Manuela Martínez, CAF Madrid: "La nueva Ley de Propiedad Horizontal prohibirá al moroso el uso de algunos servicios comunes"

Hay comunidades de vecinos donde “no hay quien viva” y otras donde sí. Hay otras donde la morosidad es un problema y en otras no. De hecho, el 42,8% de las comunidades de propietarios madrileñas tiene propietarios morosos. No obstante, en 2015 la morosidad en la Comunidad de Madrid bajó un 2,5% con respecto al año anterior, al situarse en 246 millones de euros, según datos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

La morosidad, evitar el fraude fiscal o el aumento de los pisos turísticos son temas recurrentes entre los administradores de fincas, una figura necesaria para el propietario de una vivienda ya que vela por sus derechos y procura que la gestión del inmueble no se ponga en manos de “cualquiera”.

Manuela Julia Martínez Torres, administradora de fincas desde 1991, es presidenta de CAF Madrid desde febrero de 2015 y la primera mujer que preside esta institución que cuenta con 3.600 colegiados. Entre sus muchas preocupaciones se encuentra informar al propietario de una vivienda de sus derechos y obligaciones fiscales en cuanto que es miembro de la comunidad de vecinos. Idealista/news la entrevista para saber no sólo las obligaciones tributarias que tiene una comunidad de propietarios, sino también para saber cómo pueden regular el alquiler vacacional o cómo hacer frente al vecino moroso y si se le puede sancionar.  

¿Qué mecanismos se pueden articular para hacer que el vecino moroso pague la comunidad?

Si el moroso tiene disposición para afrontar el pago, aunque sea de forma fraccionada, la negociación es la vía principal. Pero si no tiene ninguna intención, sólo queda la vía judicial.

¿Se puede sancionar al moroso?

No. La comunidad de propietarios no tiene ninguna capacidad sancionadora, con lo que sólo le queda los tribunales y que el juez dictamine sentencia sobre el principal, sobre intereses de demora y las costas del procedimiento.

En algunas ocasiones hay vecinos a los que no les da la gana pagar la comunidad…

Es su ley de vida. Y esto es lo que más molesta a los vecinos. No puedes quitar el uso de zonas comunes, como el ascensor, ni desengancharle del agua y mientras tanto está disfrutando de todos los servicios de la comunidad a costa del resto de propietarios. Estamos trabajando en una nueva Ley de Propiedad Horizontal y entre la mucha casuística que se da se tratará sobre la privación de servicios comunes que no sean imprescindibles para la habitabilidad en caso de que haya un moroso.

¿Qué otras novedades habrá?

El tema de la afección real de los recibos del nudo propietario, que no sea solo el año actual y los tres anteriores, sino que sea todo el importe que tenga pendiente esa propiedad. Otra novedad será quitar la media hora entre la primera y segunda convocatoria e ir a una convocatoria única; que el acta no tenga que llevar el visto bueno del presidente, sino que lo levante el secretario y el administrador de fincas colegiado. El objetivo es que no se retrase la tramitación del acta. A grandes rasgos esto es lo más importante.   

¿Cuándo entrará en vigor esta ley?

Lo tenemos que presentar a todos los partidos políticos, pasará un trámite parlamentario y llevará un proceso que llevará unos dos años.

¿Qué opinas sobre la ley para desahuciar al inquilino moroso u okupa?

La justicia es muy lenta y debería tramitarse a través de otro procedimiento que sea más ágil y que impida que sucedan estos casos. Aligeraríamos mucho más la justicia y ¿cómo? Hay que cambiar la ley. El desahucio exprés no ha funcionado, tiene todavía una media de 18-20 meses. Un plazo razonable es de seis meses y para esto se podrían habilitar juzgados y trámites más directos y exclusivos.

¿Cómo están regulando las comunidades de propietarios el alquiler vacacional?

Se trata de una figura nueva en el mercado y en los estatutos de las comunidades no está contemplada la actividad del alquiler vacacional. Para regularlo a posteriori requiere un acuerdo unánime y en este acuerdo estaría el vecino interesado, con lo que no se conseguiría por unanimidad. La forma de regular tiene que ser a través del Estado.

¿Es posible que los vecinos se quejen y se prohíba esa actividad?

No lo pueden prohibir, es decir, limitar los derechos del propietario porque no está contemplado en los estatutos. Lo que sí debe el propietario que realice esta actividad es cumplir con lo que marque la normativa en cuanto a impuestos, legalidad de esa actividad, etc. Pero si la actividad es incómoda para los vecinos la Ley de Propiedad Horizontal sí prevé un trámite. El juez lo valora y puede cesar en esa actividad. De hecho, ya hay sentencias que establecen el cese de la actividad si se prueba que es contraria a la normal convivencia de la comunidad. Es decir, el juez puede, a través de la acción de cesación, privar del derecho de uso de tu vivienda hasta un plazo máximo de dos años.

¿Y una vez cumplidos esos dos años qué pasa?

El propietario puede volver a ejercer la misma actividad de alquiler vacacional y la comunidad tendría que volver a iniciar otra acción de cesación en caso de que las molestias continuaran. Pero recuerdo que las molestias no sólo las genera un piso turístico, sino también pisos alquilados a estudiantes que organizan fiestas cada fin de semana. También pueden originar problemas una pareja que se pelea y grita continuamente o una persona mayor que pone la televisión muy alta.  

