La inversión vuelve al ladrillo español y cómo aprovechar la situación

Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

A partir de 2009, cuando los países del centro y norte de Europa ya habían hecho los ajustes/deberes que les tocaba, el dinero –siempre miedoso- desapareció del inestable y poco fiable sur para refugiarse en Alemania, Suiza, parís o londres

Los precios de las viviendas, las oficinas y los centros comerciales de estos lugares no han dejado de subir desde entonces, alcanzando en muchos casos máximos históricos

Vean por ejemplo el caso de Alemania:

Fuente: perpe.es

O el de Suiza:

Fuente: perpe.es

Por las razones que prefieran (ajuste de precios, rescates financieros, bancos malos,…), pero siempre después de que por medio de draghi se garantizara la supervivencia del euro y, por consiguiente, se disiparan las dudas de un default descontrolado de los pigs, el dinero ha vuelto

¿Quién puede tener interés en comprar oficinas en londres o parís al 4% con rentas en máximos históricos? muy pocos. Ahora el sur vuelve a ser tierra de oportunidades. Es mucho más apetecible un edificio en Madrid o Barcelona donde las rentabilidades son un 50% más elevadas y, además, los alquileres han caído un 50% desde el pico. Hay un largo recorrido para rentabilizar la inversión. Vale pero, ¿hay riesgos? claro que sigue habiendo, aunque realmente diferencial, el que hacía poner los pies en polvorosa a propios y extraños, era la ruptura del euro

Y no sólo España está recibiendo la entrada de inversión a mansalva. Grecia también. Hemos pasado del grexit al grecovery, con buenos argumentos que apoyan la decisión

¿Y por lo que respecta al sector inmobiliario español? según un informe publicado en los medios hace unos días se estima que la inversión proveniente de fondos de inversión alcanzará 14.000 millones de euros. Por otro lado, en conversación privada con el consejero delegado de una importante firma de consultoría me elevaba esta cifra hasta los 30.000 millones. Una cifra no muy lejana al préstamo utilizado para el rescate de las cajas del año pasado. Una cantidad que sin duda va a remover los cimientos del sector

Pero no sólo eso. La inversión extranjera de particulares y pequeños inversores –con excepción de los británicos, por razones que no vienen al caso- no deja de crecer desde hace dos años. Nórdicos, belgas, franceses, rusos,… han anticipado lo que está a punto de pasar aprovechando las circunstancias del mercado

Fuente: perpe.es

El gráfico es muy aleccionador, pues se aprecia claramente cómo ya en 2005 el extranjero se apercibió del recalentamiento del mercado y salió discretamente. Probablemente es el mejor indicador adelantado de este sector

¿Y cómo aprovechar la situación? de muchas maneras, aunque sin duda es necesario contar con un capital mínimo suficiente. Sabemos que la financiación bancaria está lejos de ser una realidad, y que por tanto toda inversión actualmente ha de pilotar entorno a fondos propios abundantes y estables. Se trata, pues, de capital “sin prisas”. Y a partir de ahí, elegir lo más conveniente. Para algunos la inversión puede materializarse en uno o varios pisos, ya sea para vivir o para poner en arrendamiento. Estando encima del mercado se pueden encontrar algunos con descuentos fenomenales

Para otros, la inversión puede ser algo más arriesgada –aunque no tanto- pero con un rendimiento sensiblemente superior. Hace unos días publiqué un artículo glosando las características de la operación crossover de la sareb. Como pueden leer, se trata de suelos finalistas, aptos para edificar, bien ubicados y con unos descuentos mínimos del 70% sobre el pico. Y no es esta la única operación en marcha, hay otras similares en el mercado o en la rampa de salida. Si, como dicen, la vivienda ha caído entorno al 40%, parece una inversión razonable adquirir suelo con descuento del 70%.  ¿Y una vez comprado el suelo? un abanico de posibilidades:

- Promover directamente. Con la pega de que al no haber financiación bancaria habría de hacerse a pulmón, elevando el esfuerzo y reduciendo la rentabilidad sobre los capitales invertidos

- Promover en régimen de cooperativa o comunidad, convirtiéndose en promotor-delegado de cooperativistas o comuneros. Es decir, mediante una fórmula que facilita el acceso a financiación y la reducción de los riesgos asumidos

- Ceder en aportación a un promotor. Confiar en un promotor/constructor el desarrollo a cambio de una participación en el resultado final de la operación; ya sea en cash, ya sea en edificación

- Promover para mantener en alquiler. Y posteriormente i) mantener como inversión, ii) vender a un fondo patrimonialista; iii) transformar en socimi para dar acceso a pequeños inversores

- Sencillamente, esperar

Los fondos que van a invertir entre quince y treinta mil millones de euros en España no están dispuestos a perder dinero. Toman ventaja de su posición privilegiada en términos de cash para hacer un negocio redondo en un plazo nunca superior a 5-7 años, y a tal fin su propia presencia y actividad va a recalentar lo suficientemente el mercado como para rentabilizar su inversión. Lo absurdo es que quien pueda entrar ahora con las “manos fuertes” no aproveche el momento. Ha llegado la hora