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García-Egocheaga (Neinor): “No es bueno ni razonable que el precio de la vivienda siga creciendo a un 10% cada año”

Borja García-Egocheaga, CEO de Neinor. Fuente: Neinor.
Borja García-Egocheaga, CEO de Neinor. Fuente: Neinor.

Borja García-Egocheaga, CEO de Neinor, repasa en idealista/news sus seis primeros meses al frente de la promotora. Un tiempo en el que el directivo ha enderezado el rumbo de una compañía que había perdido la confianza del inversor, tras un nuevo 'profit warning'. En este sentido, el consejero delegado muestra su confianza en cumplir el nuevo plan estratégico, que contempla entregar hasta 1.700 viviendas a finales de 2019. 

Por su parte, la cabeza visible de Neinor califica como "muy positiva" esta nueva etapa, en la que ha implantado un modelo de trabajo en el que ha buscado conseguir "el trabajo en equipo y el desarrollo de negocio". Además, el CEO no esconde que todo el terremoto ocurrido tras la salida de Juan Velayos afectó a la cotización en Bolsa, pero explica que el título ha conseguido remontar un 25% desde mínimos históricos. 

Con respecto al futuro de la compañía, García-Egocheaga afirma que la actividad promotora continuará como el 'core' de su negocio, aunque otea otros horizontes. En este sentido, el consejero delegado de Neinor admite que van a seguir desarrollando sus servicios de 'legacy' y el 'servicing', que a cierre del primer semestre de 2019 supusieron más del 15% de la facturación de la compañía.

Sobre el nuevo ciclo en el sector inmobiliario, el directivo sugiere que "es lógico e incluso positivo que nos adentremos en una fase de estabilización". Un periodo en el que García-Egocheaga prevé que el precio de la vivienda "aumentará de entre un 4,5% y un 5,5%". 

Recientemente se han cumplido seis meses desde que usted tomara las riendas de Neinor. ¿Qué valoración hace a nivel personal y profesional de este periodo?

Muy positiva. Han sido meses muy intensos de trabajo. Yo ya formaba parte de esta compañía como director general de Operaciones y como consejero delegado he podido adoptar un nuevo prisma donde el trabajo en equipo y el desarrollo del negocio han sido los dos objetivos principales que he tomado como guía en este reto. Neinor está formado por excelentes profesionales y es un orgullo poder estar al frente de este equipo y consolidar el liderazgo de esta compañía en el sector.

El principal objetivo de la compañía era recuperar la confianza de los inversores y ajustar a la realidad del mercado su plan estratégico. ¿Cree que han cumplido?

Ha sido un semestre de gran esfuerzo tras el cual creo que ya empiezan a verse los primeros resultados. El ajuste del plan de negocio, en efecto, tenía como objetivo ajustarse a la realidad del mercado actual, y creemos que fue un ejercicio de transparencia que el mercado y nuestros inversores entendieron y supieron valorar.

Lógicamente, la acción se vio afectada tras el anuncio del nuevo plan y los cambios organizativos que le acompañaron, pero como decía, también creo que el esfuerzo y trabajo efectuado desde entonces nos ha permitido recuperar esa caída. De hecho, hoy cotizamos por encima del valor de la acción al que estábamos antes del anuncio y respecto a la cotización más baja que tuvimos, hemos crecido más de un 25%.

Hasta julio de 2019, Neinor entregó 379 viviendas, pero ¿podrán alcanzar la cifra de las 1.700 antes de final de año?

Nuestro objetivo para este ejercicio es entregar entre 1.200 y 1.700 viviendas y, hasta el momento, vamos en línea con el plan establecido. Desde el diseño del plan de negocio éramos conscientes de que la mayoría de las entregas estaban planificadas para el último trimestre del año y estamos confiados en cumplir al cierre del ejercicio con nuestros objetivos de resultados y actividad, y así seguir ofreciendo a nuestros clientes y potenciales clientes el mejor servicio, atención y productos.  

Con el actual ritmo de concesión de licencias, preventas y entregas. ¿Es posible alcanzar las 2.400 unidades para el 2021?

Es perfectamente posible. De hecho, en el caso de Neinor prácticamente todas las obras de las viviendas a entregar en el año 2021 se encuentran ya en marcha, lo que nos da una gran visibilidad sobre el cumplimiento de nuestro plan de negocio.

Somos conscientes de que estos números requieren mucho trabajo y planificación y, por ello, trabajamos en una estrategia que tenga en cuenta todas las magnitudes y realidades del panorama inmobiliario, además de acompañar el desarrollo de este plan de una supervisión diaria y de una gestión atenta que permita seguir cada desarrollo de forma cercana y con proveedores de confianza.

¿En qué punto se encuentra la desinversión en suelo planteado en la presentación de los últimos resultados semestrales de este ejercicio? ¿Se ha conseguido transaccionar ese poco menos del 5% del total de la cartera?

