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Gómez-Pintado: “Hoy por hoy es imposible sustituir la obra nueva por la rehabilitación”

El futuro a corto plazo del negocio residencial pasa inexorablemente por la construcción de obra nueva. Así de tajantes se han mostrado promotores y consultores inmobiliarios en un encuentro del sector celebrado en Madrid.

Todos aseguran que, mientras la legislación urbanística no cambie y las licencias necesarias para rehabilitar los inmuebles no se agilicen, el motor del mercado inmobiliario seguirá siendo la promoción de viviendas.

“¿Sustituir la obra nueva por la rehabilitación? Hoy en día es imposible. O mucho cambian la normativa y la legislación o es algo impensable desde el punto de vista del promotor”, asegura Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Su teoría también la comparte Alberto Prieto, director general de la consultora Knight Frank. “Es necesario que se agilicen las normativas urbanísticas y que la concesión de licencias esté completamente despolitizada. Confío en que se imponga el sentido común y que se desatasque la tramitación urbanística para que no se frenen las inversiones”, explica.

Mientras se producen estos desencuentros entre los expertos inmobiliarios y las trabas administrativas, cada vez más estudios ponen sobre la mesa que la demanda de vivienda actual no termina de encajar con la oferta existente y que el stock de viviendas sin vender se está reduciendo rápidamente en buena parte del territorio.

Según Sociedad de Tasación, en la Comunidad de Madrid apenas quedan 5.500 viviendas disponibles, una bolsa que podría absorberse por completo en apenas diez meses si se mantiene el ritmo actual de transacciones en la región. Por otro lado, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estima que el stock ha dejado de ser un problema en 36 provincias, donde ya hay menos de 1.500 viviendas disponibles por cada 100.000 habitantes.

“Es incuestionable que hay un problema de stock de vivienda nueva. Existe una demanda latente que necesita un producto que no está en el mercado, por lo que vemos una clara oportunidad de negocio”, opina Carlos Casanovas, director de financiación inmobiliaria de Caixabank.

Y no es el único que lo piensa. Según el ‘Barómetro Inmobiliario’ publicado recientemente por la consultora CBRE, el 40% de los altos directivos del sector inmobiliario considera que la promoción residencial es el segmento con más oportunidades, un porcentaje que duplica al registrado un año antes.

De momento, el mercado espera una construcción de nuevas viviendas de entre 100.000 y 250.000 unidades anuales, lo que supondría como mínimo duplicar la cifra de visados de obra nueva de 2015. Hasta noviembre, según el Ministerio de Fomento, se concedieron algo más de 44.000 permisos, una cifra que se quedará alrededor de 47.000 si incluimos diciembre y que, por tanto, será la más alta desde 2011.

“No volveremos jamás a ver una cifra de visados de obra nueva de 800.000 unidades en un año, como sucedió en 2006, pero creemos que esa horquilla de 100.000-250.000 viviendas anuales es manejable para los próximos diez años”, insiste Casanovas.

Al margen de ese promedio, encontramos algunos expertos más conservadores y otros más optimistas. Servihabitat, por ejemplo, cree que este año se podrían construir unas 80.000 viviendas nuevas, mientras que UVE Valoraciones no descarta que se alcancen las 280.000 unidades si se dan las condiciones económicas adecuadas: más empleo y mayor capacidad adquisitiva.

Construir sí, pero no en cualquier sitio

Otra de las reflexiones que ha dejado el encuentro de los principales agentes del sector es que la promoción de obra nueva no va a reactivarse en todo el territorio, sino en las zonas más demandadas.  

“Estamos actualmente en unas 47.000 viviendas nuevas, cuando lo normal deberían ser unas 100.000, pero lo cierto es que esta brecha no justifica todo. Debemos distinguir entre las distintas regiones, ya que Madrid, Barcelona, la costa mediterránea o las islas no son como el resto. En el mercado hay varias velocidades, porque no todas las zonas tienen el mismo dinamismo, ni la misma competitividad”, sostiene Javier Kindelan, presidente de valoraciones de CBRE.

Grupo Inmobiliario Ferrocarril, por ejemplo, explica a idealista/news que sus promociones se centran en la Comunidad de Madrid, Málaga capital, la Costa del Sol, Sevilla capital, Alicante y Valencia. Unos destinos que prácticamente comparte Hi! Real Estate, cuyos proyectos actuales se centran en Madrid capital y alrededores, toda la provincia de Málaga y Valencia capital. Actualmente también hay proyectos en Barcelona, aunque van de la mano de fondos de inversión.

Hay financiación pero con condicionantes

Santos Montoro, CEO de Monthisa, reconoce que junto a la demanda latente y al interés de las promotoras por reactivar la obra nueva, en el mercado actual también hay financiación para poder llevar a cabo los proyectos residenciales, aunque no en los mismos términos que en la época precrisis.

Pedimos recursos propios para que no haya tanto intrusismo en el sector. Nos gusta ir de la mano con los promotores y, por eso, buscamos proyectos en los que ellos aporten en torno al 30% del proyecto, un porcentaje que suele coincidir con el coste del suelo”, asegura el director de financiación inmobiliaria de Caixabank.

Pero la banca no es la única que me muestra prudente a la hora de financiar nuevos proyectos inmobiliarios. Los propios promotores insisten en que toda la cautela que se tome es poca. “Volvemos a ser importantes como generadores de negocio, de empleo y de crecimiento económico, pero no nos podemos calentar porque si lo hacemos nos cargaremos todo en dos minutos”, concluye Marco Colomer, presidente de Pryconsa.