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Arrendamientos urbanos y covid-19: a quiénes afectan las nuevas medidas
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Desde el inicio del estado de alarma en España a causa del covid-19, son muchos los cambios legislativos con novedades que afectan a los arrendamientos. Se trata de medidas temporales que van desde la reducción de la renta en hasta un 50%, hasta moratorias de aplazamiento de pago de renta, entre otras medidas, que afectan especialmente a los grandes tenedores.

Esta figura, los cambios en los arrendamientos urbanos, las nuevas medidas contra los okupas y a quiénes afectan estas novedades han sido tratados en el webinar, organizado por la Cambra de Comerç de Barcelona, en el que han participado Adalberto Guerrero, socio fundador de Círculo Legal Barcelona, y Arantxa Goenaga, socia del mismo despacho.

Respecto a los arrendamientos, Arantxa Goenaga incidió en si tenemos la misma regulación para un propietario que es un particular, o bien si es una sociedad; y dentro de las sociedades, la gran pregunta es quiénes son los grandes tenedores.

También comenta que las nuevas legislaciones suscitan muchas dudas, como qué hacer si una propiedad es de varias personas y ¿qué pasa en las propiedades verticales?

¿Qué consideramos como grandes tenedores?

La socia de Círculo Legal Barcelona destaca que establecer una definición de gran tenedor es complicado porque cada Comunidad Autónoma lo entiende de forma diferente, con regulaciones y aplicaciones distintas. Señala que la definición estatal, en este caso, establecida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, entiende como gran tenedor a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”.

En Cataluña, la definición abarca a entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil y personas jurídicas que sean titulares de más de 15 viviendas dentro del territorio español, con algunas excepciones.

Mientras que también destacó el caso de las Islas Baleares, donde la figura del gran tenedor es diferente. “Se consideran grandes tenedores de vivienda las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa, o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos de sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas”.

Grandes tenedores y okupas

En este estado alarma uno de los cambios más destacados ha sido el que afecta a los juicios contra la ocupación. Esto supone la suspensión o paralización de los juicios contra okupas de viviendas de grandes tenedores mientras dura el estado de alarma, es decir hasta el 9 de mayo de 2021, según establece el Real Decreto sobre ello.

“Los pequeños propietarios no se verán afectados, pero los grandes tenedores podrán ver el inmueble ocupado por personas que las habitan sin título y se encuentren en situación de vulnerabilidad económica”, analiza Goenaga. La experta aconseja que, si debe iniciarse un trámite judicial para hacer trámite a este problema, empecemos ya, porque a partir del 9 de mayo habrá una saturación de denuncias.

En este caso es el juez quien determina la situación de ocupación en base a una situación de extrema necesidad y las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna.

“Los okupas deben demostrar que no tiene otra vivienda, que están en una situación de vulnerabilidad económica, y servicios sociales deben garantizarle una vivienda”. La experta comenta que todo ello está sujeto a excepciones, “cuando alguien entra en un inmueble yo creo que siempre hay un delito, pero el legislador piensa que no”.

No en vano, esta medida ha causado mucha polémica. Así lo reconoce la socia del despacho Círculo Legal Barcelona, “pues parece legitimar las ocupaciones, pero cabe destacar que se trata de una medida temporal y que, además, no afecta a todos los propietarios”.

¿Se pueden aplazar o fraccionar las rentas de arrendamiento?

En las diferentes leyes surgidas por el estado de alarma en España se contempla poder aplazar o fraccionar las rentas de un arrendamiento.

Así, siempre que haya dificultades económicas, provocadas por un ERTE, pérdida de trabajo, reducción de la facturación y diversas circunstancias provocadas por la situación actual de pandemia, los arrendatarios podrán, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, 2 de abril de 2020, solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, “siempre que no se haya acordado entre las partes con anterioridad un aplazamiento o una condonación total o parcial”, según la profesional.

Para los arrendadores que son grandes tenedores, si no hay acuerdo en el plazo de siete días laborables, deben comunicar su decisión de reducción del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma y mensualidades siguientes, hasta un plazo máximo de cuatro meses, “o bien pueden optar por una moratoria del pago durante este estado y meses siguientes, que se prorroga mes a mes de forma independiente y durante un plazo máximo de cuatro meses”.

La experta explicó que el fraccionamiento se puede hacer hasta tres años sin intereses, pero siempre mientras se encuentre vigente el contrato.

Lo que está claro es que hay que aportar la documentación necesaria conforme hay un problema económico, esto debe probarse, “pues si no lo demuestran es algo que no está claro y que te hace sospechar”.

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