España, fuera del riesgo de burbuja inmobiliaria en la actual crisis

El golpe de la pandemia del coronavirus en 2020 ha golpeado a la economía y a todos los sectores de producción. El mercado de la vivienda ha visto caer a mínimos históricos las operaciones de compraventa, y sin embargo, los precios de la vivienda aumentaron más que la inflación en todos los países de la UE. Desde 2001, cuando la oficina estadística europea Eurostat comenzó a tomar datos de los estados miembros de la Unión Europea nunca había ocurrido este hecho.

Pero sí que existen diferencias significativas entre unos miembros y otros de la Unión Europea. Luxemburgo (13,3%), Croacia, Portugal (ambos con un 7,4%), Eslovaquia (7,2%), Polonia o Alemania (ambos con un 7%) superaron el umbral del 6% en la tasa de crecimiento anual del Índice de Precios de la Vivienda real (o deflactado), porcentaje por el que la Comisión Europea considera que un mercado está en riesgo de burbuja de precios. Y no son los únicos, algo por encima de ese umbral aparecen Estonia (6,7%), Austria (6,5%) o Lituania (6,4%).

España, sin embargo, se encuentra lejos del riesgo de burbuja inmobiliaria después de crecer ‘solo’ un 2,1% en el HPI (House Price Index, en inglés) de Eurostat, solo por encima de Hungría (1,6%), Finlandia (1,4%), Chipre (0,7%) o Irlanda (0,1%), y muy similar al aumento de los precios en Italia (2,2%), y por debajo de Francia (4,4%).

El Índice de Precios de la Vivienda real (o deflactado) se ha utilizado junto con otras estadísticas macroeconómicas para construir indicadores para el análisis de la dinámica del mercado de la vivienda. El índice, conocido como Deflated House Price Index (HPI, por sus siglas en inglés) relaciona el índice de precio de la vivienda nominal y el índice de inflación (IPC, en el caso de España). Este índice se incluye en el Cuadro de indicadores utilizados por la Comisión Europea para el llamado Procedimiento de Desequilibrios Macroeconómicos (MIP, por sus siglas en inglés). Una tasa de crecimiento demasiado alta, por encima del 6%, se considera un indicador de alerta temprana de tensiones en el mercado inmobiliario, que adelantan el riesgo de una burbuja de precios.

En la última década, España no ha registrado ningún incremento anual por encima de ese 6% que marca el MIP, aunque en 2018 llegó a alcanzar el 5,2%. Los precios de la vivienda en nuestro país llevan sumando datos de subidas desde el 0,2% de 2014, sin superar el riesgo de burbuja en ningún momento. Lejos quedan los cuatro años de bajadas consecutivas tras el estallido de la burbuja inmobiliaria con descensos desde 2010 (-3,7%, pero marcado por las grandes caídas en 2012 (-12,5%) y 2013 (-10%).

Sin embargo, Portugal lleva encadenando cinco años consecutivos de incrementos por encima del umbral de riesgo de burbuja inmobiliaria. Desde el 6,1% de 2015 a repetir subidas del 8,6% en 2018 y 2019, la última ha sido algo más suave, del 7,4%.

Irlanda y Hungría han sido otros dos países que llevaban acumulando incrementos por encima del 6% durante los últimos años y ahora se han frenado con motivo de la pandemia. Los precios de la vivienda en Irlanda se dispararon un 15,5% y un 10,8% en 2014 y 2015, para seguir por encima del umbra en 2016 (7,2%), 2017 (9,8%) y 2018 (7,9%). Desde hace dos años, en 2019, el precio de la vivienda se ha estancado (0,0%).

Italia tampoco ha alcanzado datos de riesgo. De hecho, ha registrado datos negativos durante toda la década, salvo un leve incremento del 0,2% en 2016. El incremento de 2020, de ese 2,2%, lejos del umbral de riesgo sí que es el más alto registrado de los últimos 10 años.

Del resto de grandes economías, la vivienda en Alemania ha sido de las que ha entrado en riesgo este 2020, algo que no se veía desde 2016 (6,7%). En los últimos tres años antes de 2020 se ha mantenido con subidas entre el 4,3% y el 5,1%.

Francia, por su parte, se ha mantenido por debajo del umbral de riesgo durante toda la década, dentro de los precios altos que registran las grandes capitales. Y de hecho, y al igual que Italia, la subida del 4,4% comentada antes es la más alta de la última década.

Luxemburgo, que en 2020 alcanzó el mayor incremento, ese 13,3%, entre los 27 países de la UE, lleva dos años en riesgo de burbuja inmobiliaria tras crecer un 8% en 2019.

Italia y España, las únicas grandes economías europeas donde el precio de la vivienda ha caído frente a 2010

Los alquileres y los precios de la vivienda en la UE han continuado su aumento en el arranque de 2021, con subidas del 0,4% y 2,2%, respectivamente, en comparación con el trimestre anterior. Si se comparan los datos actuales con los de 2010, los alquileres aumentaron de media en el conjunto de la UE un 15,3% y los precios de la vivienda hasta un 30,9%. Este incremento es algo más suave en la zona euro, con subidas de las rentas del arrendamiento del 14,5% y de un 27,4% para los valores medios de las casas.

Los precios de las casas han crecido en 23 países, con caídas en los otros cuatro restantes, con a la cabeza Grecia (-28,1%), seguido de Italia (-14,4%), Chipre (-8,9%) y España (-4,8%)-.

Según el análisis de Eurostat, “entre 2010 y el segundo trimestre de 2011, los precios de la vivienda y los alquileres en la UE siguieron caminos similares. Desde ese segundo trimestre de 2011, ya han seguido caminos muy diferentes. Mientras que los alquileres han ido aumentando de manera constante hasta el primer trimestre de 2021, los precios de la vivienda han fluctuado significativamente. Después de una fuerte caída entre el segundo trimestre de 2011 y el primer trimestre de 2013, los precios de la vivienda se mantuvieron más o menos estables entre 2013 y 2014. Para luego aumentar cada vez más rápido desde principios de 2015”, analiza la oficina estadística de la UE.

Por la parte de los alquileres, las rentas han aumentado en 25 estados de la UE y solo disminuyeron en dos, Grecia (-25,2%) y Chipre (-3,8%), sumándose a sus caídas en precios de las casas. Las mayores subidas del alquiler en este poco más de una década se han dado en Estonia (140,4%), Lituania (108,6%) e Irlanda (63,3%). En España, los alquileres actuales ‘solo’ han registrado una subida del 4,3% frente a 2010, y de hecho es el incremento de rentas más bajos de todo conjunto de la UE, acompañado por el 5,3% de Eslovaquia, el 6,4% de Italia o el 8% de Francia.

Los precios de la vivienda aumentaron más que los alquileres durante este poco más de una década en 17 países de la UE. Las rentas del alquiler han tenido un mejor comportamiento que los precios de venta en Estonia, Lituania, Polonia, Irlanda, Finlandia, Rumania, España, Chipre, Italia y Grecia.