Insur: "Los costes de la construcción no permiten promover vivienda asequible"

Francisco Pumar es desde hace más de una década el director general de Grupo Insur, una compañía sevillana de gestión inmobiliaria que tiene una vertiente patrimonial y otra de promoción. En esta entrevista a idealista/news, repasa los problemas a los que se está enfrentando la vivienda en los últimos meses, lo complicado que es hoy en día desarrollar pisos asequibles y la necesidad de trasladar a los compradores la subida de los precios de las materias primas y los costes de construcción.

Además, Pumar pide revisar la fiscalidad inmobiliaria y reclama a la Administración más medidas para aumentar la oferta de viviendas. También nos muestra su cara más personal y repasa cómo empezó su carrera profesional y cómo las personas son lo más importante de las empresas. "Todo lo demás se busca o se compra", explica. 

¿A qué se dedica Grupo Insur?

Grupo Insur es una compañía de gestión inmobiliaria que desarrolla dos actividades fundamentales. La principal, por su valor, es la patrimonial, consistente en la gestión y explotación de inmuebles en alquiler, fundamentalmente de oficinas ubicadas en Andalucía. Y recientemente estamos diversificando a Madrid.

Después tenemos una rama de actividad que es la promoción tanto residencial como terciaria, que hacemos de una manera diferente en cuanto que somos una promotora constructora. Todos nuestros proyectos son promovidos y construidos por nuestra filial de construcción.

Nos constituimos en 1945. Tenemos 77 años de antigüedad y un equipo humano de más de 180 personas. Cotizamos en la Bolsa de Madrid desde el año 1984 y somos de los pocos referentes que no sucumbieron a la anterior crisis. 

¿Qué tipo de vivienda estáis desarrollando? Precio medio, público objetivo…

Nuestra aproximación al mercado de la promoción residencial es de oportunidad. Hacemos promoción tanto de primera como segunda residencia y, dentro de la segunda residencia, hacemos tanto para cliente nacional como internacional. Aunque nuestro segmento natural, donde nos sentimos cómodos y nos desenvolvemos bien, es el segmento medio alto.

Pero hoy hacemos acceso a primera vivienda, vivienda reposición en Madrid o en Andalucía, hacemos segunda residencia nacional en la costa andaluza y estamos en la Costa del Sol haciendo segunda residencia internacional. El precio medio del conjunto de promociones que hemos entregado en el último año es de 330.000 euros.

¿En qué consiste vuestro nuevo plan estratégico?

A finales de 2021 aprobamos un plan estratégico para el periodo 2021-2025 que supone dar un salto cualitativo en la dimensión de la compañía. Básicamente, este plan lo que quiere es impulsar nuestra actividad de promoción, tanto residencial como terciaria, y con un foco muy especial en el segmento de oficinas, y acompañar ese crecimiento con la actividad patrimonial.

Este plan lo que persigue es crecer en las dos ramas. Esa fórmula de sostenibilidad a largo plazo es la que nos ha permitido, como decía antes, sobrevivir en el tiempo.

Por dar cifras, emitimos en diciembre un bono corporativo para acompañar e impulsar aún más la actividad de promoción, por 30 millones de euros. Y la inversión total en suelo durante este periodo supera los 300 millones de euros en global. Digo en global porque una parte muy importante de nuestra actividad la realizamos a través de ‘joint venture’ con socios inversores. De esa cifra de inversión aproximadamente un 80% irá destinada a la promoción residencial y un 20% a la promoción terciaria.

¿Qué proyección de desarrollo de viviendas tenéis para estos años?

Ahora mismo tenemos en construcción más de 600 viviendas, en proceso de promoción tenemos unas 1.600, en comercialización unas 1.000 y tenemos una cartera de otras 2.200 viviendas para incorporar a la actividad de promoción. Esta cartera se va alimentando, porque van saliendo promociones y van entrando nuevas compras de suelo. Y seguimos con el foco en Andalucía y en Madrid principalmente, más allá de las oportunidades que puedan surgir. Actualmente estamos promoviendo un proyecto en Cáceres, pero nuestra estrategia tiene el foco de crecimiento en Madrid y Andalucía.

¿Y de oficinas?

Tenemos inversiones avanzadas en suelo terciario para desarrollar dos nuevos proyectos en Málaga capital. En total son más de 21.000 m2 de oficinas las que vamos a acometer en breve espacio tiempo en la ciudad, que está en el foco de destino de múltiples compañías tecnológicas y existe una demanda importantísima que ya está allí y que no sabe dónde ubicarse.

"Las oficinas tienen todo el futuro, pero se van a tener que reposicionar"

Volviendo a la rama patrimonialista, ¿qué valor tiene el portfolio?

