Ángel serrano, director general de negocio y arquitecto de la consultora inmobiliaria aguirre newman, señala en una entrevista con idealista news que quien tiene "una oferta por un piso, tiene un tesoro" por lo que recomienda vender a los propietarios de pisos que tengan un comprador interesado y con financiación, en lugar de esperar a que el mercado se recupere. En su opinión, hay bancos que se arrepienten de no haber vendido viviendas a precios de 2011. No te pierdas nuestro vídeo "pimientos de padrón", donde serrano reconoce que no recomendaría a un hijo comprar actualmente una vivienda
Pregunta: ¿qué espera aguirre newman de 2012 en el mercado de la vivienda?
Respuesta: cinco años de crisis no han sido todavía capaces de equilibrar 10 años de expansión de este mercado, con lo que 2012 será un año de corrección. El principal factor que impide una recuperación del mercado no son los precios de la vivienda ni la ausencia de crédito, sino la situación económica y que entramos en recesión técnica. Todos los parámetros macroeconómicos van a seguir corrigiendo a la baja: número de viviendas iniciadas, finalizadas, compraventa, precios y caída de volumen del crédito
P: ¿qué necesita este mercado para que deje de ajustarse?
R: la confianza y la credibilidad. Hay gente que no tiene empleo y entonces aquí desaparece la demanda de vivienda y luego están los que tienen trabajo pero están inseguros de poder perderlo. Esto hace que la demanda sea mucho menos activa. El principal factor que mueve la economía es recuperar la confianza. Y se están empezando a poner los mimbres para construir el cesto de la confianza. Pero todavía nos espera un primer semestre donde el sector aún no tocará fondo
P: ¿qué opina sobre la reforma financiera, cuyo objetivo, entre otras cosas, es vender las viviendas más baratas?
R: no creemos que la reforma suponga una corrección de los precios, se corregirán pero por la ley de oferta y la demanda. La demanda es mucho menor por falta de confianza, el paro y por la falta de crédito. El mercado de vivienda tiene que ser capaz de corregir a la baja el precio para que compense la mayor carestía del crédito
P: en este contexto, ¿qué le diría a aquellos expertos que aseguran que la vivienda no va a bajar mucho más?
R: tienen razón pero falta un matiz, la vivienda no va a bajar mucho más en determinadas poblaciones y capitales de provincia. El mensaje es conocer cuál es la tendencia: el mercado va a seguir corrigiendo porque estamos en recesión. A nosotros nos gusta ver el número de veces que el precio está incluido en la renta bruta disponible de las familias, ahora mismo está en el 6,2, una renta bruta que está disminuyendo ante la contracción fiscal. Para acceder a un ratio sano que está en el entorno del 5, todavía tiene que corregir más el precio. Y también es importante ver qué es lo que ha pasado en los países del entorno, el mercado ha corregido un 40% en dos o tres años mientras que en España ha corregido un 20% en cuatro años, con lo cual se tienen que impulsar dos acciones desde el gobierno: una es tener una claridad en los datos oficiales sobre el número de vivienda disponible y otra sobre los precios. Los fondos internacionales no entienden la gran dispersión que hay sobre estadísticas de precios con lo que deberíamos tener un índice donde apoyarnos todos
P: ¿a qué se debe esta falta de transparencia en las estadísticas?
R: a que hemos vivido una fantasía donde todo valía, donde el mercado iba bien, donde todo el mundo ganaba dinero y nadie se ha preparado para esta caída de actividad. Esperemos que el mercado ponga ya las cosas en su sitio
P: una de las áreas de aguirre newman es la consultoría, ¿recomiendan a las entidades financieras cómo gestionar los activos y cómo darles valor?
R: lo que hacemos es una radiografía real de cada uno de los inmuebles. Analizamos el activo y vemos el comportamiento de la demanda respecto a ese activo. Decimos a qué precio debe de salir al mercado. El secreto es una profundidad en el estudio del mismo y no tratar los activos como meros apuntes contables
P: ¿cómo es la comunicación con los bancos?
R: de 2007 a 2011 los bancos estuvieron preocupados por las reestructuraciones y fusiones bancarias. Ahora, una vez hecho eso y que los activos inmobiliarios están ya más ordenados en balance y tienen su propio equipo de gestión ya sea propio o externalizado, vemos un diálogo más fluido con los bancos desde el segundo semestre de 2011
P: ¿qué recomiendan a los bancos para que vendan cuanto antes sus pisos?