La venta de suelo es algo que, en efecto, podremos estudiar por razones estratégicas analizando en caso de existir una oportunidad interesante en términos de rentabilidad, como parte de la gestión propia del día a día de la compañía, pero no como un objetivo clave para nosotros.

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario? Y en este sentido, ¿temen un estancamiento o apuestan por la estabilización del sector?

Es lógico e incluso positivo que nos adentremos en una fase de estabilización. Para el promotor, el mercado y la sociedad no es bueno ni razonable que el precio de la vivienda siga creciendo a un 10% cada año. Una hiperinflación en el precio de la vivienda ya se demostró como algo nefasto para el sector en la pasada crisis.

Por otro lado, también conviene señalar que en un mercado menos recalentado aparecen nuevas oportunidades de negocio, en especial para empresas con el potencial de Neinor.

¿Cómo cree que se comportará el precio de la vivienda (venta y alquiler) en el próximo año?

En líneas generales, esperamos un incremento de entre un 4,5% y un 5,5%, si bien siempre dependerá tanto de la zona como de la ubicación concreta de la promoción.

¿Puede el aumento de los costes de construcción afectar a los márgenes de la compañía?

Los datos reflejan que los dos años de mayor subida de costes de construcción fueron el 2017 y el 2018, y en ese periodo Neinor incluso logró mejorar sus márgenes respecto al plan de negocio establecido.

Para este año vemos un incremento menor de estos costes, por lo que estamos tranquilos con la adecuación a nuestro plan.

A finales de junio afirmó que iban a entrar en el mercado de viviendas industrializadas. ¿Cómo van a plantear este reto?

La industrialización es sin duda un camino que el sector debe recorrer y que requiere mucho desarrollo por parte de todos los actores que intervenimos.

¿En qué zonas o localidades tienen pensado construir este tipo de unidades?

En nuestro caso, estamos analizando y estudiando alternativas presentes en el mercado y en el futuro próximo probablemente lo incorporemos a alguna de nuestras promociones.

En alguna ocasión ha comentado su idea de que Neinor no sea sólo una empresa promotora, sino que se abra cada vez más a potenciar otras líneas de negocio. ¿Qué tiene planeado en este sentido?

Neinor es una promotora, y esa seguirá siendo su principal línea de negocio. Pero también es una compañía flexible, entendiendo esta flexibilidad como la capacidad de adaptarse a las diferentes realidades de mercado y a las necesidades de la población. Por eso, junto al negocio promotor seguiremos desarrollando negocios como el 'legacy' y el 'servicing', que a cierre del primer semestre de 2019 supusieron más del 15% de la facturación de la compañía. Y, por supuesto, estudiaremos cualquier vía de negocio que pueda resultar beneficiosa para la empresa, nuestros clientes y nuestros accionistas.

Dentro de estas nuevas líneas de negocio, ¿contemplan la venta en bloque de viviendas para destinarlas a alquiler? ¿Tienen algún proyecto en marcha o planeado en un futuro cercano?

Como decía anteriormente, siempre estamos abiertos a estudiar líneas de negocio interesantes para el crecimiento de la compañía y el llamado 'Build to Rent' entra dentro de esta posibilidad. Entraremos en este negocio siempre que se cumplan nuestros márgenes de rentabilidad, no siendo no obstante necesario para cumplir los objetivos que tenemos marcados.

Antes hablábamos de desinvertir en suelo en propiedad, pero ¿manejan también alguna compra de suelo en el próximo año?

La compañía continuará con su programa de compra de suelo, con adquisiciones acordes a los criterios de calidad y rentabilidad que ha seguido desde su nacimiento.

¿Qué partida económica tienen para adquirir estos activos?

El plan de negocio contempla destinar 100 millones de euros entre 2019 y 2020, y esta cifra se elevará a 150 millones de euros en 2021 y a 250 millones de euros por año de 2022 en adelante, con el objetivo de dar continuidad a los planes de construcción y crecimiento de la compañía.

¿Tienen planeado cruzar nuestras fronteras y desembarcar en países como Portugal o Italia?

La apertura a otros mercados no es algo que en estos momentos contemplemos en nuestra estrategia.

¿Cómo valora que Orion se haya convertido en el accionista de referencia de la compañía por encima de Adar Capital?

Lo valoro de forma positiva. Es un fondo que ha estudiado la compañía, con una gran trayectoria en el sector inmobiliario y que conoce el mercado español, y su inversión responde a una confianza en esta compañía y en el desarrollo del plan de negocio.  

La incertidumbre política y la repetición de elecciones, ¿puede volver a generar miedo y desconfianza en el inversor?

Lo realmente importante es que exista estabilidad, más allá de colores políticos. El sector y los inversores requieren un mercado estable y con unas reglas de juego definidas, que es lo que reduce la incertidumbre y da seguridad a la inversión. España sigue siendo un destino de inversión interesante y con grandes oportunidades, y para que esto continúe así, es fundamental que exista una colaboración entre la Administración pública y el sector privado, que es lo que permitirá construir un sector estable de cara al futuro.