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Descubre la tasa de esfuerzo para pagar la vivienda en tu provincia y los años en alquiler para amortizarlo

El estudio de idealista analiza la compra de un piso tipo de dos dormitorios por regiones y por capitales

A la hora de comprar una vivienda hay que tener en cuenta múltiples factores: el precio de la casa, la solvencia, la financiación, los costes asociados a la transacción. Si lo que se quiere es comprar un piso para destinarlo al alquiler de larga estancia, tambien hay que atender a la rentabilidad del inmueble. En el último informe de rentabilidad de la inversión inmobiliaria de idealista correspondiente al tercer trimestre de 2020, la vivienda había descendido al 7,9% de media en España, por los efectos de la pandemia del coronavirus.

Además de todo esto, se puede calcular la tasa de esfuerzo necesario poder adquirir una propiedad, es decir, el tiempo (en años) que un hogar puede tardar en pagar la casa si destinara toda su renta bruta anual en ello. Y si es el caso que se está pensando en poner el piso en el mercado de arrendamiento, también se puede deducir el tiempo en el que se consigue amortizar la compra si se destinara toda la renta brutra anual del alquiler al pago de la vivienda.

Para realizar este análisis, idealista/data ha realizado una estimación de salario medio bruto anual de 2020 y del precio medio de una vivienda tipo de dos dormitorios por provincias y en sus capitales, para calcular la actual tasa de esfuerzo de los hogares. Además, con la renta media de alquiler que se pide en idealista por un piso de estas características y en cada una de estas zonas, ha podido calcular los años que debería permanecer en arrendamiento, a partir de los últimos datos del mercado de noviembre.

Con los datos obtenidos, se desprende que la provincia de Guipúzcoa es la zona donde mayor tasa de esfuerzo deben dedicar sus ciudadanos al pago de la vivienda con 8,6 años de salario bruto anual íntegro. Le siguen a un cierto margen, Barcelona y Vizcaya (ambas con 6,8 años), y por delante de Ceuta (6,7 años), Madrid (6,3 años) y Baleares (6 años). Estas seis provincias son las únicas que superan los seis años de salario bruto anual íntegro para poder pagar la casa.

Por el lado contrario, en Toledo (2,7 años) y Lugo (2,8 años) el esfuerzo se reduce a más de la mitad. Le siguen Ciudad Real (3,1 años) y un triple empate entre Ávila, Cuenca y Guadalajara (3,2 años).

Se podría pensar que las provincias con los precios más altos de la vivienda a la venta iban a ser los mismos que tuvieran asimilada la mayor tasa de esfuerzo, pero no es así. Coinciden, pero no en el mismo orden. Guipúzcoa sí es la provincia más cara para adquirir una vivienda (3.146 euros/m2), pero por delante de Baleares (3.103 euros/m2), Madrid (2.832 euros/m2) y la provincia de Barcelona (2.718 euros/m2). En el archipiélago balear y la región madrileña, por ejemplo, la unión entre salarios y precios de las casas les hacen reducir su tasa de esfuerzo frente a otras zonas con precios medios de la vivienda más bajos. Mientras que en Vizcaya, con 2.624 euros/m2 de media, se tiene que realizar un mayor esfuerzo.

Al igual que con los precios máximos, Toledo es también la provincia más económica con un precio de 763 euros/m2. Le siguen Cuenca (767 euros/m2) y Ciudad Real (768 euros/m2). Lugo, que se cuela entre las zonas con mayor tasa de esfuerzo, tiene un precio de la vivienda más alto, de 1.007 euros/m2.

Por otro lado, en algunos de los mercados de la vivienda más destacados se pueden encontrar tasas de esfuerzo más altas, como en las dos provincias canarias, Santa Cruz de Tenerife (5,6 años) y Las Palmas (5,4 años), por delante de Málaga (5,2 años), Sevilla (4,9 años) o Valencia (4,3 años).

Ceuta, Baleares y Guipúzcoa, donde hacen falta más años de alquiler para rentabilizar la compra

Para amortizar la compra del inmueble, también se ha calculado los años de permanencia de la propiedad en el mercado del alquiler para poder pagarlo íntegramente. En este caso, se cambian las tornas y Ceuta (21 años) se coloca como la provincia donde más se tardaría en rentabilizar la compra, seguido muy de cerca por Baleares y Guipúzcoa, ambos con 20 años.

Las provincias de Málaga y Santa Cruz de Tenerife, ambas con 19 años, se colocan por delante de un mercado tan destacado como el de Madrid, que empata a 18 años de permanencia del piso en alquiler con otras regiones tan dispares como Palencia, Pontevedra y Huesca.

Vizcaya (17 años) y Barcelona (16 años) desparecen de los puestos de arriba, pese a ser donde mayor tasa de esfuerzo habría que realizar para comprar una vivienda.

Por la parte baja de la tabla, destaca el caso de la provincia de Valencia, donde ‘apenas’ se tardan 12 años en pagar el piso alquilándolo, con una tasa de esfuerzo de 4,3 años. Solo en Toledo (10 años), que además coincide donde menor tasa de esfuerzo había que realizar, es necesario menos tiempo de la casa en alquiler para amortizarla. Igualando a los 12 años de Valencia se encuentran Guadalajara, Murcia y Lleida.

De nuevo, contar con los precios más altos de la vivienda en alquiler, no supone reducir los años necesarios que debe pasar el piso en mercado para amortizar la compra. De hecho, los alquileres más altos por provincias lo lideran Barcelona y Madrid con 14,5 euros/m2, seguidas por Guipúzcoa (14 euros/m2). Por el lado contrario, Cuenca es la provincia más económica con un precio de 4,7 euros/m2, seguida por Jaén y Zamora (4,8 euros/m2 en ambos casos).

