Cuántas hay y dónde están las casas vacías a las que el Gobierno quiere subir el IBI un 150%

Incentivar la salida de las viviendas vacías al mercado, ya sea para la compraventa o el alquiler, es uno de los mantras del Gobierno de coalición desde su formación a finales de 2019. Y la forma en la que parece que van a hacerlo es a través de la aplicación de una tasa de recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquello inmuebles deshabitados durante un tiempo prolongado, y que se incluirá dentro de la esperada Ley por el Derecho a la Vivienda, que el Ejecutivo lleva negociando desde hace casi un año.

La aplicación de un impuesto para gravar aquellas viviendas vacías durante un tiempo prolongado, con un mayor recargo sobre el impuesto del IBI, es de lo poco claro que dejó el ministro de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, Félix Bolaños, en su comparecencia en el pasado Consejo de Ministros del 5 de octubre para anunciar que se habia llegado a un acuerdo entre los socios de Gobierno para sacar adelante la espera Ley de Vivienda, después de casi un año de tiras y aflojas. El ministro no llegó a descifrar esa cifra de incremento del IBI, pero desde Podemos afirman que podría llegar hasta el 150% del gravamen.

Lo único que añadió en la comparecencia es que a los pequeños propietarios se les incentivará para que bajen o congelen la renta a sus inquilinos a través de rebajas en la cuota del IRPF que deben pagar por las ganancias generadas por el alquiler.

Mientras, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez ha tenido que salir a declarar que la limitación de precios del alquiler solo se aplicará a los pisos de alquiler de grandes tenedores, (personas jurídicas con más de 10 viviendas en propiedad) y que estima que son unas 150.000 unidades, ante la falta de información concreta de lo que llevará la nueva ley.

Pese a todo el revuelo generado con el anuncio del Gobierno, aún no se sabe nada oficial de la primera Ley por el Derecho a la Vivienda a nivel estatal, por lo que habrá que esperar al borrador de la normativa, que afirman que llegará en breve, para conocer muchos detalles aún por aclarar como:

• confirmar cuáles serán los criterios para decretar una zona como mercado tensionado del alquiler.
• Los criterios para que un propietario sea considerado gran tenedor.
• Los incentivos fiscales de los que se podrán beneficiar los pequeños propietarios.
• Cuánto se va a gravar el IBI a las viviendas vacías, y sobre, todo definir qué es una vivienda vacía.

Lo que debe quedar claro ante la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, que aún debe ser aprobada por el Consejo de Ministros y pasar los trámites parlamentarios, es que serán las comunidades autónomas y los ayuntamientos los que deberán decidir si poner en marcha o no las medidas que implemente la normativa.

Qué tipo de vivienda vacía se podría penalizar

Por la parte de la vivienda vacía, lo poco que se conoce hasta ahora es la propuesta presentada el pasado marzo por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), con José Luis Ábalos todavía en el ministerio, que proponía recoger “una definición clara de lo que es una vivienda vacía para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial que permanezcan desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos años, y fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario”,

Además, la propuesta socialista establecía una serie de causas justificadas de desocupación temporal del inmueble como:

• traslado temporal por razones laborales o de formación.
• cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social.
• inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
• inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
• vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida su uso y disposición.
• inmuebles que sus titulares personas físicas o jurídicas ofrezcan en venta (un año máximo) o alquiler (con un máximo de seis meses), en condiciones de mercado.

Cuántas viviendas vacías hay en España

Pese al gran interés por movilizar la vivienda desocupada, la realidad es que el número de inmuebles vacíos que hay en España sigue siendo una incógnita, y no hay datos actualizados. El Instituto Nacional de Estadística (INE) habla de 3,4 millones de viviendas vacías, pero su último dato oficial es de 2011. Hasta 2023 no conoceremos los datos actualizados correspondientes a 2021.

El último dato oficial se encuentra en el Censo de Población y Viviendas 2011 que el Instituto Nacional de Estadística (INE) hizo público en 2013, y que ya hemos recuperado en más de una ocasión en la última década. En aquel momento, el número de viviendas vacías en España alcanzó los 3,4 millones de unidades, lo que suponía un incremento del 10,8% frente a 2001, en el anterior censo.

Los datos del Censo de 2011 mostraban que el 13,7% del total de viviendas, unos 25,2 millones de inmuebles residenciales en España, estaba vacíos. De esos 3,4 millones de casas vacías, el 21,4% estaban en edificios construidos en los últimos 10 años (2001-2011) en aquel momento, es decir casi 736.900 unidades. Mientras, otro 29,7% de casas vacías estaban construidas antes de 1961, es decir, que por encima de un millón de casas tenían más de 50 años en 2011, ahora con más de 60 años en la actualidad.

Dónde se encuentran las viviendas vacías

Entre 2001 y 2011, el número de viviendas desocupadas se incrementó en 336.943 unidades. Pero en algunas comunidades como Baleares (-16,7%), País Vasco (-14%), Madrid (-14,1%), o Cataluña (-1%) disminuyó en esos 10 años.

Galicia (18,6%), La Rioja (18%) y Murcia (16,6%) presentaron el mayor porcentaje de viviendas vacías frente al total de sus viviendas censadas. Por el contrario, País Vasco (8%), Madrid (9,1%), Navarra (11,5%) y Cataluña (11,6%) tienen un menor peso de la vivienda vacía el total de su parque residencial.

Por provincias, Ourense (22,7%), Lugo (20,2%) y Castellón (19,5%) fueron las regiones con mayor porcentaje de viviendas vacías en 2011. Las que menos, las tres provincias vascas junto con Madrid y Barcelona, que presentaban un porcentaje de viviendas vacías inferior al 11%.

