"Hay bancos que se tiran de los pelos por no haber vendido viviendas a precios de 2011"

Ángel serrano, director general de negocio y arquitecto de la consultora inmobiliaria aguirre newman, señala en una entrevista con idealista news que quien tiene "una oferta por un piso, tiene un tesoro" por lo que recomienda vender a los propietarios de pisos que tengan un comprador interesado y con financiación, en lugar de esperar a que el mercado se recupere. En su opinión, hay bancos que se arrepienten de no haber vendido viviendas a precios de 2011. No te pierdas nuestro vídeo "pimientos de padrón", donde serrano reconoce que no recomendaría a un hijo comprar actualmente una vivienda

Pregunta: ¿qué espera aguirre newman de 2012 en el mercado de la vivienda?

Respuesta: cinco años de crisis no han sido todavía capaces de equilibrar 10 años de expansión de este mercado, con lo que 2012 será un año de corrección. El principal factor que impide una recuperación del mercado no son los precios de la vivienda ni la ausencia de crédito, sino la situación económica y que entramos en recesión técnica. Todos los parámetros macroeconómicos van a seguir corrigiendo a la baja: número de viviendas iniciadas, finalizadas, compraventa, precios y caída de volumen del crédito

P: ¿qué necesita este mercado para que deje de ajustarse?

R: la confianza y la credibilidad. Hay gente que no tiene empleo y entonces aquí desaparece la demanda de vivienda y luego están los que tienen trabajo pero están inseguros de poder perderlo. Esto hace que la demanda sea mucho menos activa. El principal factor que mueve la economía es recuperar la confianza. Y se están empezando a poner los mimbres para construir el cesto de la confianza. Pero todavía nos espera un primer semestre donde el sector aún no tocará fondo

P: ¿qué opina sobre la reforma financiera, cuyo objetivo, entre otras cosas, es vender las viviendas más baratas?

R: no creemos que la reforma suponga una corrección de los precios, se corregirán pero por la ley de oferta y la demanda. La demanda es mucho menor por falta de confianza, el paro y por la falta de crédito. El mercado de vivienda tiene que ser capaz de corregir a la baja el precio para que compense la mayor carestía del crédito

P: en este contexto, ¿qué le diría a aquellos expertos que aseguran que la vivienda no va a bajar mucho más?

R: tienen razón pero falta un matiz, la vivienda no va a bajar mucho más en determinadas poblaciones y capitales de provincia. El mensaje es conocer cuál es la tendencia: el mercado va a seguir corrigiendo porque estamos en recesión. A nosotros nos gusta ver el número de veces que el precio está incluido en la renta bruta disponible de las familias, ahora mismo está en el 6,2, una renta bruta que está disminuyendo ante la contracción fiscal. Para acceder a un ratio sano que está en el entorno del 5, todavía tiene que corregir más el precio. Y también es importante ver qué es lo que ha pasado en los países del entorno, el mercado ha corregido un 40% en dos o tres años mientras que en España ha corregido un 20% en cuatro años, con lo cual se tienen que impulsar dos acciones desde el gobierno: una es tener una claridad en los datos oficiales sobre el número de vivienda disponible y otra sobre los precios. Los fondos internacionales no entienden la gran dispersión que hay sobre estadísticas de precios con lo que deberíamos tener un índice donde apoyarnos todos

P: ¿a qué se debe esta falta de transparencia en las estadísticas?

R: a que hemos vivido una fantasía donde todo valía, donde el mercado iba bien, donde todo el mundo ganaba dinero y nadie se ha preparado para esta caída de actividad. Esperemos que el mercado ponga ya las cosas en su sitio

P: una de las áreas de aguirre newman es la consultoría, ¿recomiendan a las entidades financieras cómo gestionar los activos y cómo darles valor?

R: lo que hacemos es una radiografía real de cada uno de los inmuebles. Analizamos el activo y vemos el comportamiento de la demanda respecto a ese activo. Decimos a qué precio debe de salir al mercado. El secreto es una profundidad en el estudio del mismo y no tratar los activos como meros apuntes contables

P: ¿cómo es la comunicación con los bancos?

R: de 2007 a 2011 los bancos estuvieron preocupados por las reestructuraciones y fusiones bancarias. Ahora, una vez hecho eso y que los activos inmobiliarios están ya más ordenados en balance y tienen su propio equipo de gestión ya sea propio o externalizado, vemos un diálogo más fluido con los bancos desde el segundo semestre de 2011

P: ¿qué recomiendan a los bancos para que vendan cuanto antes sus pisos?

R: una oferta es un tesoro, y si hay una oferta y capacidad de acceso a la financiación con el cliente hay que materializar la venta. Hemos visto que durante los últimos años ha habido ofertas para activos de entidades financieras que no se han visto materializadas en espera de  que la crisis iba a tener un periodo de tiempo menos largo de lo que está siendo y ahora mismo el precio ha seguido corrigiendo a la baja y esas entidades se están tirando de los pelos por no haber cerrado la operación a precios de 2011

P: en alguna ocasión ha comentado que hay un interés cada vez mayor de los fondos internacionales por el mercado de viviendas español, pero ¿qué tipo de fondos están interesados? ¿hay operaciones en marcha de compraventa de paquetes de inmuebles de entidades financieras?

R: están los fondos oportunistas que tienen acceso a la financiación y esto es un valor en alza ahora mismo, el que tenga liquidez ahora mismo es el rey. Ojalá veamos operaciones de compraventa porque una vez que veamos una operación singular, como oficinas o centros comerciales, en el mercado esto dinamizará el mercado y se conocerá el precio de mercado. Es verdad que estamos en comunicación con estos fondos pero no terminan de materializarse esas operaciones. Esperamos que una vez los bancos hayan interpretado bien el real decreto veamos operaciones de compraventa de viviendas embargadas, suelos, etc. estamos transmitiendo a los bancos qué es lo que quieren estos fondos y determinar el perfil de los activos inmobiliarios

P: ¿por qué no se materializan las compraventas de carteras inmobiliarias?

R: no ha habido acuerdo entre oferta y demanda. Una vez que se analice las ventajas y desventajas de tener un activo improductivo en el balance de acuerdo con la reforma financiera, veremos a entidades financieras cerrar operaciones de compraventa de carteras de inmuebles

P: ¿hay operaciones en marcha de venta de carteras de inmuebles?

R:ahora mismo sí que hay operaciones de venta de paquetes de deuda hipotecaria. Y este año veremos ventas de paquetes de activos inmobiliarios

P: ¿cómo está capeando aguirre newman los más de cuatro años de crisis? ¿qué área es la que más ingresos y beneficios está aportando?

R: en aguirre newman somos un grupo bastante diversificado con varias líneas de negocio y las áreas que están más afectadas por la crisis son las que están en relación con la caída de actividad: hay menos alquileres de oficinas y hay menos operación de inversión, con lo que tenemos menos proyectos de arquitectura, así que el área de arquitectura ha visto reducirse el negocio. En cambio, el área de consultoría, que se encarga de 200 de la banca como oficinas, parques comerciales, locales, hoteles o viviendas, y el área de gestión están compensando la caída de actividad de las otras áreas

Vídeo pimientos de padrón

Ángel serrano, de aguirre newman, ha sido el primer expertos que se ha enfrentado a nuestro video “pimientos de padrón”. Tuvo que elegir tres preguntas entre seis posibilidades. De ellas, tres picaban y tres no. No te pierdas su reacción ante cada una de ellas y las respuestas a las mismas