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Oriol Barrachina, CEO de Cushman: “En España las propiedades son como hijos, nadie quiere vender”

2015 ha pasado a la historia inmobiliaria, por el momento, como el mejor año tanto en inversión total como en importe de las operaciones. 2016 ha sido bueno, pero no ha brillado con la misma intensidad. La inversión inmobiliaria se ha situado cerca de los 8.000 millones de euros, una cifra inferior a los más de 9.000 alcanzados un ejercicio antes.

La gran frustración para el sector ha sido la falta de producto. Así lo confiesa Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España, que señala que “si no ha habido más transacciones es porque no ha habido producto y está costando mucho encontrarlo”.

Barrachina se incorporó a la firma de consultoría en 1997 y actualmente dirige un equipo de más de 200 empleados de las diferentes áreas de negocio, a nivel nacional. Una tarea no baladí, máxime después de que en mayo de 2015 Cushman&Wakefield se fusionara con DTZ, creando uno de las mayores consultoras inmobiliarias del mundo.

Atrás ha quedado 2016, un buen año para el sector inmobiliario, pese a las luces y sombras que ha tenido, por el Brexit, las elecciones americanas o el año sin Gobierno en España. “Dentro del sector todos íbamos viendo que el mundo continuaba”, señala Barrachina para añadir que “ha sido un año positivo en todos los ámbitos”. Recuerda que en el mercado de retail y de oficinas han entrado nuevos operadores y que en este último sector se han recuperado las tasas de absorción tanto en Barcelona como en Madrid.

También han sido los dos sectores que han acaparado más inversión porque “son los más maduros y más grandes”, comenta el CEO de la consultora, que hace hincapié en que no se debe a unas mejores rentabilidades. “Es una cuestión de tamaño: en Madrid o Barcelona hay 16 millones de m2 de oficinas y 900.000 m2 de absorción, así que el número de ‘players’ es mayor. En cambio, el mercado logístico es más complejo, requiere más especialización y hay menos producto de calidad. Por eso, las rentabilidades son más elevadas”, subraya. 

En su opinión, los buenos activos logísticos tienen muy poco riesgo porque hay muy poco producto y porque si fallara el ocupante siempre habría lista de espera. Da un tirón de orejas a los ayuntamientos porque no desarrollan suficientes proyectos logísticos.

Pero la queja se podría hacer extensiva a todos los sectores del mercado inmobiliario. Barrachina lamenta la falta de producto en el mercado, una de las razones por las que tanto la inversión como el importe de las operaciones han caído en 2016 frente a 2015. “Si no ha habido más transacciones es porque no hay producto y cuesta mucho encontrarlo”.

¿Y por qué falta producto? En opinión del experto, estamos en un país tradicionalmente poco rotador de inmuebles. “En este país se tiene una visión patrimonialista y si sales de la universidad y no te has comprado piso, no eres nadie en la vida. Si tienes una vocación inversora porque tienes dinero, tienes que aprender a vender y hacer rotación de portfolio por temas estratégicos, por temas de ubicación, de obsolescencia...", recalca.

Otra razón que responde a la falta de producto es “qué hacer con el dinero obtenido”, comenta Barrachina. Porque no hay muchas alternativas en la actualidad. El CEO recuerda que las socimis han tenido un papel comprador muy activo y que de cara a este año y 2018 “van a bajar un poco su actividad compradora para tener un componente de actividad vendedora”. Habrá un intercambio de papeles.

Esta escasez de inmuebles provoca que no haya activos oportunistas. “El mercado oportunista duró muy poco en España, más allá de la venta de préstamos impagados respaldados con inmuebles”, subraya. “Lo que sí que puede haber son activos ‘distressed’, es decir, un activo malo, obsoleto y mal ubicado”, añade.

Las operaciones de venta de deuda inmobiliaria por parte de los bancos han tenido un hueco importante en el sector. Pero el experto asegura que hay que ver los activos que respaldan los préstamos y también saber en qué momento se pueden recuperar los inmuebles embargados y dónde están ubicados exactamente.

Ante la urgencia de la banca por perder peso inmobiliario, este año, en opinión, de Barrachina, volveremos a ver un repunte de actividad. 

Las rentabilidades de cada activo inmobiliario

El sector logístico suele ser uno de los que mejores rentabilidades presenta, según Barrachina, y está entre el 5 y el 5,5%. En locales comerciales la rentabilidad oscila entre el 3,75 y el 4%; en centros y parques comerciales los rendimientos se mueven entre el 4 y el 4,5%, aunque “hay transacciones que apuntan a niveles más bajos”, señala el experto. Y en el mercado de oficinas las rentabilidades están en el entorno del 4 y el 4,5% en zonas prime, aunque también operaciones por debajo de estos porcentajes.