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Moratoria del alquiler: cómo se puede articular esta medida que ya está sobre la mesa del Gobierno

Gtres
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Desde hace días, en plena propagación del coronavirus en España y con la probabilidad disparada de entrar en un estado de alarma como en el que finalmente nos encontramos, las plataformas antidesahucios empezaron a movilizarse para pedir una moratoria en el pago de las rentas del alquiler que ayudara a los inquilinos afectados por la situación de emergencia bajo el lema "si no cobramos no pagamos".

Se trata de una propuesta que ya está en la mesa del Gobierno, impulsada por los miembros que pertenecen al partido Unidas Podemos y cuyo objetivo es sacar adelante una medida similar a la que ya se ha aplicado en las hipotecas. El pasado 17 de marzo, el Consejo de Ministros aprobó una moratoria en el pago de las cuotas de los préstamos para la compra de vivienda para los colectivos afectados (trabajadores y autónomos) que pierdan su empleo o vean reducidos sus ingresos drásticamente como consecuencia de las medidas excepcionales que se han puesto en marcha para frenar la propagación del COVID-19.

De hecho, el vicepresidente de Asuntos Sociales y Agenda 2030, Pablo Iglesias, ha dejado claro que “el Gobierno es consciente de que mucha gente no va a poder pagar el alquiler”, por lo que “buscará fórmulas para garantizar el derecho a la vivienda que recoge la Constitución. Además, ha insistido en que las medidas aprobadas hasta ahora solo son un primer plan y que el Ejecutivo “seguirá dando pasos adelante para no dejar a nadie atrás”.

En mente tiene que los desahucios del alquiler supusieron en 2019 dos terceras partes del total de lanzamientos ejecutados por los juzgados españoles (se contabilizaron 36.467), con Cataluña, Andalucía y Madrid al frente, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

La moratoria generalizada, un caos

Por eso, cada vez está cobrando más fuerza la posibilidad de que se ponga en marcha una moratoria en el pago del alquiler. Una medida que, según los expertos, sería tremendamente perjudicial para muchos pequeños propietarios si se aplica de forma generalizada.

“Generaría caos e incertidumbre, que es lo que menos necesitamos en estos momentos, porque reduciría la oferta en un sector que ya ha sufrido importantes ataques esta legislatura. Además, la vivienda es una fuente de ahorro para millones de españoles y puede que, si esta crisis se agrava, los ingresos por alquiler sean una vía de sustento para muchas familias y autónomos que pierdan su trabajo, vean reducida su actividad o sus principales fuentes de ingresos”, sostiene Beatriz Toribio, analista inmobiliaria.

En esa misma línea, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y consultor inmobiliario, asegura que “no se pueden transferir rentas de una parte de la población a otra. Es decir, no tiene sentido que un inquilino gane la renta para que la pierda el casero”.

Sus argumentos los comparte Javier Rodríguez Heredia, presidente de Lazora, que incide en que "sería imprudente cargar las situaciones de vulnerabilidad sobrevenidas por esta crisis sobre las espaldas del ahorro privado de los españoles, ya que miles de pequeños ahorradores, con responsabilidad, esfuerzo y en muchos casos endeudándose, ahorraron durante décadas para garantizarse un complemento de renta que necesitan en sus economías. El sector del alquiler residencial es un sector de enorme trascendencia social y de su correcto desarrollo depende que se construya vivienda social y asequible dirigida principalmente a jóvenes y hogares con bajas rentas. Esta trascendencia exige abandonar posturas populistas cortoplacistas y aplicar una verdadera planificación a futuro".

Por su parte, Joaquín López-Chicheri, socio-director de 360ºCorA SGIIC y presidente y consejero delegado de la socimi Vitruvio, considera que “una persona en cuarentena que teletrabaja y sigue cobrando su sueldo podrá pagar perfectamente su alquiler. También lo podrá pagar quien tiene ahorro hasta que, ayudado también por el subsidio por desempleo, encuentre otro trabajo. En conclusión, debemos centrar las ayudas en quienes las necesitan y no adoptar medidas cuya popularidad sea alta, pero que puedan tener efectos perjudiciales en un país de pequeños propietarios”.