R: una oferta es un tesoro, y si hay una oferta y capacidad de acceso a la financiación con el cliente hay que materializar la venta. Hemos visto que durante los últimos años ha habido ofertas para activos de entidades financieras que no se han visto materializadas en espera de que la crisis iba a tener un periodo de tiempo menos largo de lo que está siendo y ahora mismo el precio ha seguido corrigiendo a la baja y esas entidades se están tirando de los pelos por no haber cerrado la operación a precios de 2011
P: en alguna ocasión ha comentado que hay un interés cada vez mayor de los fondos internacionales por el mercado de viviendas español, pero ¿qué tipo de fondos están interesados? ¿hay operaciones en marcha de compraventa de paquetes de inmuebles de entidades financieras?
R: están los fondos oportunistas que tienen acceso a la financiación y esto es un valor en alza ahora mismo, el que tenga liquidez ahora mismo es el rey. Ojalá veamos operaciones de compraventa porque una vez que veamos una operación singular, como oficinas o centros comerciales, en el mercado esto dinamizará el mercado y se conocerá el precio de mercado. Es verdad que estamos en comunicación con estos fondos pero no terminan de materializarse esas operaciones. Esperamos que una vez los bancos hayan interpretado bien el real decreto veamos operaciones de compraventa de viviendas embargadas, suelos, etc. estamos transmitiendo a los bancos qué es lo que quieren estos fondos y determinar el perfil de los activos inmobiliarios
P: ¿por qué no se materializan las compraventas de carteras inmobiliarias?
R: no ha habido acuerdo entre oferta y demanda. Una vez que se analice las ventajas y desventajas de tener un activo improductivo en el balance de acuerdo con la reforma financiera, veremos a entidades financieras cerrar operaciones de compraventa de carteras de inmuebles
P: ¿hay operaciones en marcha de venta de carteras de inmuebles?
R:ahora mismo sí que hay operaciones de venta de paquetes de deuda hipotecaria. Y este año veremos ventas de paquetes de activos inmobiliarios
P: ¿cómo está capeando aguirre newman los más de cuatro años de crisis? ¿qué área es la que más ingresos y beneficios está aportando?
R: en aguirre newman somos un grupo bastante diversificado con varias líneas de negocio y las áreas que están más afectadas por la crisis son las que están en relación con la caída de actividad: hay menos alquileres de oficinas y hay menos operación de inversión, con lo que tenemos menos proyectos de arquitectura, así que el área de arquitectura ha visto reducirse el negocio. En cambio, el área de consultoría, que se encarga de 200 de la banca como oficinas, parques comerciales, locales, hoteles o viviendas, y el área de gestión están compensando la caída de actividad de las otras áreas
Vídeo pimientos de padrón
Ángel serrano, de aguirre newman, ha sido el primer expertos que se ha enfrentado a nuestro video “pimientos de padrón”. Tuvo que elegir tres preguntas entre seis posibilidades. De ellas, tres picaban y tres no. No te pierdas su reacción ante cada una de ellas y las respuestas a las mismas
53 Comentarios:
Si no venden pisos los bancos no pasa nada, piden dinero al gobierno (dinero de todos los contribuyenes) y ya, los usureros siguen con sus sueldos y a seguir con su obra social el desalojo diario de cientos de familias dejandolos en la mas profunda miseria, España va bien.
Rajoy, cuando saldremos de los piigs ???????
Si los bancos se tiran de los pelos por no haber vendido a los precios del año pasado , me imagino que los particulares que se han dedicado al tráfico de los pisitos no les quedan pelos ni en el culo
A mi un 80% de caida en los precios para los próximos 5 años ya se me hace escaso, en serio
A ver anónimo #53 adinerado tienes razón reviso y veo que para ser universitaria redacto un poquito mal .lo que quiero decir es que hay vendedores que aunque ofrezcas un precio justo por sus pisos se niegan a razonar y a aceptar que la situación actual no permite esos precios .otra persona del foro decía que una de las razones por los que los precios de los pisos seguirán bajando es porque los compradores ante las previsiones de fuertes bajadas entrarán en pánico y bajarán los precios por miedo a no vender , a lo que yo respondo que ni pánico ni nada que algunos de esos vendedores no razonan ni aún haciendo una oferta razonable y la pena es que los pisos que venden son los mas apetecibles en cuanto a situación metros etc.