Según la valoración que hacemos anualmente para nuestros estados financieros, en 2021 la cartera se situó en unos 370 millones de euros, con un incremento neto de 8 millones de euros respecto a 2020, descontando desinversiones. Es un aumento del 2% aproximadamente.

¿Qué tipo de activos tenéis?

Tenemos un total de 135.000 m2 y fundamentalmente son oficinas, que supone en torno al 85% del total, pero también tenemos dos hoteles (uno de 45 habitaciones en Córdoba capital y otro de 133 en Sevilla), operados ambos por la marca Eurostars, de la cadena Hotusa.

También tenemos en portfolio algunos locales comerciales, como gimnasios que están en algunos de nuestros edificios de oficinas, y algún espacio ‘retail’ importante. Por ejemplo, tenemos un antiguo centro comercial que hoy es un espacio de medianas en el centro de Sevilla, junto a la estación de Santa Justa. También tenemos más de 3.000 plazas de aparcamiento que son explotadas por una filial nuestra.

¿Qué esperáis del mercado de oficinas? En países como EEUU el teletrabajo cada vez está más extendido y se están replanteando los espacios. ¿Qué opinas de esta tendencia que llegará a España?

El futuro de la oficina está por ver. Nosotros creemos que el teletrabajo ha venido para quedarse, pero de una manera híbrida, por lo que la oficina no va a perder ni mucho menos su importancia ni su centralidad. Lo que creemos es que va a evolucionar.  

En esta evolución, la ubicación va a ser mucho más importante, así como la dotación de espacios comunes como centro de convivencia. No será un espacio para trabajar, sino para convivir, compartir experiencias y transmitir la cultura de la compañía. 

Por supuesto, mucho de lo que hemos vivido con el covid se va a quedar. La necesidad de más espacio privativo en los puestos de trabajo y con menos densidad de empleados, más capacidad de acceder a espacios libres, más capacidad para la ventilación y la luz natural… Todas estas cuestiones se van a poner mucho sobre la mesa.

Creemos que las oficinas tienen todo el futuro, pero se van a tener que reposicionar. No toda oficina va a valer para el futuro. Y las compañías que quieran retener talento, tendrán que apostar por esta línea.

Has hablado de Sevilla, de Málaga, de Madrid, tanto en la parte de oficinas como de vivienda, pero no de Barcelona. ¿No veis oportunidades en la ciudad?

En Cataluña no hemos hecho una búsqueda activa de oportunidades, ni de proyectos residenciales ni terciarios. Nuestros movimientos de desarrollo no son rápidos y cuando nos implantamos en Madrid, por ejemplo, tardamos un tiempo en conocer el mercado.

Pero no se han dado las circunstancias para dar ese salto a Cataluña. Hoy por hoy, la actividad de promoción residencial allí no pasa por su mejor momento por las leyes que se han aprobado y la falta de seguridad jurídica que en este momento concurre. Pero no lo descartamos en el futuro.

¿Cómo ves actualmente el mercado de la vivienda?

En el segmento de la promoción residencial, que es lo que conozco, hay un equilibrio a favor de la oferta. Lo que se está ofreciendo hoy al mercado de vivienda nueva es inferior de la demanda existente. De ahí las cifras tan buenas que estamos ofreciendo todos los promotores de preventas. Hoy por hoy, y a expensas de cómo evolucionan acontecimientos motivados por la guerra, seguimos viendo demanda.

¿Qué piensas sobre la Ley de Vivienda?

Nosotros no estamos expuestos a la Ley Vivienda per se, en cuanto que no nos dedicamos al negocio de alquiler residencial. Nosotros ese negocio, aunque originariamente fue la base de nuestra compañía, no lo desarrollamos y no apostamos por él precisamente porque no se dan las circunstancias de seguridad jurídica que necesita este negocio. Es un negocio intensivo en financiación y en capital y que no puede estar al albur de las condiciones políticas de cada momento. Entendemos que la vivienda es un tema muy sensible y que hay que tomar medidas para que realmente se pueda acceder a la vivienda. 

¿Y qué hay de la medida de destinar un 30% de VPO en las nuevas promociones?

La ley delega en comunidades autónomas y en  ayuntamientos si se destina o no ese porcentaje en las promociones. Esa idea yo creo que es un fracaso y que para promover viviendas accesibles no es el mejor camino. De hecho, históricamente España ha sido un país que ha sido capaz de ofrecer vivienda accesible, por eso tenemos un parque tan importante de propietarios de vivienda. Y debemos reconsiderar qué cosas hacían antes que hoy no estamos haciendo. Mi apuesta personal es de promover al máximo la oferta, y no de restringirla, para que haya más vivienda, más barata y más accesible para todo el mundo.