Y también llegan críticas desde el mundo de la promoción. "Cuando se anima a extender la moratoria de estos pagos sobre el alquiler no se tiene la menor idea del daño que se produce a este enorme segmento de la sociedad y el desequilibrio que produce a nivel económico, pudiendonesto producir un sinfín de situaciones dramáticas", ha afirmado en una red social Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal de las constructoras y promotoras en España (APCE).

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, incluso va un paso más allá y confiesa que “una gran parte de la cartera de inmuebles en alquiler que gestionamos, los propietarios están en peores circunstancias económicas que los inquilinos y ya informamos de que existe un perfil de propietario con recursos muy limitados, hasta tal punto de, que cuando hay que reponer un electrodoméstico en una vivienda, se lo tenemos que financiar nosotros, porque no tienen capacidad económica para ello”. Por ello, alerta de que “cualquier medida que se vaya a realizar en el alquiler debe ser reciproca para ambas partes (arrendadores y arrendatarios), por lo que, si se pone en marcha una moratoria en el pago del alquiler de viviendas, debería venir acompañada de una medida similar hacia los propietarios para no dejarles desprotegidos”.

Según los expertos, una fórmula que podría ponerse en marcha sería que los caseros pactaran de forma individual con los arrendatarios con problemas puntuales la suspensión temporal de las mensualidades y que el Estado asumiera el compromiso de garantizar el cobro de las mismas pasado el plazo pactado, y siempre y cuando el inquilino no pudiera retomar los pagos con normalidad. Pero esta alternativa, no obstante, se tendría que garantizar con recursos públicos y tendría un impacto directo en el déficit, precisamente una de las variables macroeconómicas más conflictivas de los últimos tiempos y que ha provocado buena parte de los ajustes. También se podría optar por usar las fianzas como garantía.

Hasta la propia vicepresidenta de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, ha pedido reflexionar sobre esta medida y ha recalcado que la principal diferencia frente a la moratoria hipotecaria es que “al otro lado está un ciudadano, no un banco”.

Con esta discrepancia interna en el Gobierno y el espaldarazo del sector inmobiliario, todo apunta a que la propuesta de Podemos se centraría solo en los arrendadores profesionales; es decir, empresas y particulares considerados grandes tenedores de viviendas (considerados como tales aquellos que tengan al menos 10 pisos), cuya capacidad para afrontar una suspensión temporal a las rentas es muy superior a la de un particular. Además, ya ha anunciado en las últimas semanas que está preparando otras medidas que afectan a grandes propietarios, como por ejemplo una fórmula para acabar con los desahucios del alquiler en sus inmuebles.

Llegan las primeras iniciativas

Lazora, el fondo que lanzó la gestora Azora hace casi dos décadas con el fin de impulsar la vivienda asequible en España, se ha adelantado a unas posibles medidas oficiales y se ha convertido en el primer casero profesional privado que activa un plan de contingencia para ayudar a sus inquilinos que puedan verse afectados por las consecuencias económicas del avance del virus.

En concreto, la compañía (que gestiona actualmente unas 15.000 viviendas, la mitad de ellas protegidas y la otra mitad libres) ha establecido una moratoria de pago del alquiler para aquellas familias cuya situación se vea deteriorada y tengas dificultades financieras sobrevenidas por el COVID-19. Los criterios para que un inquilino pueda beneficiarse de esta ayuda toman como base los que ha aplicado el Gobierno en el caso de la moratoria hipotecaria e incluye la posibilidad de aplazar el pago de las rentas durante el periodo que se aplique el estado de alarma y el posterior pago fraccionado de las rentas no abonadas en ese tiempo durante un año.

Lazora también ha incidido en que cuenta con un equipo de asistencia y mediación social que analizará de forma individualizada cada situación para poder ofrecer las alternativas que mejor se adecuen a cada circunstancia, y para ello ha habilitado un canal especial de comunicación a disposición de todos sus inquilinos. El gigante estadounidense Blackstone también estaría estudiando la aplicación de una moratoria similiar, según el diario Cinco Días.

