De repudiado a deseado: el suelo residencial vuelve a atraer a los inversores

La inversión en suelo residencial ha pasado de ser el patito feo del sector inmobiliario, en 2013 no se realizó ninguna operación destacable, a tener una de las mejores perspectivas de crecimiento para 2016, según el informe de inversión del sector elaborado por irea. Las operaciones sobre suelo en 2015 han triplicado su volumen frente a 2014 hasta los 929 millones de euros (un 7% del total de la inversión inmobiliaria), liderado por la promoción residencial con 706 millones.

El pasado año, las operaciones de suelo alcanzaron los 929 millones de euros, lo que supone solo un 7% del volumen de inversión en España con 21.983 millones, pero que multiplica casi por tres la inversión respecto a 2014. Un 76% de estas transacciones en suelo estuvieron destinadas a uso residencial, lo que multiplica por siete a los datos del año anterior.

De lejos se encuentra el suelo destinado para uso comercial con 79 millones de euros (9%); industrial/logístico con 54 millones (6%); para levantar hoteles, 50 millones (5%) y para oficinas con 40 millones (un 4%), según el Informe de Inversión en el Sector Inmobiliario en España, elaborado por la consultora irea.

Los inversores han vuelto a poner interés en suelo después de estar prácticamente desterrado de sus objetivos. Los fondos internacionales han vuelto a entrar en estas operaciones después de muchos años fuera de este mercado aportando 352 millones de euros, un 38% del total inversor. Solo han sido superados por las sociedades inmobiliarias, con 395 millones (43%). “En muchos casos, los fondos internacionales y las empresas inmobiliarias han creado alianzas en las operaciones de compra y posterior promoción”, afirma Mikel Echavarren, CEO de irea.

Según fuentes del mercado, en zonas donde la promoción residencial está más activa, el repunte de precios está siendo un hecho. En suelos como en la zona de Valdebebas, al norte de Madrid, los precios han aumentado un 30% en tan solo unos meses y hasta un 50%-60% respecto al año pasado.

Algunas de las operaciones más destacas del mercado se han centrado en Madrid y Barcelona. El fondo estadounidense Castlelake adquirió a Sareb un lote de cuatro suelos de uso residencial ubicados en Boadilla del Monte (Madrid) por el que pagó 13 millones de euros. En la capital, Grupo Lar y Pimco se asociaron para levantas pisos en pleno centro tras comprar la propiedad por más de 100 millones de euros. En la Ciudad Condal, Vía Célere ha hecho una importante apuesta por levantar promoción de viviendas.

Por su parte, el sector residencial experimentó un crecimiento del 65% hasta los 1.361 millones. La adquisición de bolsas de suelo en Madrid  supuso el 53% del total de las operaciones de residencial. Los activos residenciales, entre inmuebles y suelo también suponen la principal garantía (66%) en las transacciones de deuda y REOs.

De cara a 2016, el suelo residencial y la promoción de viviendas nuevas, junto al sector hotelero y el logístico, registrarán una fuerte actividad inversora. “El sector logístico se verá impulsado por el crecimiento del e-commerce, que en España tiene un peso cada vez mayor en el consumo nacional”, concreta Echevarren. “El mercado residencial potenciará su actividad con el mayor acceso a la financiación hipotecaria y aumento del interés de promotores y fondos”.

La inversión global cae un 15% cerca de los 22.000 millones de euros

En el conjunto del mercado inmobiliario, la inversión en el sector alcanzó a cierre de 2015 los 21.983 millones de euros, lo que supone una caída del 15% interanual. El volumen de transacciones directas sobre activos aumentó un 33% respecto a 2014 hasta los 12.848 millones entre las 357 operaciones de compraventa. Pero este incremento no contrarrestó la caída de las operaciones sobre deuda hasta los 8.117 millones (-36%) y la bajada de hasta un 72% en las transmisiones de acciones (1.018 millones).

"Estos resultados suponen una muestra de la normalización a la que tiende el sector tras su recuperación después de la crisis", recalcó Echavarren en la presentación del informe.

El 89% de la inversión se concentró en el terciario (11.487 millones), con el sector oficinas como el más atractivo concentrando el 39% del este total. Mientras, el 11% restante se registró en el residencial (1.361 millones), aunque con un incremento del 70%.

Las socimis volvieron a acaparar el mayor volumen de inversión en 2015 con 5.237 millones de euros a transacciones de activos (41%), liderados por Merlin Properties y su adquisición de los activos de Testa,  la sociedad inmobiliaria de la constructora Sacyr. La socimi concentró el 24,6 % del total de la inversión en activos.

Los inversores internacionales siguieron a estos vehículos inmobiliarios con 4.853 millones (38%). Por su parte, los inversores nacionales sumaron 2.598 millones (20%). Por regiones, la Comunidad de Madrid captó el 41 % del volumen de la inversión en 2015 con 5.222 millones, un 19 % más, mientras que Cataluña sumó 1.424 millones, el 13 % menos.

Para 2016, la consultora prevé una "reducción en el volumen total de inversión del sector inmobiliario con menos operaciones como consecuencia de la digestión de activos que tienen que llevar a cabo las socimis. Aun así, seguirán siendo muy importantes en el mercado".