La tasa de esfuerzo se dispara en San Sebastián y Barcelona

Con el mismo análisis, pero haciendo zoom sobre las capitales de provincia, volvemos a ver que las grandes ciudades de las tres provincias que encabezaban la tasa de esfuerzo vuelven a liderar los años de suelo íntegro para costear su compra. San Sebastián se dispara a 11,3 años, mientras que Barcelona llega a los 8,1 años y Bilbao a los 7 años, más cercano al dato provincial.

Pero si antes eran solo seis provincias las que necesitaban más de seis años de esfuerzo salarial para pagar la vivienda tipo del estudio, ahora el listado se amplía a 12 capitales, incluidas las tres ya citadas. En Sevilla y Madrid capital necesitan 6,8 años, seguido por Ceuta (6,7 años), Girona (6,6 años), Palma (6,5 años), Segovia (6,3 años), Pamplona (6,2 años) y Las Palmas de Gran Canaria (6,1 años).

Por el lado contrario de la tabla, en esta ocasión aparecen Lleida (3 años), Huelva (3,2 años) y un cuádruple empate entre Murcia, Cuenca, Ciudad Real y Castellón de la Plana, con 3,3 años. Otros mercados de la vivienda en venta importantes aparecen por la mitad superior de la tabla como Málaga y Valencia, que empatan a 5,8 años de tasa de esfuerzo.

Por recordar los precios del pasado noviembre en el mercado de la vivienda usada en venta en las capitales, prácticamente coinciden las ciudades más caras y baratas del mercado, aunque con algún cambio de orden.

San Sebastián es la ciudad más cara de España al situar su precio en 4.792 euros/m2. Le siguen Barcelona (4.039 euros/m2) y Madrid (3.664 euros/m2). Lleida es la capital más económica con sus 1.040 euros/m2, seguida por Castellón de la Plana (1.062 euros/m2) y Murcia (1.075 euros/m2).

La media de tiempo del piso en el mercado de alquiler en las capitales llega a los 18 años para amortizar su compra

Para conseguir amortizar la compra de un piso tipo de dos dormitorios poniéndolo en alquiler en las capitales de provincia se puede pasar de los 31 años en el mercado de San Sebastián a los 11 años de Castellón de la Plana o Lleida, según el estudio de idealista/data.

Pero por detrás de Donosti no aparecen esta vez Barcelona o Madrid, las tres capitales que suelen liderar todas las estadísticas del mercado de la vivienda en España. En Cádiz son necesarios 23 años de la vivienda en arrendamiento para conseguir amortizar la compra.

Por detrás aparecen distintas capitales como Girona, Sevilla, Segovia, Palma o Málaga, donde se rentabiliza el piso en 22 años. Madrid y Barcelona empatan a 21 años en arrendamiento, junto a Pontevedra, Granada, Ceuta y Pamplona.

Mientras que entre las capitales que menos tiempo necesitan para compensar la compra de esta vivienda tipo, y se unen a las ya nombradas de Lleida y Castellón, son Huelva (12 años) Murcia y Almería (13 años), junto a Tarragona, Ávila y Santa Cruz de Tenerife (las tres con 15 años).

Aquí se repite la tendencia registrada en las provincias, las ciudades con las rentas de alquiler más caras de España, como Madrid (15,4 euros/m2), Barcelona (15,3 euros/m2), San Sebastián (14,9 euros/m2) o Bilbao (12,5 euros/m2), no implican que reduzcan de la misma manera su tiempo en el mercado de arrendamiento.

Por el contrario, Zamora es la capital más económica de España para alquilar con 5 euros/m2, seguida de Ciudad Real (5,5 euros/m2) y Cáceres (5,6 euros/m2).

Capital de provincia Tasa de esfuerzo (años) Años en alquiler para amortizar (Años) 
San Sebastián 11,3 31
Barcelona 8,1 21
Bilbao 7,0 19
Sevilla 6,8 22
Madrid 6,8 21
Ceuta 6,7 21
Girona 6,6 22
Palma 6,5 22
Segovia 6,3 22
Pamplona 6,2 21
Las Palmas de G.C. 6,1 19
Cádiz 5,9 23
Málaga 5,8 22
València 5,8 17
Vitoria 5,7 17
Valladolid 5,4 20
Alicante 5,1 17
A Coruña 5,0 20
S/C de Tenerife 4,9 15
Santander 4,9 17
Ourense 4,8 20
Logroño 4,8 18
Córdoba 4,7 18
Zamora 4,7 20
Granada 4,7 21
Salamanca 4,6 19
Soria 4,6 17
Palencia 4,6 19
Pontevedra 4,5 21
Albacete 4,5 18
Melilla 4,5 17
Guadalajara 4,4 16
Toledo 4,3 19
León 4,3 18
Zaragoza 4,3 16
Burgos 4,2 17
Tarragona 4,0 15
Cáceres 4,0 17
Huesca 4,0 16
Jaén 4,0 17
Badajoz 3,9 18
Oviedo 3,9 17
Teruel 3,8 17
Ávila 3,7 15
Lugo 3,6 19
Almería 3,4 13
Castellón de la Plana 3,3 11
Ciudad Real 3,3 17
Cuenca 3,3 16
Murcia 3,3 13
Huelva 3,2 12
Lleida 3,0 11
Fuente: idealista/data