Se trata de una iniciativa a la que poco a poco se irán sumando más arrendadores profesionales. Según Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, “tiene todo el sentido del mundo que los grandes propietarios de vivienda en alquiler aprovechen para publicitar en su beneficio lo que va a ser inevitable, y tratar esta vez de no ser los malos de la película. Con la cantidad de gente que va a ir al paro va a ser inevitable negociar con familias a las que no vas a poder desahuciar porque físicamente sería imposible en una crisis. Por lo tanto, me parece algo inteligente y detrás irán todos los grandes tenedores de viviendas”.

También han llegado las primeras iniciativas públicas para aliviar la carga de los inquilinos. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid ha anunciado una moratoria para los pisos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) que beneficiará a 6.000 familias. En concreto, no emitirá la factura del mes de abril, aunque podría ampliar la medida en función de cómo avance la situación, y anula cualquier lanzamiento hasta junio. Una medida similar a la que ha anunciado la Generalitat catalana, que la aplicará a más de sus 20.000 pisos de VPO.

Por su parte, Agencia Negociadora del Alquiler se suma a los planes de contingencia para ayudar a los inquilinos en problemas, y ha decidido reducir la renta de alquiler un 50% durante los próximos tres meses (de abril a junio) y un plazo hasta final de año (6 meses) para que los propietarios puedan recuperar esa reducción. 

Y parece que también están llegando los acuerdos entre particulares. "La necesaria empatía entre caseros e inquilinos ya se está ya produciendo y la bajada de la renta de manera puntual me consta que se está ya negociando", confiesa Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.

La clave: no perder la renta

Y esta es, precisamente, una de las claves que reclama el sector: que la ayuda al arrendatario no suponga la pérdida de la renta por parte del arrendador.

En este sentido, Gonzalo Bernardos recuerda que se podría “eximir el pago durante bajo algunas condiciones, como por ejemplo el prorrateo del importe dejado de pagar durante un tiempo (seis meses, un año...) o durante el tiempo de vigencia que le quede al contrato, que el desahogo del inquilino no suponga que el propietario pierde rentas y que las ayudas y prestaciones por desempleo que ha activado el Gobierno se tengan en cuenta como ingresos percibidos por parte del inquilino”.

Fernando Encinar también advierte de "la posibilidad de que el inquilino pueda abandonar la vivienda con dos meses dificulta la recuperación de esa mensualidad, y la posibilidad del prorrateo implica un aumento de la renta en meses siguientes con el consiguiente peso para la economía del inquilino", aunque alerta de que "algunos de los que reclaman una moratoria en el alquiler en realidad están pidiendo una condonación o directamente el impago. Algo que ni siquiera en el caso de las hipotecas se ha planteado".

Por su parte, Beatriz Toribio sostiene que “las empresas sí pueden ser más flexibles y aplicar planes de pago diferidos, periodos de carencia limitados..., pero en casos muy concretos de familias vulnerables desde un punto de vista socioeconómico.

La experta inmobiliaria insiste en que “los profesionales del sector son parte de la solución, no el problema, y se necesita contar con ellos para salir de esta situación, no legislar en contra de ellos”. Su tesis pone sobre la mesa la importancia de que los grandes tenedores de viviendas tengan un peso mayor en el mercado del arrendamiento en España. Diferentes estudios apuntan a que apenas un 5% de los pisos de alquiler en nuestro país están en manos de fondos, socimis y otras empresas, aunque en Madrid capital el peso se acerca al 15%.

De hecho, añade que “si tuviéramos un mercado del alquiler más profesionalizado en España sería más factible buscar soluciones transitorias en según qué casos. Pero con un mercado dominado por los particulares, son más los riesgos que ventajas a la hora de plantearse una moratoria generalizada de los alquileres”.

López-Chicheri también pide que no se desarrolle “una cruzada por motivos ideológicos contra la inversión profesional en vivienda”, porque “eso no tiene nada que ver con la protección de quien está en apuros por la crisis actual. Protección con la que cualquiera con un mínimo de conciencia social estará de acuerdo”.