Resumen yo también podría comprar ahora pero me niego sabiendo que los precios van a bajar tengo paciencia y he marcado un precio para lo que quiero cuando esté a tiro compraré .espero que mi forma de redactar sea del agrado de una persona con tantos posibles como tu ,no se si esto va acompañado de la misma inteligencia ,quiero pensar que si
Mucho bla, bla, bla,... decía un gran emprendedor que sólo hay 2 tipos de personas, las pesonas que hacen cosas y las personas que se limitan a hablar, también decía que hay dos actitudes ante los problemas, una es buscar soluciones y la otra es buscar justificaciones,..., en este país predominan los que se limitan a habblar y buscan justificaciones (en vez de soluciones) y así nos va.
En estos momentos para los españoles de a pié sólo nos quedan las siguientes soluciones:
- Si necesitas casa mejor alquilar que comprar (durante los próximos años)
- Si necesitas comprar tienes que leer el significado de la palabra "negociar", los diccionarios dicen que negociar es un proceso en el que ambas partes ceden intentando llegar a un acuerdo, la negociación implica un esfuerzo por ambas partes (en tiempo, en argumentos, en concesiones, etc...). enviar un e-mail diciendo "que me llamen si el precio baja a tanto" no es negociar, es pretender obtener algo a cambio de nada y eso según el diccionario es mendigar. Si quieres que te bajen el precio tendrás que currártelo y ofrecer contrapartidas.
- El título del artículo dice "...ahora se tiran de los pelos por no haber vendido a precios de 2011", mire usted, los avaros "siempre" se tiran de los pelos, si han vendido porque "podían" haber vendido más caro de lo que lo hicieron y si no han vendido porque ahora los precios están más bajos, el avaro es aquella persona que nunca tiene bastante con lo que ofrece el momento actual, siempre desea más, y más, y más,...
- Este país empezará a salir del hoyo cuando la mayoría se vuelvan personas de acción (que no se limiten a esperar) y, al mismo tiempo, busquen soluciones en vez de explicaciones.
A más de uno no le habrá gustado mi comentario, para mí existen otros dos tipos de personas, los que ven la realidad y los que viven en la fantasía, ¿A qué tipo de persona perteneces tu?
Si el propio director general de negocios de aguirre newman no recomendaría a su propio hijo comprar es evidente que el precio, a juicio de un especialista, está todavía sobredimensionado, incluido los potenciales descuentos que puedan pactarse.
Así, pues, los vendedores no bajan y los compradores no disponen de fondos o no están dispuestos a tirarlos. En fin, el viaje a ninguna parte.
Con comentarios como estos seguro q los empresarios se tiran a la calle a contratar a gente... la crisis viene en gran medida por este tipo de comentarios. A seguir esperando chollos q a lo peor no hay trabajo para pagar ni 10 euros de hipoteca al mes
Totalmente de acuerdo con anónimo #61 .Yo voy a poner ahora a la venta un chalet en una zona donde desde hace años ya no hay terreno para edificar y lo que hay es carísimo totalmente reformado con vistas al mar y playa a 50 metros .
Lo que venden cerca está a precios de millonario y yo como necesito comprar en Madrid por traslado he hecho mis cálculos lo que me costó cuando lo compré y como pedí hipoteca que yo la pague ya hace 4 años eso lo tengo en cuenta no tengo en cuenta que está impecable y con buenas calidades porque eso ya lo disfruté yo y pensando en no ganar ni perder pensé un precio .llamé a una inmobilaria y le consulté que precio debería poner si quería vender sin andar con regateos ni con esas historias y cosas de la vida coincidío con lo que yo pensaba.
Bueno pues voy a probar suerte
La burbuja inmobiliaria no ha estallado todavía.
Los bancos, en parte obligados por la caída de
La demanda,y en parte por la acción concertada
Durante algún tiempo de ellos mismos reteniendo
El stock para que no cayeran más los precios,
Implica que todo este tema esta por ver como
Acabará.
Hay estudios de centros de think tank
De anticipación económica y política como el
Leap 2020, comandado por Frank Biancheri, que
Hablan de una implosión de los bienes inmuebles para el 2014-2015.
Los bancos no pueden vender por debajo de lo que tienen provisionado.
Aguantan artificialmente los precios para que tampoco vendan los particulares.
De esta manera los particulares - que podrían vender más barato que ellos - se creen que los precios no han bajado tanto y no les quitan compradores a futuro.
Cuando los bancos hayan provisionado saldrán a reventar el mercado vendiendo por lo que les den y los particulares se quedarán sin vender per secula seculorum.
Eso será aproximadamente para el 2016.
La clave es que no hay compradores para todas la viviendas existentes en el mercado y los bancos tratan de que no se les escape un solo comprador.
Fíjate el director de tu banco cuando le dices que encontraste un piso de particular a un muy buen precio y el te recomienda que esperes.
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