Se puede apreciar cierta pauta en el descenso de la vivienda desocupada en los núcleos de población que rodean a las grandes capitales, polos económicos y de empleo importantes del país.

Como ya hemos comentado en otras ocasiones anteriormente, el stock en Madrid capital entre 2001 y 2011 se rebajó un 14,2%, mientras que en el cinturón sur de la región las caídas fueron aún mayores Móstoles (-61,1%), Alcorcón (-49,8%) Fuenlabrada (-37,8%), Parla (-31,1%) Leganés (-29%). A estas, se unen otros municipios destacados como Alcobendas (-21,2%) o Alcalá de Henares (-22,9%). Aunque entre las ciudades más pobladas de la Región de Madrid, también hay incrementos como en Torrejón de Ardoz (12%) o Getafe (0,5%).

En la provincia de Barcelona, también se registraron caídas en el número de vivienda vacías entre 2001 y 2011. Acompañando a la capital catalana (-12,4%) se encontraron ciudades como Santa Coloma de Gramanet (-56,1%), Hospitalet de Llobregat (-40,3%), Badalona (-21,4%), Mataró (21,3%) o Sabadell (-14,1%). Entre los grandes municipios del área metropolitana de Barcelona, solo en Terrassa (15,6%) se produjo incremento de la vivienda vacía.

Y entre las grandes capitales de provincia también se encontraron contrastes entre las caídas de Palma (-30,3%), Valencia (-12,6%), Bilbao (-11,4%), Vitoria (-18,9%) o San Sebastián (-16,9%), con los importantes incrementos de vivienda vacía, muy relacionado con el estallido de la burbuja inmobiliaria, como en Almería (87%), Salamanca (86,4%), Burgos (63%), Murcia (60,8%), Las Palmas de G.C. (29,7%), Sevilla (10,3%) o Zaragoza (8,8%).

¿No existen datos más actuales sobre la vivienda?

El próximo Censo de Población y Vivienda 2021 del INE se conocerá en 2023, pero actualmente uno de los pocos datos actualizados a nivel oficial es la publicación anual del stock de vivienda nueva sin vender del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para 2020.

En sus estimaciones a cierre de 2020, el stock de obra nueva sin vender se quedó en 456.918 unidades, apenas un 0,04% menos que en 2019, lo que supone la menor caída de los últimos 10 años, afectado claramente por las consecuencias de la pandemia del coronavirus. De hecho, en tres importantes mercados como Madrid (4,1%), Cataluña (2,2%) y Andalucía (0,4%), las casas nuevas sin vender aumentaron frente al año anterior.

Tres comunidades autónomas, Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía, acaparan el 50% del actual stock de vivienda nueva sin vender en 2020 con cerca de 228.500 unidades, según la estadística anual del Mitma. De estas tres, Cataluña (77.327) y Andalucía (67.892) aumentaron su stock en un 2,2% y un 0,45% más, respectivamente. La Comunidad Valenciana (83.263), que sigue siendo las que más casas nuevas sin vender acumula rebajó su stock un escaso 0,38%.

Junto a las regiones catalana y andaluza, Madrid (45.071) registró el mayor alza del stock en 2020, con un incremento del 4,1%. Por el lado contrario, País Vasco (2.766) y Baleares (7.394) lideraron las caídas del año pasado con un 13% y un -8,7%, respectivamente.

Otra estadística en la que se podría apreciar una parte de esas viviendas que podrían estar vacías es en el dato relativo al Parque de Viviendas en España. Con los últimos datos de 2020, por primera vez se alcanzan los 25,8 millones de unidades, apenas un 0,3% interanual más, son 88.700 viviendas más que en 2019.

Algo más de 19,4 millones de casas, alrededor del 75 % del total son denominadas viviendas principales, mientras que el resto, unos 6,5 millones de inmuebles residenciales, pasan a ser denominadas viviendas no principales, donde se pueden aglutinar las viviendas secundarias y también las viviendas vacías.

Andalucía (4,4 millones de viviendas), Cataluña (3,9 millones), Comunidad Valenciana (3,2 millones), y Madrid (3 millones) cuentan con el mayor parque residencial de España.

Las comunidades con un mayor peso de la vivienda principal sobre la secundaria se ven en Madrid (89,4%), País Vasco (86,5%), Canarias (83%), Navarra (81,9%) o Cataluña (81,4%). La vivienda no principal tiene sus rangos más altos en Castilla y León (40%), Castilla-La Mancha (34,8%), Comunidad Valenciana (35,2%), Extremadura (33,1%) o Murcia (32,5%).

Finalmente, otras de las estadísticas que maneja el sector es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español que ofrece todos los años RR Acuña y Asociados. En 2020, el stock total de viviendas en el conjunto nacional muestra una nueva caída anual (-6,9%) hasta alcanzar las 859.000 viviendas, de las que el 72% son usadas, según sus últimos datos publicados.

Entre sus previsiones, estiman para 2021 un aumento del stock total de viviendas hasta 872.000 viviendas (636.000 usadas) y está tendencia se podría prolongar en los próximos años hasta acercarse de nuevo al millón de viviendas en 2023.

En qué estado de conservación se encuentran esas viviendas

En el censo del INE también se determina el estado de conservación del inmueble. El 84,9% se encontraban en buen estado, mientras que casi 520.000 casas vacías no eran aptas para ser habitables, un porcentaje peor que el de las viviendas principales o secundarias. De hecho, más de 151.000 se declaraban en estado malo o ruinoso, por lo que no queda claro si todas las viviendas que se encuentran desahitabas son susceptibles de salir al mercado.