aún menos de los que se ponen la etiqueta de "expertos".
No se puede cometer de nuevo el error de creer en los que tanto han mentido, callado o edulcorado la verdad.
El video no esta disponible, solventadlo, por favor.
"Soy un joven español de 34 años con muchas ganas de trabajar. Tengo experiencia como ferralla, oficial de segunda, también de carpintero encofrador, ayudante de carpintero ebanista, mozo y escayolista. Carné a y B, coche propio, carné de carretillero y diploma de curso de la construcción de ocho horas". Este es el texto con el que Adrián, de Vallecas (Madrid), busca trabajo en Internet. Él se estrenó en la construcción a los 19 años siguiendo los pasos de sus hermanos. "Me animaron. Se ganaba dinero, se veía futuro, me gustaba. Y ahora llevo cuatro años en el paro. No sale nada de nada"
Es uno de los problemas más graves de España: el reguero de jóvenes parados con baja cualificación (la tasa de abandono escolar, 28,4%, duplica la media europea. El sector no va a absorber al millón y medio de trabajadores que ha expulsado porque no hay demanda, porque antes hay que vender el enorme stock de viviendas construidas y porque ya era una exageración su sobredimensionamiento a principios de la pasada década".
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Y estos son los compradores solventes que van a pagar 200.000 euros por cualquier cuchitril????
Os van a hacer ricos, especulacerdos
Jejejejeeeeeeee
El economista - 22 de febrero de 2011
¿Es buena idea recuperar la deducción por vivienda?
La idea, por supuesto, es limpiar los innombrables borrones ladrilleros que adornan en estos momentos los balances de nuestros bancos y tratar de reactivar el sector de la construcción, que tantos años fue motor, caja de cambios y dinamo de nuestra economía.
Sin embargo, o por ello mismo, no deja de ser sospechoso que un gobierno recién elegido eche mano de fórmulas tan viejas y que resultaron tan catastróficas en el pasado como volver a la Manía del dinero sentado, ese dinero que se queda incrustado en el terreno sin producir, a su vez, más riqueza ni empleo.
Porque la vivienda es eso: dinero sentado, o sitting money, como dirían los anglosajones. La explicación técnica es un poco larga y espesa, pero se puede resumir diciendo que no es lo mismo invertir diez millones de euros en construir una urbanización que invertir esos mismos diez millones en construir una fábrica. El país que invierte su capital en bienes que no producen nada más tras su finalización se acaba descapitalizando, y más aún cuando ese capital se ha pedido prestado y hay que detraer riqueza del sistema productivo para devolverlo a su vencimiento. Por tanto, regresar a ese modelo económico denota falta de iniciativa, o peor aún, resignación ante la idea de que los españoles solo podemos ser albañiles o desempleados.
En segundo lugar, la medida en sí tendrá un efecto muy limitado. Aunque las ventajas fiscales fueron un poderoso incentivo en su momento, en la situación actual hace pensar que la principal razón por la que los pisos no se venden es por padecer unos precios desbocados por la especulación, y agravado esto por la asfixia crediticia y el aumento del desempleo, que eleva los riesgos de cualquier operación hipotecaria. O dicho más claramente: los pisos no se venden porque los ciudadanos no tienen un duro y los bancos tampoco, y eso no va a solucionarse de un día para otro con una deducción fiscal.
Así las cosas, queda pensar que esta medida tendrá un carácter eminentemente político, tendente a satisfacer a los más ortodoxos del partido del Gobierno. O sea, que estamos como siempre: esperando a que inventen otros e improvisando medidas doctrinarias mientras la realidad va por su lado, triste y sola, como la Fonseca de las tunas universitarias. De dónde habrá que recortar para poder pagar esta deducción, casi mejor no pensarlo…
Algunos vendedores los que no necesitan el dinero ni pánico ni nada y lo peor es que estos vendedores tienen los pisos mas apetecibles y no necesitan el dinero
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Mis muy necesitados pacientes , acudo raudo a intentar salvarles:
...
Terapia aconsejable a propietarios o vendedores
Cuando esté triste, agobiado, siéntese un momento, relájese, cierre los ojos y visualice un paisaje amplio con un horizonte lejano.
Repose su mirada en ese horizonte y entre en la inmensidad del espacio hasta que le absorba, separándose así de los ruidos y tensiones que le agobian.
Es un ejercicio fácil, sencillo pero efectivo para calmarse y darle un descanso a la mente.
Tranquilícense vendedores ..."la salud es lo primero"
Lo vuestro tiene explicación:
El cerebro tiene un cierto sistema inmunológico-psicológico (término metafórico)
Para auto engañarnos y hacernos cambiar fácilmente la forma de ver las cosas, con el objetivo de superar las decepciones y seguir adelante.
" Al cerebro no le interesa la verdad ..sino sobrevivir".
-- Procesos o anclajes nocivos:
+ Exceso de confianza....
Seguro que ha oído los estudios de investigación que muestran que más de la mitad de todos los inversores creen que su capacidad se encuentra por encima del promedio.
El exceso de confianza puede llevar a toda clase de errores de inversión.
Ignorar las señales de advertencia sobre las malas compañías lleva a aferrarse a posiciones en pérdidas durante mucho tiempo.
Tenemos que tener confianza en nuestras capacidades para invertir bien, pero no hasta el punto de volvernos ciegos ante las opiniones contrarias.
+ Sesgo de comportamiento manada....
Los inversores de valor conocen la importancia de mantenerse fuera de la manada y las últimas modas de inversión.
Pero es más fácil decirlo que hacerlo. Como es natural, disfrutar de la tranquilidad de un grupo es más fácil que mantenerse al margen.
Tenemos que usar nuestra confianza en los análisis valor de lo que compremos, para asegurarnos de que estamos persiguiendo algo con valor real, y no la próxima burbuja.
---- Ticks delatores:
+ Cuando los sentidos captan algo que no cuadra con nuestro esquema mental, nuestro cerebro lo borra.
+ La negación y la total estupidez, es la primera respuesta animal frente a todo cambio.
+La única manera que tiene el ser humano de cambiar es estar al borde del abismo
-----Casus belli:
Ninguna sociedad avanzada, nunca, ha basado su crecimiento en que su juventud se trajera del futuro sus ahorros, financiada desde el extranjero, para adquirir la propiedad de simples viviendas estándar.
Patologias de la mente por una equivocada induccion materna hacia la sobrepreponderada busqueda de infundada proteccion del nido
Que luego les determinará una vida de agonias crediticias, hasta que despiertan y :
Las cinco etapas del duelo son la negación, la ira, la depresión, la negociación y la aceptación
Recuerde que el precio de una casa lo marca lo que alguien está dispuesto a pagar por ella, no el valor que el propietario le otorga
(Todo perdedor fantasea con recuperar los días de gloria pasados)
España = basura de país, pocilga de golfos y especuladores
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