¿Qué puede hacer la comunidad ante estos casos?

Dialogar y si no surte efecto no te queda más que iniciar la acción de cesación tanto con el propietario como el arrendatario. En cuestión de año y medio la comunidad de propietarios logra que inquilino o propietario dejen la vivienda durante dos años como máximo. Pero el coste económico es elevado y al final es un gasto a fondo perdido porque al cabo de los dos años el vecino molesto volverá otra vez.

¿Por qué las comunidades de propietarios también tienen obligaciones frente a Hacienda?

La Ley General Tributaria considera a las comunidades de propietarios como obligados tributarios. Están obligados a declarar por retenciones tanto de empleados como de profesionales. Están obligados a imputación de rentas clasificadas como incrementos patrimoniales derivados de alquileres y subvenciones y luego están las declaraciones de operaciones con terceros, que es una declaración informativa anual de operaciones con empresas que hayan superado los 3.005,6 euros al año, excluyendo consumos de luz, agua, combustible y póliza del seguro del edificio.

¿En qué consiste esta declaración?

Es una declaración que hay que presentarla hasta el 28 de febrero y las sanciones ascienden a un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000. También hay que presentar el modelo de imputación de rentas. Si has tenido arrendamiento en el edificio, tienes que decir qué importes, qué propietarios se han beneficiado de esto, con qué porcentaje y cuantía. Se trata del modelo 184.

¿Qué tipo de operaciones con terceros puede haber?

Lo más común son las obras de rehabilitación. Calculamos que un 15% de las comunidades de propietarios sin administradores de fincas podrían estar incurriendo en sanción por incumplimiento de sus obligaciones fiscales. Por eso es importante que dispongan de un administrador de fincas. Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica y las imputaciones de rentas por arrendamientos o subvenciones hay que hacerlas a través de sus propietarios. Por ejemplo, arrendan la fachada, la azotea o la vivienda del portero, y este ingreso que recibe la comunidad no se puede declarar por la comunidad, sino a través de sus propietarios.

Y son los dueños a través de la declaración de la renta anual los que tienen que imputarse esa renta como incremento patrimonial. El problema que surge es que hay personas que no llegan al mínimo anual para hacer la renta, pero cuando piden una subvención ya tienen un segundo perceptor en la renta y aunque no lleguen al mínimo, están obligados a hacer la declaración de la renta. Esto le suele pasar a un pensionista.

¿Qué tipo de subvenciones pueden solicitarse y que hagan ese roto a un propietario?

Por ejemplo, la subvención de la TDT, que cada vecino recibía 20 euros y tenían que declararlo en la declaración. Finalmente lo exoneraron. Hay muchos propietarios que no quieren solicitar subvenciones porque no desean hacer la declaración de la renta ya que muchos son ya pensionistas o jubilados.

¿El propietario tiene derecho a deducirse por realizar una obra en la fachada o en el portal por ejemplo?

Este beneficio fiscal acabó en 2012, pero todavía los propietarios creen que pueden desgravarse las obras en la comunidad. No hay ningún tipo de deducción.  El objetivo del Gobierno era controlar qué comunidad había hecho obras. En 2014 empezaron con el modelo 347 que es la declaración de operaciones con terceros, que es para saber qué movimientos tiene la comunidad y si las empresas están declarando esas operaciones con la comunidad.

El Gobierno siempre ha querido controlar a las comunidades de propietarios porque es donde más economía y fraude fiscal se puede producir y no encuentran la manera porque al no tener personalidad jurídica es complicada. Estamos de acuerdo con la declaración de operaciones con terceros.  

¿Qué tiene que hacer una comunidad con los beneficios obtenidos a través de la instalación de una antena, del alquiler de la azotea o la colocación de una lona?

Hay una imputación de rentas, una declaración de IVA porque es actividad empresarial y unas retenciones. Esto se declara trimestralmente a Hacienda. Lo declara la comunidad de propietarios y a cierre de ejercicio se ve qué vecinos se beneficiarán, lo que será un incremento patrimonial. Hay comunidades sin gastos de comunidad porque soportan todos los gastos con el arrendamiento de la antena y a cierre del ejercicio reparten beneficios.

¿Qué se puede instalar en un edificio para hacer rentable la comunidad de propietarios?

Una antena telefónica o la venta de la casa-portería, aunque esto es puntual, pues una vez que se vende no da más beneficios. Lo que sí se puede es alquilarla como vivienda o como despacho de abogados o estudio de arquitectura. No habría que cambiar el uso porque es un elemento común y ya tiene la cédula de habitabilidad de todo el edificio. Otros elementos que se podrían instalar en el edificio son las lonas de fachada o la instalación de carteles luminosos, pero están muy restringidos por ley.  

Cuando la comunidad contrata a personal externo (conserje, empresa de limpieza…), ¿está obligada a declarar por rendimientos profesionales?

No existen los rendimientos del trabajo porque no es profesional contrato por la comunidad. Por otro lado, están determinados profesionales, como albañiles, fontaneros o electricistas que, si declaran en estimación directa, están obligados a emitir factura con la retención de un 1% pero esto lo hacen muy pocos. Y si lo hacen, la comunidad está obligada a ingresar ese 1% y así Hacienda sabe que ese profesional autónomo ha trabajado con la comunidad de propietarios.