"La vivienda es un tema muy sensible y no puede estar al albur de las condiciones políticas"

¿Qué medidas servirían para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes?

Nos encontramos en una situación donde los jóvenes se han emancipado o se tienen que emancipar más tarde, precisamente porque tienen menos capacidad de ahorro y menos ingresos. Habría que buscar una fórmula para la entrada a vivienda.

Y aquí hay múltiples iniciativas que deberían ponerse en la mesa, desde buscar con las entidades financieras algún tipo de aseguramiento con compañías de seguros; o que la propia Administración, el Estado o las comunidades autónomas, participen avalando ese 20% a la entrada. Hay múltiples soluciones, pero meter en cualquier promoción un 30% de algún tipo de protección no es una de ellas. No lo comparto, la verdad.

¿Es rentable actualmente construir vivienda asequible?

Hoy por hoy nos encontramos en una encrucijada total. Llevamos varios semestres con encarecimiento constante de los costes de construcción por diferentes motivos, como la falta mano de obra, una aceleración de la demanda de promoción y de construcción... y ahora por el incremento de las materias primas y, por ende, de los materiales de construcción.

Hoy por hoy, la vivienda asequible en términos de España hay que considerarla de otra manera, porque los costes de construcción no te permiten afrontarla. Me resultaría difícil poder plantear esa vivienda asequible o vivienda con algún tipo de protección. Y son pocas las plazas donde se están haciendo. Hay que esperar a ver cómo queda todo esto de los costes para ver qué futuro tiene.

"Los costes de construcción no permiten afrontar vivienda asequible en España"

Se están paralizando obras, hay retrasos en la recepción de materiales… ¿Veremos subidas de precios con estos costes de la construcción y de las materias primas?

Sobre si el incremento de las materias primas y, por ende, los costes de construcción, se va a repercutir al precio final, estamos obligados a intentarlo, necesariamente.

El negocio de promoción se está articulando sobre unos márgenes totalmente distintos al anterior ciclo, con un margen muy estrecho, donde no da de sí el soportar el incremento de los costes. Y por ahora estamos verificando que la demanda sigue siendo solvente y que, en términos generales, es capaz de asumir su incremento en los costes de construcción.

Nosotros todavía no estamos sufriendo falta de suministro en nuestras obras, pero estamos experimentando crecimiento en los precios de las contrataciones, incluso de contrataciones que ya teníamos cerradas. Y estamos trabajando en solucionar esta situación que básicamente pasa por la optimización de más que nunca del proceso de construcción, y de manera gradual y lo más rápido posible, intentar repercutir a los compradores ese incremento.

Hablando de la contención de costes, ¿estáis apostando por la industrialización?

Hoy por hoy, la industrialización no nos brinda mejora de márgenes. Es una alternativa a la situación en la que nos encontramos, donde escasea cada vez más la mano de obra cualificada, y nuestro objetivo es básicamente atender este riego que tenemos en el sector de que cada vez hay menos personal y de intentar reducir los tiempos de ejecución de nuestros proyectos.

Hoy por hoy no estamos siendo capaces de mejorar márgenes, pero sí que mejoramos la rentabilidad financiera, ya que se acortan los procesos de promoción. Ahora estamos industrializando parcialmente, con fachadas, baños, cocinas…, aunque creemos que en el futuro se generarán economías de escala y podremos reducir los costes.

Para que realmente esto sea relevante hace falta que alguien monte la industria. Hay que montar naves, hangares, hay que invertir en tecnología, en maquinaria… Es un proceso que requiere capital y financiación, y eso va despacito por ahora.

Has comentado que el inicio del grupo fue la vivienda de alquiler, pero de momento lo habéis aparcado. ¿Por qué no apostáis ahora? ¿Podríais hacerlo en el futuro?

Nosotros tenemos la actividad patrimonial, centrada fundamentalmente en oficinas, y lo que queremos es diversificar geográficamente en esta actividad, y no tenemos recursos para diversificar en otro segmento. Eso, por un lado.

Y no nos gusta, como te he comentado antes, invertir en un negocio donde hay tanta sensibilidad política y donde tu inversión está en riesgo por esta circunstancia. Nosotros apostamos por la seguridad jurídica en todo lo que hacemos y meternos en este negocio pues nos da miedo, la verdad. Además, somos capaces de obtener mejores rentabilidades en el negocio terciario que en el negocio residencial.

¿Hay que bajar los impuestos relacionados con la vivienda?

