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El talón de Aquiles de Sareb: largos procesos de venta con interesados ‘a raudales’

jaime echegoyen y belén romana
Autor: @efonseca

Sareb colocó el año pasado entre grandes inversores activos por valor de 847 millones de euros. Así, 2014 ha supuesto su despegue en la venta de carteras mayoristas. Pero aún hay mucho que mejorar en estos procesos, tal y como reconocía su consejero delegado, Jaime Echegoyen. El alto número de interesados y la lentitud de los procesos son los puntos débiles. Para subsanarlo, se apoyará en las nuevas firmas que comercializarán sus activos. Aunque Sareb también podrá vender por su cuenta siempre que pague una comisión a estas empresas.

Cada día, al igual que cualquier tendero de barrio, Sareb ponen en el escaparate de los inversores una parte de su género. Como en botica, hay activos inmobiliarios de todo tipo: mucha no, muchísima deuda -el 80% de sus activos- e inmuebles: vivienda libre, protegida, en alquiler, promociones de obra nueva pero también hoteles, centros comerciales, suelo rústico… “Todos los días abrimos la tienda e intentamos vender lo que tenemos para generar caja”, reconocía recientemente su consejero delegado, Jaime Echegoyen, en un encuentro sobre perspectivas del sector inmobiliario organizado por ESADE.

Una tarea que está perfectamente cuantificada: 46.000 millones de euros. “En los dos años de vida de Sareb su actividad ha generado un volumen de 7.000 millones de euros, que son una barbaridad”, subrayó Echegoyen. El directivo recordó que cada día la deuda del llamado banco malo cuesta a los españoles 4 millones de euros y por lo tanto, Sareb debe obtener a diario los ingresos suficientes para hacer frente a esa deuda.

“Nosotros tenemos que seguir vendiendo, vendiendo y vendiendo”. “Disponemos hasta noviembre de 2027 para ello y esperamos hacerlo bien”, dijo. Pero vaticinó que ese proceso no va a ser sencillo dado el grueso volumen de activos que están en sus manos. “Tenemos unos años limitados para deshacernos de todo. 13 años parecen mucho tiempo pero ya hemos consumido dos de los 15 años con los que contamos en total”, explicó. A no ser que la firma que dirige Belén Romana consiga vender más deprisa.

Una labor, la de acelerar los procesos de venta, que no resulta sencilla y que preocupa a la dirección de Sareb. Así, Echegoyen confesaba en dicho encuentro que una de las obligaciones de la entidad es  “mejorar muchas de las partes del proceso” en las que el equipo de Sareb se ve involucrado cada día cuando intenta vender un activo.

Este punto débil de la sociedad se observa perfectamente en las ventas de carteras con cierto volumen entre grandes inversores. Unas operaciones, que tal y como resaltó Echegoyen, permiten a Sareb alcanzar volúmenes de ingresos reseñables aunque no con márgenes tan relevantes.

Según el exbanquero, en este tipo de procesos Sareb suele invitar del orden de 45 inversores institucionales aunque de ese total, terminan presentando ofertas vinculantes sólo cuatro. “Para mí, visto desde la perspectiva financiera, si tú lanzas un producto y solo lo compran cuatro después de que haber intentado que tu universo fuera 10 veces superior, es un fracaso”, admitió.

Luis Martin-Guirado, director de transacciones, explica a idealista News que en todas las carteras se invita del orden 50 a 100 inversores; muestran interés de 20 a 40; se obtienen ‘non buying offers’ de 5 a 20 inversores y finalmente, ‘buying offers’ de 3 a 5. "La verdad que es un trabajo que consume mucho tiempo en el proceso de comunicación para garantizar la total transparencia y concurrencia", reseña.

Pero éste no es el único aspecto que quita el sueño a la dirección, ya que consideran que las operaciones se dilatan mucho en el tiempo. “Si tardáramos poco tiempo en cerrarlas sería un triunfo. Sin embargo, tener una tasa de éxito de pegada de un décima parte de lo que intentas originalmente, no te da tiempo a reaccionar porque son procesos de 4 ó 5 meses”. “Eso significa que hay varias partes del proceso que tenemos que agilizar”, afirmó.

Sobre este aspecto Martin Guirado añade que Sareb estudia cómo "afinar el tiro" sin dejar a ningún inversor fuera del proceso. "Hemos aprendido que estamos invitando a una serie de clientes que se quedan sistemáticamente fuera de todos los procesos. Te demanda información; entran en el data room pero luego, nunca ofertan", asevera.

Los nuevos gestores de activos

Sareb adjudicó a finales del año pasado la comercialización de 126.000 activos inmobiliarios a cuatro firmas (solvia, haya real estate, servihabitat y altamira). Estas sociedades se convertirán en los servicers de Sareb, es decir, venderán su ladrillo.  En ese sentido, el director de transacciones puntualiza que el nuevo departamento creado para coordinar el cambio de gestores va a mejorar "la capacidad de respuesta en la calidad de la documentación de cada proceso de venta".

El proyecto íbero, como se ha designado a este traspaso, consiste básicamente en la subcontratación de un servicio. Los expertos consultados por idealista News aclaran que el objetivo de Sareb es servirse de unos players especializados y con capacidad real para vender, dado que estas firmas disponen de fortaleza comercial (canales de marketing propios, comerciales, etc) y sus propias estructuras en el negocio inmobiliario.

“La velocidad en la venta de los activos se incrementará porque las compañías (solvia, haya real estate, servihabitat y altamira) tienen una prima para vender”, subrayan a idealista News fuentes de mercado. “Los servicers han adelantado un dinero a Sareb que luego la sociedad va devolviendo con las comisiones por eso les interesa vender los activos lo antes posible; para recuperar la inversión”, apuntan.

Respecto a qué pasará con el precio de venta de esos activos que ahora son gestionados por los servicers, las mismas fuentes exponen que estas compañías pueden sugerir a Sareb rebajas adicionales en inmuebles que llevan tiempo a la venta. Sin embargo, Martin Guirado insiste en que el precio de los activos de Sareb es atractivo. "No creo que en un entorno de recuperación del sector inmobiliario, de tendencia de subida de los precios… El interés de Sareb no es en absoluto rebajar los precios", espetó.

Sareb también venderá

No obstante, el 'banco malo' podrá seguir vendiendo activos de forma directa aunque para ello deberá pagar una comisión adicional al servicer correspondiente. “Si Sareb vende una activo que está bajo el perímetro de algunas de las compañías que se han adjudicado la comercialización, deberá pagarles una comisión que varían en función del tipo de activo que sea”, expresan las mismas fuentes.

Esto no ocurría en los dos primeros años de vida de la firma, cuando la gestión del ladrillo de Sareb estaba en manos de las entidades cedentes y puntualizan que esa comisión es independiente de otras retribuciones como la que se refiere a la gestión del activo.