Habría que reconsiderarlo. Y aquí hay flexibilidad y hay capacidad. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en Madrid es del 0,75%. En Andalucía estaba en el 1,5% y se bajó al 1,20% y ahora se ha vuelto a bajar. Y se está ingresando más. Cuando se reduce la fiscalidad hay más transacciones y los ingresos fiscales por ese concepto crecen.

Cuando se habla tanto del precio de la vivienda, la carestía…, una reflexión que debemos hacer es qué fiscalidad soporta todo el negocio de promoción, desde que se compra el suelo, hasta que se transforma, se promueve, se construye y se entrega. Hay un montón de fiscalidad que al final son costes que se incorpora el proceso. Tendremos también que darle un repaso a eso, que todo el mundo habla del coste del suelo, pero nadie habla de la fiscalidad.

En el escenario actual, ¿hay margen para que siga creciendo la demanda de obra nueva?

Demanda por necesidad creemos que la hay y la va a haber. El nivel de actividad que estamos teniendo está muy por debajo de nuestra media histórica como país de los últimos 30 años. Lo que se ha promovido en este ciclo, desde 2014, es menos de lo que llegamos a promover en un solo año. Y España tiene un parque de vivienda que se tiene que renovar.

¿Esta demanda va a tener esta demanda capacidad económica? Pues todo depende cómo evolucionen los acontecimientos y cómo se gestione esta situación. De esta situación podemos salir reforzados o peor. Creo que hay muchos instrumentos para corregir muchos de los errores que hemos cometido como país.

El lado más personal de Francisco Pumar

idealista/news

Del equipo. Tengo la suerte de tener un equipo extraordinario y he tenido la suerte de convivir con ellos etapas divertidísimas. Cuanto más complicada, más divertida. Y eso es de lo que más orgulloso me siento. Es la clave de nuestro éxito. La clave son las personas. Todo lo demás se busca o se compra.

¿Qué es lo más difícil de gestionar equipos?

Ser capaz de colmar las aspiraciones individuales. Eso es lo más difícil porque hay que hacerlo uno a uno, y eso es un arte.  Mi padre, que fue presidente de nuestra compañía, tenía una virtud que yo intento aplicar. Y es que la gente se sintiera importante y eso se nota. Cuando uno se siente importante, muerde.

"La clave son las personas. Todo lo demás se busca o se compra"

Si no te hubieras dedicado al mundo inmobiliario, ¿qué te hubiera gustado hacer?

Yo empecé mi carrera profesional en Madrid. Era el ‘category manager’ de Desayunos y PLC en Champion, la cadena de supermercados del Grupo Continente, y era el que más había de turrones, de bombones, de Kelloggs, de Cola-Cao… Cuando estaba trabajando aquí me llamaron para irme a Sevilla, a Insur, y lo tuve que pensar porque no era decisión obvia. Ahora estoy encantado, pero lo que me gustaba era la dirección comercial. Yo estudié la carrera de Derecho, después hice un máster y lo que me gustaba era la faceta comercial, y me especialicé en ‘retail’. Así que yo pasé del café al solar.

Sí que tuve la suerte de tener en mi formación académica una asignatura de creación de empresas que me encantó. Tuve una experiencia en una escuela norteamericana y he tenido la suerte de canalizar esa inquietud en el proyecto ‘RES’ a través de la Fundación Red, en el que vemos cómo un montón de iniciativas tecnológicas y sociales salen en nuestra tierra y es un bálsamo para esa inquietud que yo tenía de la creación de empresas.

Has hablado de tu padre, ¿qué consejos suyos aplicas ahora?

Mi padre fue mi presidente, pero no era mi jefe. Yo entré en la compañía de director de Expansión y Desarrollo y mi padre no me enseñó mucho del negocio inmobiliario, me enseñó de las cosas importantes de la vida. Y tenía un montón de convencimientos, pero siempre me quedo con dos: haz siempre lo correcto, porque al final si no lo haces se ve; y la humildad y la austeridad son las mejores consejeras en la vida. Sé humilde y austero y te irá bien.

Y eso en nuestra compañía lo practicamos desde nuestro punto de vista. La clave de nuestra sostenibilidad en el tiempo y de que haya habido una configuración institucional sostenible es que siempre los que han estado al frente de la compañía han tenido esta particularidad. Han sido personas que han gestionado con austeridad y humildad y eso te ayuda a que no se generen recelos, malos rollos y demás en los consejos, que tú vienes a la compañía a servir y no a servirte.

¿Cuál es el mayor reto profesional que tienes?

El mayor reto profesional que tengo es dejar la compañía mucho mejor de que cuando yo me incorporé y dejar mejores personas. Si hacemos esas dos cosas, el futuro es nuestro.